編者按：
新冠肺炎疫情的出現，深刻地改變著消費市場。在疫情“黑天鵝”的衝擊下，產品上，各類健康防疫類產品“疫”外崛起；在營銷上，以線上直播為代表的數字化業務掀起熱潮；在服務上，各類不接觸式服務為代表的“宅經濟”興起……
來自消費市場端的變革，傳導為製造端的新命題。作為製造業大市的佛山，孕育出了家電、傢俱、陶瓷、紡織、食品等多個知名產業，它們能否及時洞察消費市場的新趨勢，並迅速進行調整，這是考量佛山企業“免疫力”的重要內涵，更是決定佛山企業能否化危為機的關鍵所在。
4月22日起，南方日報推出《新變局 新突圍——佛山消費趨勢報告》系列報道，解讀消費新趨勢，洞察製造新變革，敬請關注！
“很明顯感覺到周圍的房價有回落。”家住佛山市三水區的胡女士翻看了幾個微信購房群。最近，她家附近的樓盤價格下降了500—2000元/平方米不等。
房價打折，加之供給量井噴，年初至今，以三水區為代表的佛山非限購區刷了一波“存在感”。自2月1日起至4月17日，三水區新增入市一手房面積41.5萬平方米，網籤成交面積43萬平方米，供求量在佛山市五區均穩居第一。雖然前兩個月樓市普遍受到疫情影響，但三水區卻跑出了復甦“加速度”，僅3月份的成交面積環比增長6.5倍。
但與之相反的是，同一時期，千燈湖、佛山新城卻傳來了新房備案價大幅上漲的消息，最高備案單價可達4萬—5萬元/平方米。高價之下的成交表現平平。
一邊是外圍忙打折，一邊是中心區域摸索調價，非限購區的“買方市場”和限購區“賣方市場”，在以前後期集中釋放的需求下，比以往暴露得更為明顯。
佛山樓市的區域變化早已悄然已發生。外圍降價背後，房企壓低利潤謀求數量；核心板塊“喊漲”卻沒有充足的購買力支撐，對房企來說，新的挑戰也已來臨。
外圍區供給井噴
開發商“折上折”攪熱市場
按照往常，春節前後是樓市“淡季”，今年加之疫情影響，佛山的線下售樓處短暫“停擺”。直到2月中下旬，樓盤營銷中心才陸續重啟線下營銷中心。
根據佛山市住房和城鄉建設局發佈的3月份佛山市房地產交易情況，全月佛山成交一手住房7865套，成交面積85.8萬平方米，分別環比上漲390%和386%。疫情下，雖然成交體量較之去年同期仍有差距，但樓市的復甦已成定局。
成交的企穩是供給、價格和需求綜合作用的結果。記者從廣東粵灣數據研究院獲取自2月起截至4月17日的板塊供求數據，佛山全市新增入市銷售的一手房面積為129.8萬平方米，當中，非限購區在供給端尤為活躍。
具體來說，細化到鎮街、板塊的供應量，由禪城區全區，南海區桂城街道、大瀝鎮、裡水鎮，順德區大良街道、陳村鎮、北滘鎮、樂從鎮組成的佛山限購區，共計新增入市一手房41萬平方米。相比之下，非限購區共計新增入市新房88.7萬平方米，是前者的2倍。
非限購區供給井噴，位於佛山市西北部的三水區是主力軍。統計時段內，該區新入市銷售的一手房面積41.5萬平方米，相當於整個限購區的供應體量。
2月28日，三水新城一座項目早早開盤了。這是疫情下佛山第一批重啟售樓處的樓盤之一，到4月初，約9個樓盤陸續跟進推售，“78摺疊加97折”“8.8元抵1萬元”等大力度促銷活動讓三水市民魏小姐有些坐不住了。“清明節的時候看過一次房，現在已經交了定金，總價比平時便宜了10萬元左右。”她盤算著。
疫情後期線下營銷中心重啟，樓市邁入復甦通道。南方日報記者 戴嘉信 攝
一個明顯的現象是，樓市復甦以來，以三水區為代表的非限購區域，通過大批量供給和密集的優惠活動，成為攪活市場的“沙丁魚”，支撐全市成交企穩。“房企靠低價調動市場，主動出擊，調動了購房者的積極性。”廣東粵灣數據研究院研究總監麥少荘說。
非限購區本身是佛山的“價格窪地”，加上這輪促銷，單價最高不過1.3萬元/平方米，最低為6000元/平方米，帶動佛山全市新房網籤均價稍降，單價約為14438元/平方米。2月起截至4月17日，三水區成交面積43萬平方米，位列五區第一。
除了開發商的行動外，政策層也傳遞出支持樓市平穩發展的信號。2個月前，三水區發佈《積極應對新冠肺炎疫情支持房地產業健康平穩發展“二十條”》，成為佛山首個出臺穩樓市政策的區域。
這當中提出，調整預售條件、推行線上銷售、優化動工建設條件和簡化審批流程等多項舉措，同時，鼓勵金融機構對資信好的企業提供信貸支持，為房企緩解資金壓力。
4月，開發商的折扣優惠活動，已由外圍影響至中心區。在禪城中心板塊，祖廟、綠島湖新開盤項目，個別推出單價1.4萬元特價房，南莊一樓盤通過調整價格，也實現迅速出貨。
