本報記者 黃琳 童海華 廣州報道
近日，廣州市發展和改革委員會發布了《廣州市2021年重點建設項目計劃》，其中城市更新項目共48項。眼下，廣州城市更新項目的爭奪戰愈演愈烈，而在搶食舊改的房企中，入穗時間不足5年的升龍集團引人注目。
據悉，升龍集團由現任董事會主席林億於1999年在故鄉福建創建，憑藉鄭州燕莊舊改在地產界一戰成名，而白手起家的林億則兼任起澳洲中華經貿文化促進會榮譽主席，其通過強大的同鄉朋友圈，逐步將升龍集團的戰略佈局推向全國。2017年，升龍集團從鄭州轉戰廣州，截至2020年8月，升龍集團手握廣州九大舊改項目，預計投資總額超800億元。但入穗後，升龍集團部分舊改項目爭議不斷。
近日，《中國經營報》記者接到明經村村民爆料，明經村自2013年起已徵地數次，但該村因徵地歷史遺留問題涉及的利益糾紛複雜，部分村民對舊改頗有微詞。村民梁伯告訴記者：“此前徵地補償款不公問題仍未解決，現又提出舊改，令人擔憂。”
作為化龍鎮第一個舊改村，明經村的舊改於2018年在廣州政府採購平臺招標，彼時招標控制價為564.92萬元。但記者查詢廣州市農村（社區）集體產權流轉管理服務平臺發現，早在2017年10月，升龍集團旗下子公司廣州譚龍置業有限公司（以下簡稱“譚龍置業”）已與該村有資金往來，金額高達1000萬元。此後至今，譚龍置業多次與該村發生資金往來。2020年8月，該村舊改花落升龍集團。
針對明經村舊改等相關事宜，記者嘗試聯繫升龍集團相關負責人，截至發稿暫未獲回覆。
錯綜複雜的徵地遺留問題
坐落在番禺區化龍鎮中部的明經村聚集著梁氏、胡氏、周氏、郭氏四大族群，村委大樓正在重新整修，村民們卻激烈地討論著徵地補償。根據廣州市番禺區相關部門官網的公開信息，明經村規劃範圍581.26公頃，現有2192棟建築，但因種種歷史遺留問題，村民住宅合法權屬問題、村歷史留用地等情況較為複雜，而由此產生的利益摩擦在一定程度上影響到如今的舊改。
首先，對於村民住宅的合法權屬，按照番禺區相關文件，村民住宅建築面積需按三層加天面梯間20平方米的實際面積總和計算，以2009年12月31日為村民住宅批准建設分界線，但核定基底將以2012年11月22日為住宅建成時間分界線，村民住宅建成時間在2012年11月22日前，基底面積限額120平方米，其後基底面積限額80平方米。
村民胡也（化名）告訴記者，不少村民在確認住宅合法權屬前進行搶建，樓層早已突破規定的三層半，而結合住宅建成時間等因素，部分村民對住宅的實測面積存有爭議。“這可能涉及到日後舊改的有效補償面積等。”
據悉，明經村有合法權屬證明的村民住宅約1476棟，其中超過三層半的村民住宅有219棟。而無相關證明的村民住宅約有32棟。梁伯則以自家的自建房為例說明，其自家權屬的住宅僅為一層80平方米的平房，但其卻加建成四層住宅。“超出權屬認定80平方米的建築面積，日後有可能會被列為違章，補償價格令人擔憂。”
其次，記者查詢多個相關部門官網發現，明經村自2013年起累計徵地不少於4次，但該村部分村民對此前徵地補償款存有爭議。梁伯稱其於2017年被徵收一畝二分地，但拿到手的補償款僅約25萬元。胡也亦向記者表示僅收到約25萬元的徵收補償款。“實際加上青苗補償等，徵地補償不應只有25萬元。”
據悉，番禺區因承擔著省、市重點項目的徵地任務，產生的留用地指標大且分佈廣，存在較為突出的留用地問題。2018年5月，《番禺區留用地及安置地專項控制性詳細規劃》獲得通過，該規劃共包括35宗留用地及安置地選址方案，規劃留用地指標合計60.7公頃。其中就涉及明經村歷史留用地。
除了上述歷史遺留問題，村民歷年所得分紅亦較微薄。公開數據顯示，2012～2016年，明經村村民人均分紅金額最高僅約2880.2元左右。而記者在廣州市農村（社區）集體產權流轉管理服務平臺查詢該村2018～2020年財務決算表發現，該村近三年來經營收入較為平穩，但經營收益卻從2019年起呈現負增長，同年，該村村幹部獎金一欄由25萬元提升至50萬元。而梁伯等村民向記者表示，近三年所得分紅仍未超過3000元。
舊改項目屢遭質疑
“始終沒能解決種種歷史遺留問題。”胡也告訴記者，此前徵地款的事情還沒解決，村裡又通知要舊改，此舉讓許多村民心生不滿。梁伯坦言基於過去徵地糾紛均處於劣勢。
尤其對於依靠租金創收的村民而言，舊改亦是一大挑戰。根據番禺區人民政府官網數據，該村常住人口共3928人，來穗人口共7441人，二者數量比相差將近1倍。由此，租金成為明經村村民收入的主要來源之一。“一是舊改後是否可以繼續出租房屋創收；二是舊改後需住進高樓大廈裡，但老人家大都喜歡在低層。”梁伯告訴記者，其他村莊舊改後的情況成為村內舊改的借鑑點。
除此之外，多戶村民對舊改爭議的焦點來自於舊改同意書的簽署。郭宇表示，彼時簽署舊改同意書時，相關工作人員僅告知自己簽字即可領錢，而未介紹具體簽署文件做何用途，而梁伯則對同意書簽字字跡的真實性、簽署過程的合理性提出置疑，並對舊改通過率存有疑義。
