千條樓訊不及一筆建議。——我是三叔，你相見恨晚的買房軍師，一如既往帶你賺錢！
以下為“ 三叔說房” 微信公眾號粉絲提問精選
提問：請問三叔，目標西部，但是資金有限，沒有多少可選標的，請問寶安區金港華庭和白金假日公寓哪個更適合剛需？也怕高位站崗，你覺得西部還有哪些窪地值得投資？有哪些新盤可以買？個人開車出行，對地鐵要求不太高。感謝~
回答：這兩個都是西部剛需得不能再剛需的上車盤，哪裡有好房源買哪裡，上車盤的特點是隨大勢走，天花板低，價格上你追我趕。西部無窪地，談得上窪地的算沙井，大空港新城地處大灣區核心節點，連接深圳前海和廣州南沙，必然是深圳重要的戰略要地，新盤可考慮海岸城，剛需新盤中各個方面比較均衡的盤，目前確實處於板塊發展初期，未來潛力比較大，但不一定能搶到。
提問：新人首問 三叔，你好！目前在西鄉君成雍和園有個89平小四房，小孩現在3歲。年收入大概60萬，房是婚後買的，房產證只有我一個人的名，現在想把這個賣掉，再加上手上的資金，大約能湊出來750萬，想置換一個1100萬左右的學區房，起初想買寶中的深業新岸線和金成時代，但是這一波之後發現基本上都漲了30%。嚴重超出了預算，很猶豫。不知道現在還是不是置換的時機。另外在別人的提問中，我看到您還有提到過福田的香詩美林，和南山的鼎泰豐華，想了解一下這兩個樓盤所處的片區和寶中比，那個更適合我一些，或者您推薦買那個性價比會更高一些。從長遠來看，哪個漲幅會更大一些。我還是想居住環境和學位都兼顧一些。謝謝，三叔。
回答：
你好，是的，都漲了，這一輪非理性的羊群效應上漲，必然需要漫長的時間迴歸，現在也沒有哪裡不是高位接盤的了，目前政策接連出臺就是穩房價，對於想買房的人來說，是利好，終於可以停下腳步慢慢挑選。對於置換來說，當下也是一個很好的時機，短期看房價下降的概率不大，熱點片區很大可能橫盤或小幅回調，但中長期看依然還有價值。深業是深圳市府全資國企，在深圳屬於比較佛系的國企開發商，做了十幾個盤基本都是定位剛需，不太會做豪宅的。同時深業上城是公寓，定位也沒做好，現在深業上城的商業半死不活的，不建議買。金成時代在寶中，05年的房子，但看著很壓抑，整個圍和的社區像密不透風的一圈 翁城，戶型也是上一代的產品，80平兩房，89-110平三房，120+平四房，相對戶型尺寸都比較大，所以雖然看單價是比較低，總價上還是寶中正常水平，沒有被低估。1000萬以上還是建議買南山，具體參考內部選籌。
提問：三叔您好。我之前有諮詢過您。現在主要是想選擇在沙井這邊買房。光明的金融街和沙井的海岸城基本上是買不到了，現在考慮華強城一期、三期（給喝茶費可以買到，但風險比較大，不確定性高）。華強城挨著地鐵，裝上隔音玻璃也會比較吵，而且周圍環境不大好，生活配套也沒跟上，學位一般。旁邊的中糧鳳凰裡，你之前在別的貼裡好像說是獨一幢，不大好。博林君瑞有花園，離地鐵較遠，適合居住，而且靠著海岸城，據說學位和海岸城是一樣的。海岸城發展起來，後面是不是也可以跟著漲起來？。博林今年交的房，離上班的地方最近，走路估計10分鐘就到了。還有香莎公館，拾悅城離地鐵較近。還有西薈城。這幾個樓盤都是比較新，價格也差不多。買房主要是自住+保值（至少5年內都在這邊居住，後續看周圍環境發展情況），總價預算是500萬左右，是買三房好，還是二房好（後面接盤的人是買三房多還是二房的多？），現在有些不知怎麼選擇，請三叔指點一下，謝謝。
回答：
海岸城地鐵+綜合體+周邊空地多+傳說中深外寶安分校，深外落地可能性比較大。肯定有一定的帶動作用，但博林君瑞是否值得買，要看深外沙井部到底有沒有囊括在裡面，但據我得知的信息是隻有沙井海岸城獨享深外學區，未來還不清楚。在西鄉沙井，3房是標配。個人更建議買西薈城，比較周邊幾個大盤，跟沙井整體的村廠雜亂的氛圍形成了差異化，已經形成品質社區的模樣。
提問：三叔好，感謝您之前的答覆。
當前金融市場下還想繼續保持非房產品投資，因此房子的目標控制在800以內，看了碧海的招商果嶺、潤恆尚園，目標還有富通城6期、城市峰尚、玉湖灣等周邊，入89左右的小4房，如何排序，謝謝？亦或沿著12號線有更佳的選擇？謝謝！
