作者：包希仁
昨日，南京針對近期租房市場出現的亂象，開啟為期2個月的專項整治行動。此次專項行動將由市房產局、公安局、市場監管局、地方金融監管局聯合執法，依法集中整治房產中介、住房租賃企業（下稱：長租公寓）經營，嚴查挪用租金等九種行為。
九種行為需整治，涉嫌犯罪應嚴打
據瞭解，此次重點整治的九種行為包括：
1、利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金搶佔房源，以高額租金搶佔房源。
2、存在“高收低出”經營模式。
3、存在將收取的租金挪用的行為。
4、發佈虛假租賃房源信息。
5、違規出租或代理不符合出租條件的房屋的行為。
6、從事無證無照經營或超出核准登記的經營範圍從事經營活動的行為。
7、未按要求到房產部門進行機構備案或信息登記。
8、強制或誘導使用“租金貸”支付租金。
9、採取暴力或“軟暴力”行為驅逐承租人。
然而，對於上述九種行為，有些的確應該整治，因為這些行為有可能涉嫌違法犯罪，例如挪用租金行為。
據法律界人士分析稱，租客繳納的房租，其實屬於中介或長租公寓代替房東收取的，因此該類機構未經房東許可，是不可以挪用這些錢的，否則就可能涉嫌職務侵佔或挪用公款。
但這種行為在沒有外部監管的情況下，幾乎絕大多數中介或長租公寓都會這麼幹。這就是為啥一出現該類機構倒閉或跑路後，房東就“分文取不著”的主因之一。
此外，像誘導使用“租金貸”的行為還可能涉嫌合同詐騙；無證照經營或超範圍經營的行為也可能涉嫌非法經營。
而對這些可能涉嫌個體犯罪或單位犯罪的行為，應該是此次聯合執法的重點整治行為，這也算是“防患於未燃”。
有業內人士指出，對於挪用租金行為，可用資金監管或銀行第三方存管形式對租金進行專款專用；對於誘導使用“租金貸”行為，需要對相關租賃合同進行備案審查，未經審查通過的合同視為違規；對於無證照經營或超範圍經營行為，需進行事前事中審查，且將其列為“賓館服務類”進行審查，不合格的直接停業整頓。
這樣一來，則可有效避免中介或長租公寓一不小心跌入“犯罪深淵”。
放開市場競爭，整治惡性競爭
除此之外，有些屬於市場競爭行為的，政府應該進行引導和規範。特別是有些可能涉嫌不正當競爭的，將予以相應整治和處罰。
例如“高收低出”行為，對於此類行為，監管部門應區別對待，若有些企業長期進行此類明顯違背市場經營規律，靠惡性競爭爭搶房源，壟斷市場的，將予以整治。
而有些屬於短期“促銷”，或短期讓利於民的行為，監管部門則應“網開一面”，而不是一刀切，讓市場失去活力。
此外，對於發佈虛假租賃房源，或違規出租不符合條件的房屋等行為，則需要“一刀切完”，特別是要嚴打靠虛假房源誤導租客上鉤的行為。
靠融資擴張屬市場行為，監管請勿干預市場
不過，在此專項整治行動中，有一種行為的監管是有待商榷的，即利用各融資渠道獲取資金搶佔房源，以高額租金搶佔房源的行為。
據天誠不動產研究所所長吳翔華分析稱，眾多長租公寓要想做大做強，不得不依靠融資來搶佔市場，因為很多長租公寓從一開始就沒指望靠賺取租金價差盈利，而是靠資本運作，靠上市或多輪融資來套現獲利。
因此，長租公寓高價拿房也純屬市場競爭行為，政府不僅不該對該行為隨意整治，更應該鼓勵市場自由競爭，讓企業自主經營，久而久之，市場自然會進行“優勝劣汰”。
此外，對於未按要求到房產部門進行機構備案或信息登記的行為，吳所長也表示，讓房東主動進行房屋租賃登記，估計大多數房東都不太樂意，同時，長租公寓自身也不太願意登記租房信息。
要知道，很多長租公寓都或多或少有隔斷房間行為，有的甚至違規搞成群租房，若登記租房信息，則無異於“自斷財路”。
綜上來看，南京此次四部門聯合專項整治行動，或將“任重道遠”。而對於有些行為已成“行業共識”的，則整治難度也是不言而喻的。
