作者：包希仁
曾經高喊“活下去”的萬科最近又火了一把，究其原因就是業績大好，利潤大增。而與之呈現出鮮明對比的是，今年已出現300多家房企倒閉停業。由此來看，萬科活下去是為了更多的同行“活不下去”。
房企寡頭時代來臨，萬科繼續高歌猛進
昨日，萬科在深圳大梅沙萬科中心召開2019年中期業績推介會。雖然從去年就在喊要“活下去”，但業績報告顯示，今年上半年萬科依然“活得很瀟灑”。
據萬科董秘朱旭介紹，上半年萬科實現營收1393.2億元，同比增長31.5%；歸屬淨利潤118.4億元，同比增長29.8%。截至6月底，萬科持有貨幣資金1438.7億元，遠高於短期借款和一年內到期負債的總和666.5億元；淨負債率35.04%，持續保持行業低位。
而當被問及前7個月萬科銷售增速放緩、拿地強度下降，全年計劃是否有變時，萬科首席運營官張旭回應稱，萬科把“每天都是賣樓的好日子”當成經營策略，堅持積極銷售、積極回款、做好長期庫存的去化和存量資源的梳理，今年賣多少房子萬科自己也不知道。
張旭還表示，萬科從來沒有非常固定的經營計劃，都是實行“動態計劃”，每個季度調整一次。同時，拿地也沒有固定策略，而是根據回款決定，但拿地會集中在核心都市圈，比如粵港澳大灣區、長三角等，集中在人口淨流入、有基礎設施、有產業基礎的地方。
此外，對於房企融資收緊的問題，萬科總裁祝九勝認為，融資收緊對整個行業肯定會有一些影響，可能對資信比較好、比較穩健經營的企業來說，適應的難度沒那麼大。有一句話叫“好學生喜歡難題目”，對萬科來說，“爭當好學生，答好難題目”。
大幅減負債，創造新歷史
看完萬科三位高管的說辭，我們不難發現，萬科上半年總體表現的確像個“好學生”。可就是這樣的“好學生”，現在也在不斷的收縮戰線。
截至今年6月底，萬科賬上的有息負債餘額為2253.2億元，而這和今年初相比，其上半年有息負債餘額大幅減少了358.9億元，佔其年初有息負債總額約13.74%。
如此大規模削減負債，在萬科歷史上也是絕無僅有的。
最近20餘年，萬科歷史上此前只發生過兩次明顯的大規模“削債運動”。其中，第一次是雷曼兄弟倒閉引發全球金融海嘯的2009年，當年萬科出現30.29億元的“負債萎縮”。
第二次是國內地產調控政策高壓下，房地產行業進入調整週期的2013至2015年間，萬科負債分別減少20.58億元、196.17億元和51.04億元。
換句話說，萬科歷史上前兩輪共四年的“削債運動”所涉及的負債總額，可能都遠不及今年上半年。
放棄“魚尾帶刺的肉”，搶佔“魚頭無鰓的骨”
那麼問題來了，萬科“負債萎縮”意味著什麼？
有分析人士表示，萬科降低負債，一方面可以減輕財務壓力，另一方面是在放棄未來一段時間內看得見摸得著的利潤。
簡單的說就是，萬科削債預示著房地產最好時光或許已經過去，房地產業逐漸進入“寒冬”，
而地方政府也在被動的放棄房地產對經濟的短期刺激（也有主動地區）。
萬科雖不是什麼“半仙”，但它的一舉一動都影響著整個行業未來的趨勢。
然而，萬科此舉或許不是在退縮，而是在為新的產業“騰籠換鳥”。這個產業就是總裁祝九勝力推的長租公寓事業。
據祝九勝所言，萬科泊寓已成立專門事業部，今年長租公寓已經具備獨立成“軍”的條件。長租公寓會作為萬科不動產運營的能力之一，目前在經營上確實仍有壓力，但即使虧損，也會控制在可控範圍內（重要股東不反對即可）。
截至今年6月底，萬科長租公寓業務已覆蓋35個主要城市，累計開業8.2萬間，其中74%位於北京、上海、深圳等14個核心城市，成熟期項目平均出租率為91%。
祝九勝表示，長租公寓出租率來看，年輕租客的反映還是不錯的。萬科的初心是在政府支持下，改善不同人群的居住條件。
由此可見，萬科是“王八吃秤砣鐵了心”要轉型了，雖說老百姓對長租公寓褒貶不一，但像萬科這樣相對還算負責任的龍頭房企，其公寓運營質量或許不比其物業運營差多少。
