前幾天，和一個朋友聊天時瞭解到到：某位網友在政務區新地中心購買了一套公寓，準備做婚前財產投資用的，可沒想到，掛出去兩年了，還沒有賣出去。
不得不說，合肥房地產市場上，40年公寓是一個神奇的存在。因為單價低、不限購、以租養貸等種種宣傳，特別容易把購房者給忽悠。
但我在這裡想說的，合肥投資40年公寓，絕大多數都是坑。曾經多少錢買的，後期就會躺下多少錢的淚水。
一、公寓後期交易的稅費太高
就以合肥最繁華的地段—政務區的40年公寓產品為例，購買一套總價50萬的公寓，按照每年以5%的速度升值，5年後升值為63.8萬。
表面來看，輕輕鬆鬆賺13.8萬的差價。但交易時，需要交納的稅費，僅增值稅及其附加稅、土地增值稅、印花說等幾項，就達到了7.7萬左右。
這也就是說，花50萬買套公寓，就算苦等5年後升值13.8萬，轉售時需要交納的稅費就達到了收益的一半還多，算下來5年收益只有6.1萬元。
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這還不算5年時間產生的貨幣膨脹、貨幣貶值等因素，折騰下來基本賺不到什麼錢。一個字：坑。
更坑的還在後面，高額的稅費造成的結果是：二次交易賠錢，三次交易賠錢，越往後公寓就像個燙手山芋一樣，越轉手越賠錢。
二、以租養貸，基本做夢
當然，有人會說，投資公寓本來就不是通過轉售來賺錢，吃租金坐當包租婆才是王道。
事實真是如此嗎？以合肥最繁華的政務區為例，高檔品牌小區凱旋門的小公寓，租金約為2500元/月。事實上，政務區這個價格的公寓，總價絕對都不止50萬。
暫且以這個來計算，按一年公寓出租率80%來看，年收益為：12個月*2500元/月*80%出租率=2.4萬/年。成本回收時間為;50萬元除以2.4萬/年=20.8年。
這也就是說，購買一套一套40年公寓，至少20年才能收回成本 ，這還不算出租之前，購置傢俱家電等所需要的費用。
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三、合肥絕大多數銀行都不做公寓貸款
此外，公寓看著成本低，但是首付至少5成，只能貸款10年。再加上，合肥絕大多數的銀行，都不做40年公寓的貸款，很多購買40年公寓的朋友，只能選擇全款購買。
四、公寓的其他問題
寫到這裡，可能有人會說，公寓的價格相比普通住宅要便宜太多太多，那我不考慮買賣，不圖發財，自住一輩子行不行呢？不行的，因為，公寓還有其他毛病。
第一，落戶規定不同。普通住宅，除了居住以外，滿足一定的條件，是可以落戶的，也可以讓孩子對口上學的。但是公寓的，是沒有這個功能的。
你今天是個快樂的單身青年，你能保證你一輩子不落戶、不結婚？即使你的未來伴侶不嫌棄，跟你結婚，一起住公寓。那麼生了孩子之後，孩子的上學問題怎麼解決？難道打回原籍，當留守兒童麼？
第二，公寓的得房率很低，只有60%—70%。而普通住宅，得房率在70%—80%。所以，你以為的，公寓比住宅便宜40%，實際也就便宜了30%。
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第三，公寓住起來是非常非常不舒服的。因為公寓原來的性質就是商住兩用，所以在設計上，普通住宅可能是一梯兩戶，兩梯六戶。但是公寓有可能是兩梯十幾戶。並且公寓住的人員是非常混雜的，大部分是出租給商家當辦公室的。光是高峰時期，等個電梯就要等10分鐘，這個滋味想想就酸爽。
另外，公寓在層高、採光、通風、戶型設計、配套設施服務方面，也是遠遠不如普通住宅的。有的公寓甚至是不通燃氣的，做飯只能用電磁爐。
有人貪圖公寓買一層送一層，覺得佔了便宜。實際上這種公寓往往層高只有4.5米。樓上一層空間是非常非常壓抑的，況且，樓上樓下跑也是很累的，形同雞肋。如果5.5米層高價格就上去了。
第四，水電收費標準不同。普通住宅的水電費按照民用水電的標準來收取；而公寓是按照商水電的標準來收取的。長遠看來，住宅的水電費支出至少會比公寓的水電支出省下一半都不止。
第五，產權不同年限。普通住宅，70年之後，土地使用產權是自動延續的，也就是永久年限。公寓的產權年限通常是40年、50年，但也有70年的。到期之後，可能需要繳納土地出讓金。這個出讓金怎麼交，交多少，目前不知道。太久遠的事情，可以忽略不計。
結語：現如今，合肥市面上的40年公寓產品，太亂太雜，各區域分佈不均，一線房企、本土房企等全部在做。
如果要買，想投資，一定要記得：未來市場上大量公寓堆積，真正的租客需求在哪裡，又有多少需求量？
還有，自己購買公寓，未來是打算做什麼用，符不符合自身的需求？
最後，還要說一句，相對於公寓、商鋪等非住宅產品，置業合肥的首要選擇，依舊是住宅，住宅，住宅！
