易居研究院近期發佈了《100城住宅庫存報告》，2月底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為47213萬平方米，環比減少0.6%。
總體上看，2月份房屋預售證審批和發放工作停滯，各大城市新批項目不多，客觀上會限制新增供應數據，最終使得庫存數據出現環比下跌。
而在各個城市的同比表現中，54個城市庫存出現了同比正增長現象，另外的46個城市的庫存出現了同比下降態勢，其中，中山的同比下降最為明顯。
2019年中山購房有所“鬆綁”
庫存同比增速負增長高達39%，易居研究院報告認為這與粵港澳大灣區建設下購房需求積極釋放等有關。誠然，2019年，中山多次調整港澳臺人士及非本地戶口人士購房政策，直接或間接降低購房門檻，對成交有一定的促進作用，庫存得到釋放。
近期，中山再度增加港澳人士購房渠道，港澳客只需提供回鄉證及港澳身份證即可在中山購買一套新房，或將進一步提振中山樓市。
根據樂有家研究中山2019年年報數據，中山2017年僅成交25543萬套，背後原因是此前被大家詬病已久的限籤制度。2018年下半年，中山放開網籤，積壓網簽得到釋放，全年住宅成交達到65088套。進入2019年，網籤數據趨向真實，同比2018年基本持平。
影響庫存同比負增長的另一重要因素，則是新增的大幅減少。中原地產2019年年報數據顯示，2019年截止12月31日，中山全市共新增商品房57070套，環比下降35.94%。如此銳減，對庫存增長量無疑有非常直接的影響。
但隨著第二季度開始，“五一”黃金週和半年度大關的到來，相信中山新增供應量將會明顯增加。未來中山庫存總體增長情況亦未必堪憂，根據中原地產預估，中山全市未來3年為供應高峰，每年供應面積近700萬方，可謂“貨源充足”，其中2020年的預估供應量約為694萬方。
庫存少=市場好？
三個鎮區去化預估年限20年！
值得一提的是，許多人會將庫存量與市場好壞進行掛鉤，比如有人會認為中山庫存多達6萬多套，說明房子過剩、市場不好。實際上，真的是這樣的邏輯嗎？
在每月、每週的庫存數據中，三鄉鎮、坦洲鎮、火炬開發區常年佔據庫存量榜首，三個鎮區的庫存量與其他鎮區庫存量拉開了不少距離。然而，這三個鎮區的房子卻並非無人問津，反之，是“很好賣”。
根據樂有家研究中心2019年年報，2019年中山網籤量前三名同樣是火炬開發區、三鄉鎮、坦洲鎮，三個鎮區網籤量加起來佔全市 30%。
網籤套數直逼庫存量，為什麼三個鎮區還有那麼多庫存？主要是因為他們在售項目較多，新增“跟得上”。據樂居統計，全市在售項目約210個，三鄉鎮有20個、火炬開發區有27個、坦洲鎮有12個，合計佔全市近3成。
而庫存量少的鎮區，其市場熱度也有限。根據中原地產數據對全市庫存去化時間的預判，神灣鎮、大涌鎮、民眾鎮去化時間或長達20年，而實際上，神灣鎮與民眾鎮庫存不足2000套，大涌鎮更是隻有60套！
備註：根據百度百科，去化週期也是指商品房的銷售週期，“去化”在房地產領域就是銷售的意思，新建商品住宅去化週期一般由新建商品住宅的存量除以此前12個月月均成交量而得出。
公式：區域房地產去化週期（月）=該區域商品房待售量/最近12個月月均成交量
當然，庫存量與漲跌在一定程度上可以反饋部分市場情況，但並非直接掛鉤，二者之間的聯繫需要加以分析。各位準備購房的朋友，如果還不確定選擇哪個鎮區，不妨看看近兩年各鎮區庫存量情況做一些參考吧。
來源：中山樂居
