中國網地產訊 日前，合富研究院發佈2020年Q1天津房地產市場報告。
土地篇
一季度成交總額138億佔全年計劃的8%，二三季度將迎來土地爆發
市場解讀
2011-2015年的出讓成交建面逐步降低，距最高點分別降低了68%、70%； 2016年成交建面同比增加52%，土地出讓金增加131%， 高溢價成交成為常態。從2017年開始供求再次攀升，2019年土地出讓金接近歷史最高點。
合富觀點
根據政府2020年預算，土地出讓金將突破歷史最高點達到1783億元 ，一季度受疫情影響僅完成預算的8%，預計二、三季度天津 市將會供應大量土地，土地市場愈發火熱。
成交分析：2020年一季度各類用地成交48宗，其中居住類土地16宗
成交分析：受春節和疫情影響，宅地成交集中於一月份
市場解讀：一季度土地成交16宗，其中一月份成交11宗，二月份成交2宗，三月份成交3宗（3宗延期地塊），總建築面積為169萬㎡，其中萬達薊州 038號、保利華苑013號、龍湖海教園147號、農墾河東150號地塊建面超過15萬㎡，河西區149號，河東區150號地塊為高價地塊。
合 富觀點 ：2月3號土地交易中心發佈通知，全部已掛牌地塊延期成交，造成2、3月份土地成交驟減，僅有5宗成交，一季度成交建面同比減少70%。
成交分析：一季度宅地成交主力集中在北辰區（5宗）、薊州區（4宗）
市場解讀：一季度市內六區成交2宗，環城四區成交7宗，主要集中在北辰區（5宗，42萬㎡），遠郊五區僅有薊州區有成交（4宗，47萬㎡），濱海新區（3宗，28萬㎡），成交地塊大部分為10萬㎡以下的小型地塊，其中華苑高新區成交2宗，建面23萬㎡，為2014年來首次成交。
合富觀點：一季度土地出讓以環城四區（北辰區）為主，遠郊五區中薊州區一枝獨秀，根據各區已發佈的2020年土地出讓計劃，紅橋區、津南區、武清區將是剩餘三季度的供地重點區域。
成交分析：宅地價格迴歸理性，樓面地價佔周邊房價的27—56%之間
市場解讀：一季度7宗土地樓面地價在0.5萬元/㎡以下，4宗在0.5-1萬元/㎡之間，4宗在1-2萬元/㎡之間，1宗在2萬元/㎡以上；8宗土地樓面地價佔周邊房價的27—37%之間，6宗在40%-45%，綠城河西地塊及鼎新生態城地塊超過50%。
合 富觀點 ： 一季度土地中環城和遠郊區域樓面地價與周邊房價比都在50%以下，河西和生態城（溢價率13%）地塊超過50%。
成交分析：一季度宅地多底價成交，僅海教園和生態城兩宗地塊高溢價成交
市場解讀：一季度成交土地延續19年底價成交趨勢，僅有4宗地塊溢價成交，佔總成交地塊的25%，總體平均溢價率為1%，其中鼎新生態城地塊溢價13%、龍湖海教園地塊溢價8.84%。
合 富觀點 ： 土地市場逐步回暖，預計二季度熱點區域的土地將吸引更多開發商的關注，出現更多的溢價地塊。
成交分析：受疫情影響一季度宅地成交規模169.17萬㎡，同比下降近七成
市場解讀：2019年的出讓成交建面為最高峰，均突破550萬㎡，2020年一季度土地出讓建面139.67萬㎡、成交建面169.17萬㎡，同比下降75%、70%。2017年一季度的價格為近5年同期最高，為13589元/㎡，近五年同期最低點為2019年，為6562元/㎡，2020年樓面地價7422元/㎡略有回升。
合 富觀點 ： 2020年一季度成交面積雖同比19年有大幅下挫，但與2016-2018年一季度成交量相近。
成交分析：2019—2020年一季度宅地供應與住宅需求持平，市場供需平穩
市場解讀：2014-2018住宅新增建面穩定在1000萬㎡以下，2019年大幅上升70%，突破1500萬㎡，商品房成交19年出現回暖趨勢，新增及成交同比增加66%、21%；2020年一季度住宅新增建面122.56萬㎡，商品房建面成交108.68萬㎡ ，兩者逐漸持平。