對於舊改開發商的選擇，村民們似乎早已知曉。梁伯告訴記者：“2017年已有消息稱村裡將舊改，而開發商選的是升龍集團。”回顧明經村舊改歷程，2018年9月，廣州市政府採購平臺公佈了明經村潭山村片區策劃項目，由建成工程諮詢股份有限公司受相關部門委託就上述項目進行國內採購招標，其中明經村招標控制價為564.92萬元；2020年4月，番禺區相關部門官網公佈明經村舊改基礎數據調查成果；2020年6月，明經村舊改項目公開引入合作企業，項目總用地面積108.49公頃，擬投資80億元，要求申請企業的關聯公司具備房地產開發企業二級或以上資質，企業總資產不低於200億元人民幣，且不接受聯合體投標；2020年8月，升龍集團正式成為明經村舊改合作企業。
但記者查詢廣州市農村（社區）集體產權流轉管理服務平臺發現，升龍集團旗下子公司譚龍置業與該村的資金往來最早產生於2017年10月，且金額高達1000萬元。此後至今，譚龍置業多次與該村有資金往來。
值得留意的是，根據明經村舊改項目合作企業協議，化龍鎮人民政府和明經村已為舊改項目墊付了部分前期費用約790萬元。同時，番禺區人民政府和化龍鎮人民政府已墊付完善歷史用地手續費86.6萬元，根據《廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法》等政策規定，該部分費用不能納入本項目改造成本。上述兩項費用均須由招標企業承擔，前者需納入改造成本，後者則不能納入改造成本。
這也就意味著，除了80億元的總投資金額，升龍集團還需要承擔金額不菲的費用支出。記者從升龍集團內部知情人士處獲悉，目前明經村尚處在方案編制的階段，暫未開啟實質性的拆遷工作。據悉，截至2020年8月，升龍集團已在廣州佈局了9箇舊改項目，投資金額超800億元。但因舊改項目素來開發週期長，且對於“外來”房企並不熟知，村民們對升龍集團的資金實力和房屋質量等均充滿好奇。
“水土不服”的升龍
2021年是升龍集團進入廣州的第四年。從上海到廣州，曾經被業內稱為“鄭州舊改王”的升龍似乎有些“水土不服”。
在升龍集團官網的企業介紹中，這家創建於1999年的房地產公司自詡“城市更新專家”，在城市更新領域深耕20年，累計完成20多箇舊改項目，面積逾3000萬平方米，總投資額超2000億元。項目介紹中，鄭州板塊佔據主要地位。但變動出現在2017年。
2017年，升龍集團闖入廣州，佈局了近300名金融投資、規劃設計、拆遷管理、產業運營等方面的專業人才和專家。其目標明確：力致打造城市更新服務平臺，提供城市綜合運營解決方案。記者根據公開資料不完全統計，升龍集團已在廣州攬獲9個合計投資超800億元的城市更新項目。
此外，有業內人士透露，升龍集團有意於番禺廈滘村、潭山村、白雲馬瀝村、黃埔逕頭村、鎮龍村、夏園村、南沙沙螺村等10餘個舊改項目。顯然，其已加入搶食廣州舊改的行列。
但實際上，其佈局廣州的城市更新項目卻屢屢被曝出問題。除了上述提及的明經村，記者在領導留言板發現，升龍集團佈局廣州的首箇舊改項目金沙洲舊改遭到村民投訴，內容大致為升龍集團和金洲村無視政府摸查數據與陳某簽訂《安置補償協議》並對房屋進行了拆除，隨後村民針對該事件提起訴訟。同時記者獲悉，2020年7月，金洲村舊改因少數村民在工地阻擾曾被迫停工將近5個月，嚴重影響一、二、三村民小組所有安置房的整體收房時間，村民回遷時間因此滯後近三個月。
另據《南方都市報》報道，從人民網向省委留言投訴處獲悉，增城區新塘群星村舊改後，有村民質疑“超半數村民反對由升龍公司改造”，並將村民簽名遞交相關部門要求撤銷升龍舊改資格。而後相關部門以“有超過三分之二村民代表表決通過升龍為合作企業”進行了回覆。
針對升龍集團明經村舊改等相關事宜，記者嘗試聯繫升龍集團相關負責人，截至發稿暫未獲回覆。
為了更好地打入廣州，適應當地環境，升龍集團動作不斷。不僅大力招攬本地房地產人才，而且積極加入廣州市城市更新協會，與多個本地房企合作開發城市更新項目，包括與方圓合作的番禺沙溪村、與珠江投資合作的增城長崗村。
與此同時，自2018年起，升龍集團董事局主席林億頻頻拜訪廣州的銀行等相關部門高層，僅用一年時間即與建行廣東省分行、廣州農商銀行、廣州銀行三家銀行分別簽約，為該司三舊改造獲取資金支持。更有甚者，升龍集團入股廣東華興銀行，以此確保城市更新所需資金並以此穩定現金流。
但即便如此，升龍集團目前攬獲的舊改項目仍處於開發狀態，而在其官網仍未有廣州項目展示。實際上在進入廣州後，升龍集團在全國房企銷售額排名已逐漸跌落，據克而瑞2019年中國房地產企業銷售TOP200排行榜，升龍集團以105.8億元的業績位列第151名。
曾經的鄭州模式放在廣州似乎已不太適用，盤下9箇舊改項目的升龍集團仍在謀劃下一個舊改，但如何打好百億城市更新的翻身仗仍舊成謎。