回答：你好。同一區域的樓盤比較，主要看品質、交通、周圍配套、學位等。
招商果嶺花園，各方面都不錯，就是離地鐵遠了點。
潤恆尚園，除了沒有地鐵，品質、戶型、樓齡都沒有問題，價格偏高，不太推薦。
碧海富通城六期，性價比高，平層四房價格低，缺點是花園小
城市峰尚，離地鐵近，沒有花園小區，價格也不便宜
玉湖灣，品質和環境都不錯，離地鐵不算近
如果買的話，首選碧海富通城六期，次選玉湖灣
碧海富通城六期 > 城市峰尚 > 玉湖灣 > 招商果嶺花園 >潤恆尚園
可以的，沿著地鐵選籌是一種思路，未來有一定的 利號，但地鐵只能算一個因素，選籌標準以次新3房電梯為主，離地鐵近，周圍配套成熟
提問：三叔好，像這種拍賣房可以買嗎？要注意什麼
回答：你好，法拍房不建議新手買。法拍房套路多，表面便宜不代表真便宜。法拍房的玩法不是公開去拍法拍。真正的法拍，都是往前三四道上游就完成交易，法拍只是走個形式。流拍，流拍後處置，判決過戶，法拍的成本，不是掛牌價。打點官司，執行時間，清場，債務，戶口等等，每一步都需要錢和精力。拍賣的底價是221，假設房子沒有別的債務，最後花的錢基本都要過300 如果拿不到房，幾百萬拖個一年半載，幾十萬成本又進去了。一般65%開拍，110%成交，有專業流拍，你和他競爭，他出高價然後流拍繼續拍，拖到最後你不可能搶的過他。
提問：三叔好。買房子這事 真的是腦殼痛 每次踩不到時間點 又買不到跑贏大盤的樓盤。從15年開始 經常鬱悶。哈哈哈
我現在家庭都住香港 小孩也在香港讀書。深圳我就是投資的。您看下 我怎麼調整：
1。一套龍崗華策中心城 買時看旁邊有學校建設用地 才買的。但舊改慢。怡翠路年底通車 但學校才是關鍵。還要等麼？或者等東部不漲後 不等學校 明年換了？
2 一套宇宏健康花城。增值比華策好不少 14號線地鐵口 石牙嶺環境也還可以 需要置換麼？
3 2套東莞臨深打通了 三正瑞士半山 看湖戶型 住著太舒服了 母親很喜歡 自住中。但在鳳崗 如果能跑平大盤也願意留著。只怕跑不贏。
香港無房 等經融危機後 在低價 還想搞套香港房子
我這情況怎麼弄啊 我頭都是大的。
回答：
你好。歡迎你！買房這件事多少還是需要做一點功課的。
1、華策中心城這個小區投資價值不大，在愛聯後面，該片區供應量大，工業廠房居多，和片區中下層人群，房價很難起來。不要等舊改了，不划算，現在東部有一定補漲，建議等等，高位後出手。
2、宏宇健康花城，15年入市次新，開售時最大的賣點就是“健康”，19樓高層做成正南北朝向，戶型也是以89的三房、三加一房和120的四房為主，非常非常典型的中產盤，西、南、東三面都可以看到南邊的石芽嶺公園。開售之後至今，價格也是隨著大市慢慢爬升了近一萬的單價，原因在於17年深圳宣佈地鐵三期建設，東部多了一條生命線：14號快線，石芽嶺站就在宏宇健康花城正門口。對健康花城不利的方面在於，拖後腿的兄弟們太多，比如隔壁鴻榮源尚峰，78平做三房，總價便宜了40w+。布吉適合剛需上車，但是改善多往市裡或者龍崗走了，所在的石芽嶺片區是個雞肋，食之無味棄之可惜，但現在還有一定的補漲空間，建議繼續持有先。
3、鳳崗在東莞屬於GDP表現很差的區域，本地購買力不足，但是屬於投資客熱衷的地段，價格一直也沒有起來，和龍崗一衣帶水，房價也是共悲歡，龍崗房價沒起來，鳳崗也沒戲。自住可以先保留。
我的建議是先按兵不動。
提問：三叔您好，我目前的情況是離婚帶孩子。資金大概800，年收入70。想請問碧海雲天的房子，如果作為自住和投資是不是合適？另外，如果不買自住房，因為再過一兩年就可以用孩子的名額三成首付購買房子。如果投資一套700-800的房子。持有3-5年，寶安中心區或者前海南或者光明中心，您覺得哪個合適呢？謝謝！
回答：你好。在華僑城板塊的碧海雲天，業主多是80和90年代來深圳創業的人群，居家氣氛比較好。但是整體評分不算高。同等價位可以關注香山裡，環境、居住體驗和流動性更好，圈層也更純粹。
目前前海南和寶中價格滯漲，如果短期投資，建議考慮外溢片區，確定性更高，可參考內部選籌。