合富觀點：2015年隨著去庫存政策的發佈，刺激了住宅需求量大幅上漲直到2016年達到了頂峰，2017年政策收緊市場迴歸理性，宅地供應與住宅需求逐漸持平，直到2019年基本重合。
成交分析：一季度地價迴歸，項目發展空間較大
合富觀點：天津各環線最高樓面價仍為2016、17年成交的地塊且主要集中在快速沿線。2020年一季度成交土地樓面地價在各環線上處於中下游水準，樓面價對比高點大幅下降，與2019年相比相差不大。
月度分析：1月出讓首度掛零，3月重啟掛地
市場解讀：近三年天津土地出讓、成交高峰期處在2019年前三季度，樓面地價基本處在6000—9000元/㎡，2020年1月份出讓首度掛零，成交地塊均為2019年11、12月份出讓地塊。
合富觀點：2月份受疫情影響僅成交2宗地，其中河西區地塊大幅拉高平均樓面價，3月隨著疫情緩解，土地出讓恢復，熱點地塊相繼入市，樓面均價得到修復。
成交熱點：限購後價格理性迴歸，底價成交為常態，2020年河東河西再發力
市場解讀：市內六區為近五年成交熱點，2016、2017年大量地塊溢價成交，其中天房大沽北路、天津天成、正榮紫闕、紫金府地塊溢價率超過100%，19年後溢價率大幅降低；各地塊區域房價近年來保持穩定，穩定在3-4萬元/㎡。
合富觀點：近兩年市內六區地塊大多為底價成交，市場恢復理性，市內六區各區房價保持穩定供需雙方達到一致。
成交熱點：天津第七區，市場熱，溢價地塊成常態，時隔三年龍湖再深耕
市場解讀：海教園已成為天津最熱門的板塊之一，近兩年配套逐漸完善；2018年兩宗地塊以50%的溢價率成交，樓面地價突破12000元/㎡。2019、
2020兩宗地塊樓面地價回落至10000元/㎡以下，且周邊房價近年來穩步上漲，項目盈利空間有所提高。
合 富觀點 ：海教園屬於近五年的熱點板塊，除2017年外皆有供地，且大部分地塊均為溢價成交，18年成交樓面地價為近5年的最高峰，隨後出現下降，近兩年穩定在8000-10000元/㎡，周邊房價穩步上升，2020年已突破15000元/㎡。
成交熱點：開年首拍，金僑強勢進駐，新城連下兩城繼續深耕大張莊
市場解讀：大張莊屬於新興板塊，從2017年開始供地，大部分地塊為底價成交，近4年來樓面地價保持在4000元/㎡左右，住宅成交均價從2017年15351元/㎡回落到12000元/㎡。
合富觀點：大張莊屬於北辰區的價值窪地，雖然配套不算完善但房價及樓面地價皆為北辰區最低，是市內六區剛需盤的集中地，且樓面地價始終保持在房價的30%左右 ，提供了較大的利潤空間。
成交熱點：萬達帶資低價進駐，實地再下一子，薊州新城開啟騰飛模式
市場解讀：薊州新城屬於近五年的熱點板塊，近五年有19宗土地入市，地塊基本為底價成交，樓面地價從17、18年的7000元/㎡下降到4000元/㎡左右並保持穩定。
合富觀點：薊州新城為近年來薊州區重點發展板塊，2020年更是引入了萬達廣場，生活配套逐漸完善，住宅成交均價從17、18年的14000元/㎡下降到12000元/㎡左右且樓面地價始終保持在房價的30%左右，地塊性價比較高。
成交熱點：生態城疫情之下第一拍，鼎新勢在必得，全市最高溢價出爐
市場解讀：生態城板塊除2018年外皆有供地，部分地塊溢價成交，17年為樓面地價達到峰值14000元/㎡，且相當接近當時的周邊房價，利潤空間較少；近兩年樓面地價大幅回落至10000元/㎡以下，生態城板塊再次成為焦點。
合富觀點：生態城4月份將有5宗土地入市，樓面均價降低到6500元/㎡，隨著周邊房價在2020年突破16000元/㎡，出讓地塊極具性價比，利潤空間更為凸顯。
土地市場——TOP榜單：成交總價TOP10
土地市場——TOP榜單：成交樓面價TOP10
土地市場——TOP榜單：房企拿地金額TOP10
土地預告：2020年熱點板塊
土地預告：4月份15宗近百億土地來襲，濱海新區佔半壁江山