區域房價“兩頭走”
房企選擇題：利潤還是銷量？
但是，起始於外圍板塊的降價鏈條，並沒有對佛山限購區造成實質影響。
相反，今年3月底，千燈湖、三山新城、佛山新城板塊，均出現了新批備案價上漲且遠高於市價的情況，增幅在1-2萬元不等，這些區域，均是臨廣州或配套較完備的限購區。
在禪城，位於奇槎的中糧瓏灣祥雲單套最大備案均價達3.05萬元/平方米，綠城桂語蘭庭3.84萬元/平方米；在順德，佛山新城的怡翠晉盛最大備案均價4萬元/平方米；在南海，桂城保利和悅濱江4.38萬元/平方米，南海千燈湖保利天悅5.36萬元/平方米。
單獨看桂城千燈湖，今年新增備案均價已達4.4萬元/平方米，是佛山房價的高點。目前佛山新房備案價排名中，保利天悅高居首位。
部分房樓盤迫切提價，背後是房企的營收焦慮。在麥少荘看來，土地價格影響房源售價，此次調整備案價的樓盤大多是高價拿地的項目，一些樓盤調價前的銷售並不能達到開發商營收指標，處境一度尷尬。記者梳理發現，目前備案價破4萬元/㎡的保利和悅濱江，拿地摺合樓面價也達1.88萬元/㎡，彼時業內就有預計，該盤單價至少要上3萬元才能回本。
南海千燈湖廣東金融高新區 戴嘉信 攝
在華南城市研究會副會長、廣州房地產協會專家委員會委員孫不熟看來，限購區房價較高，但購買力不足。數據顯示，此次備案價漲幅明顯的樓盤，以122—232平方米三四房、220—280平方米大平層，甚至252—340平方米別墅為主，入市後去化表現一般。
一邊是中心板塊的調漲“試探”，一邊是非限購區的大舉讓利，另佛山樓市區域變化悄然發生。
“與中心區域的堅挺相比，外圍拿地成本較低，房企不斷降價，試探購房者的接受程度。”一位在佛山從事房產行業十年的業內人士觀察到。“去年1.2萬元/平方米的均價，到今年1萬元出頭，價格是逐步下調的，而按照這個售價，開發商賣房的溢價率微乎其微。”她表示。
“短期看，佛山臨廣片區與非臨廣片區的房價差距會越來越大，前者的價格水平會持續向廣州靠攏。類似的現象，還發生在蘇州與上海、燕郊與北京之間。”孫不熟說。
但孫不熟同時強調，長遠看，佛山正加快融入粵港澳大灣區，以灣區為單位配置資源，熱點不會一直處在同一區域。他舉例，珠三角樞紐(廣州新)機場選址高明，佛山軌道交通向五區鋪開，產業經濟、文化加速融合，區域差距將會“拉平”。
買方主導權增加
“疫”外的購房心態變化
疫情後期，佛山的購房需求逐漸“解凍”。“開發商希望彌補前兩個月的空檔，他們著急促銷、力度大，對購房者來說確實能買更便宜的房子。”孫不熟表示。
“折扣對剛需來說吸引力。”佛山市民胡女士說，她考慮在能力承受的範圍內，在三水買一套改善型住房。“價格在1.1萬元/平方米左右，給最低的首付，供30年，分解經濟壓力，在還貸比例方面，我能接受的最大月供佔夫妻月收入的50%，不能超過這個比例，畢竟生活不能苟且。”她說。同樣在看房的購房者小梁說，不是剛需的話，可以繼續觀望一下，如果已經有計劃購房，結合自己的情況考慮，現在也是一個不錯時機。
三水的樓盤密集營銷，胡女士的選擇空間不小，“畢竟房屋屬於大宗資產，要做出購房的決定，仍需要權衡多方面因素。”她拿出兩份戶型圖仔細比對。在麥少莊看來，購房者置業的主導權變大了，外圍區域的“買方市場”加速顯現。
除了折扣吸引，數位接受記者採訪的購房者均表示，疫情也讓自己加快了買房的腳步。
“在一座城市裡，有自己的居所會更有安全感。”小梁是一名來佛山2年的本科畢業生，疫情下的這個春節，他一直呆在出租屋裡沒有回老家，畢竟是租來的房子，遇到特殊情況難免有不便之處。
另一位已經置業安家的市民告訴記者，受疫情影響，他對“第二居所”的需求更明顯了，“我們一家三代人擠在一間100平方米的屋子裡，如果房子大一些，或者有第二居所，舒適度也會更好。”他說。
前不久剛交了購房定金的魏女士則表示，自己購房除了自住，還有資產保值的考慮。
“住房需求是剛性需求，像口紅、美妝、衣服等非剛性消費，在疫情下肯定會被壓縮，但人們對自住、資產保值的需求都是剛性的。”華南城市研究會副會長孫不熟說。
針對疫情後期開發商的降價潮，業內有專家提醒購房者需謹慎考量，避免“頭腦發熱”。例如，按揭買房群體的供樓金額不應超過收入的一半，大部分銀行將以此為標準進行貸款審核，一般購房者應多關注自身收入結構及經濟環境變化，合理配置資產。
【撰文】華聲宇 黃逸豪 葉潔純
【作者】 華聲宇；戴嘉信；黃逸豪；葉潔純
【來源】 佛山經濟學人南方號
