编者按：
新冠肺炎疫情的出现，深刻地改变着消费市场。在疫情“黑天鹅”的冲击下，产品上，各类健康防疫类产品“疫”外崛起；在营销上，以线上直播为代表的数字化业务掀起热潮；在服务上，各类不接触式服务为代表的“宅经济”兴起……
来自消费市场端的变革，传导为制造端的新命题。作为制造业大市的佛山，孕育出了家电、家具、陶瓷、纺织、食品等多个知名产业，它们能否及时洞察消费市场的新趋势，并迅速进行调整，这是考量佛山企业“免疫力”的重要内涵，更是决定佛山企业能否化危为机的关键所在。
4月22日起，南方日报推出《新变局 新突围——佛山消费趋势报告》系列报道，解读消费新趋势，洞察制造新变革，敬请关注！
“很明显感觉到周围的房价有回落。”家住佛山市三水区的胡女士翻看了几个微信购房群。最近，她家附近的楼盘价格下降了500—2000元/平方米不等。
房价打折，加之供给量井喷，年初至今，以三水区为代表的佛山非限购区刷了一波“存在感”。自2月1日起至4月17日，三水区新增入市一手房面积41.5万平方米，网签成交面积43万平方米，供求量在佛山市五区均稳居第一。虽然前两个月楼市普遍受到疫情影响，但三水区却跑出了复苏“加速度”，仅3月份的成交面积环比增长6.5倍。
但与之相反的是，同一时期，千灯湖、佛山新城却传来了新房备案价大幅上涨的消息，最高备案单价可达4万—5万元/平方米。高价之下的成交表现平平。
一边是外围忙打折，一边是中心区域摸索调价，非限购区的“买方市场”和限购区“卖方市场”，在以前后期集中释放的需求下，比以往暴露得更为明显。
佛山楼市的区域变化早已悄然已发生。外围降价背后，房企压低利润谋求数量；核心板块“喊涨”却没有充足的购买力支撑，对房企来说，新的挑战也已来临。
外围区供给井喷
开发商“折上折”搅热市场
按照往常，春节前后是楼市“淡季”，今年加之疫情影响，佛山的线下售楼处短暂“停摆”。直到2月中下旬，楼盘营销中心才陆续重启线下营销中心。
根据佛山市住房和城乡建设局发布的3月份佛山市房地产交易情况，全月佛山成交一手住房7865套，成交面积85.8万平方米，分别环比上涨390%和386%。疫情下，虽然成交体量较之去年同期仍有差距，但楼市的复苏已成定局。
成交的企稳是供给、价格和需求综合作用的结果。记者从广东粤湾数据研究院获取自2月起截至4月17日的板块供求数据，佛山全市新增入市销售的一手房面积为129.8万平方米，当中，非限购区在供给端尤为活跃。
具体来说，细化到镇街、板块的供应量，由禅城区全区，南海区桂城街道、大沥镇、里水镇，顺德区大良街道、陈村镇、北滘镇、乐从镇组成的佛山限购区，共计新增入市一手房41万平方米。相比之下，非限购区共计新增入市新房88.7万平方米，是前者的2倍。
非限购区供给井喷，位于佛山市西北部的三水区是主力军。统计时段内，该区新入市销售的一手房面积41.5万平方米，相当于整个限购区的供应体量。
2月28日，三水新城一座项目早早开盘了。这是疫情下佛山第一批重启售楼处的楼盘之一，到4月初，约9个楼盘陆续跟进推售，“78折叠加97折”“8.8元抵1万元”等大力度促销活动让三水市民魏小姐有些坐不住了。“清明节的时候看过一次房，现在已经交了定金，总价比平时便宜了10万元左右。”她盘算着。
疫情后期线下营销中心重启，楼市迈入复苏通道。南方日报记者 戴嘉信 摄
一个明显的现象是，楼市复苏以来，以三水区为代表的非限购区域，通过大批量供给和密集的优惠活动，成为搅活市场的“沙丁鱼”，支撑全市成交企稳。“房企靠低价调动市场，主动出击，调动了购房者的积极性。”广东粤湾数据研究院研究总监麦少荘说。
非限购区本身是佛山的“价格洼地”，加上这轮促销，单价最高不过1.3万元/平方米，最低为6000元/平方米，带动佛山全市新房网签均价稍降，单价约为14438元/平方米。2月起截至4月17日，三水区成交面积43万平方米，位列五区第一。
除了开发商的行动外，政策层也传递出支持楼市平稳发展的信号。2个月前，三水区发布《积极应对新冠肺炎疫情支持房地产业健康平稳发展“二十条”》，成为佛山首个出台稳楼市政策的区域。
这当中提出，调整预售条件、推行线上销售、优化动工建设条件和简化审批流程等多项举措，同时，鼓励金融机构对资信好的企业提供信贷支持，为房企缓解资金压力。
4月，开发商的折扣优惠活动，已由外围影响至中心区。在禅城中心板块，祖庙、绿岛湖新开盘项目，个别推出单价1.4万元特价房，南庄一楼盘通过调整价格，也实现迅速出货。
区域房价“两头走”
房企选择题：利润还是销量？
但是，起始于外围板块的降价链条，并没有对佛山限购区造成实质影响。
相反，今年3月底，千灯湖、三山新城、佛山新城板块，均出现了新批备案价上涨且远高于市价的情况，增幅在1-2万元不等，这些区域，均是临广州或配套较完备的限购区。
在禅城，位于奇槎的中粮珑湾祥云单套最大备案均价达3.05万元/平方米，绿城桂语兰庭3.84万元/平方米；在顺德，佛山新城的怡翠晋盛最大备案均价4万元/平方米；在南海，桂城保利和悦滨江4.38万元/平方米，南海千灯湖保利天悦5.36万元/平方米。
单独看桂城千灯湖，今年新增备案均价已达4.4万元/平方米，是佛山房价的高点。目前佛山新房备案价排名中，保利天悦高居首位。
部分房楼盘迫切提价，背后是房企的营收焦虑。在麦少荘看来，土地价格影响房源售价，此次调整备案价的楼盘大多是高价拿地的项目，一些楼盘调价前的销售并不能达到开发商营收指标，处境一度尴尬。记者梳理发现，目前备案价破4万元/㎡的保利和悦滨江，拿地折合楼面价也达1.88万元/㎡，彼时业内就有预计，该盘单价至少要上3万元才能回本。
南海千灯湖广东金融高新区 戴嘉信 摄
在华南城市研究会副会长、广州房地产协会专家委员会委员孙不熟看来，限购区房价较高，但购买力不足。数据显示，此次备案价涨幅明显的楼盘，以122—232平方米三四房、220—280平方米大平层，甚至252—340平方米别墅为主，入市后去化表现一般。
一边是中心板块的调涨“试探”，一边是非限购区的大举让利，另佛山楼市区域变化悄然发生。
“与中心区域的坚挺相比，外围拿地成本较低，房企不断降价，试探购房者的接受程度。”一位在佛山从事房产行业十年的业内人士观察到。“去年1.2万元/平方米的均价，到今年1万元出头，价格是逐步下调的，而按照这个售价，开发商卖房的溢价率微乎其微。”她表示。
“短期看，佛山临广片区与非临广片区的房价差距会越来越大，前者的价格水平会持续向广州靠拢。类似的现象，还发生在苏州与上海、燕郊与北京之间。”孙不熟说。
但孙不熟同时强调，长远看，佛山正加快融入粤港澳大湾区，以湾区为单位配置资源，热点不会一直处在同一区域。他举例，珠三角枢纽(广州新)机场选址高明，佛山轨道交通向五区铺开，产业经济、文化加速融合，区域差距将会“拉平”。
买方主导权增加
“疫”外的购房心态变化
疫情后期，佛山的购房需求逐渐“解冻”。“开发商希望弥补前两个月的空档，他们着急促销、力度大，对购房者来说确实能买更便宜的房子。”孙不熟表示。
“折扣对刚需来说吸引力。”佛山市民胡女士说，她考虑在能力承受的范围内，在三水买一套改善型住房。“价格在1.1万元/平方米左右，给最低的首付，供30年，分解经济压力，在还贷比例方面，我能接受的最大月供占夫妻月收入的50%，不能超过这个比例，毕竟生活不能苟且。”她说。同样在看房的购房者小梁说，不是刚需的话，可以继续观望一下，如果已经有计划购房，结合自己的情况考虑，现在也是一个不错时机。
三水的楼盘密集营销，胡女士的选择空间不小，“毕竟房屋属于大宗资产，要做出购房的决定，仍需要权衡多方面因素。”她拿出两份户型图仔细比对。在麦少莊看来，购房者置业的主导权变大了，外围区域的“买方市场”加速显现。
除了折扣吸引，数位接受记者采访的购房者均表示，疫情也让自己加快了买房的脚步。
“在一座城市里，有自己的居所会更有安全感。”小梁是一名来佛山2年的本科毕业生，疫情下的这个春节，他一直呆在出租屋里没有回老家，毕竟是租来的房子，遇到特殊情况难免有不便之处。
另一位已经置业安家的市民告诉记者，受疫情影响，他对“第二居所”的需求更明显了，“我们一家三代人挤在一间100平方米的屋子里，如果房子大一些，或者有第二居所，舒适度也会更好。”他说。
前不久刚交了购房定金的魏女士则表示，自己购房除了自住，还有资产保值的考虑。
“住房需求是刚性需求，像口红、美妆、衣服等非刚性消费，在疫情下肯定会被压缩，但人们对自住、资产保值的需求都是刚性的。”华南城市研究会副会长孙不熟说。
针对疫情后期开发商的降价潮，业内有专家提醒购房者需谨慎考量，避免“头脑发热”。例如，按揭买房群体的供楼金额不应超过收入的一半，大部分银行将以此为标准进行贷款审核，一般购房者应多关注自身收入结构及经济环境变化，合理配置资产。
【撰文】华声宇 黄逸豪 叶洁纯
【作者】 华声宇；戴嘉信；黄逸豪；叶洁纯
【来源】 佛山经济学人南方号
