前几天，和一个朋友聊天时了解到到：某位网友在政务区新地中心购买了一套公寓，准备做婚前财产投资用的，可没想到，挂出去两年了，还没有卖出去。
不得不说，合肥房地产市场上，40年公寓是一个神奇的存在。因为单价低、不限购、以租养贷等种种宣传，特别容易把购房者给忽悠。
但我在这里想说的，合肥投资40年公寓，绝大多数都是坑。曾经多少钱买的，后期就会躺下多少钱的泪水。
一、公寓后期交易的税费太高
就以合肥最繁华的地段—政务区的40年公寓产品为例，购买一套总价50万的公寓，按照每年以5%的速度升值，5年后升值为63.8万。
表面来看，轻轻松松赚13.8万的差价。但交易时，需要交纳的税费，仅增值税及其附加税、土地增值税、印花说等几项，就达到了7.7万左右。
这也就是说，花50万买套公寓，就算苦等5年后升值13.8万，转售时需要交纳的税费就达到了收益的一半还多，算下来5年收益只有6.1万元。
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这还不算5年时间产生的货币膨胀、货币贬值等因素，折腾下来基本赚不到什么钱。一个字：坑。
更坑的还在后面，高额的税费造成的结果是：二次交易赔钱，三次交易赔钱，越往后公寓就像个烫手山芋一样，越转手越赔钱。
二、以租养贷，基本做梦
当然，有人会说，投资公寓本来就不是通过转售来赚钱，吃租金坐当包租婆才是王道。
事实真是如此吗？以合肥最繁华的政务区为例，高档品牌小区凯旋门的小公寓，租金约为2500元/月。事实上，政务区这个价格的公寓，总价绝对都不止50万。
暂且以这个来计算，按一年公寓出租率80%来看，年收益为：12个月*2500元/月*80%出租率=2.4万/年。成本回收时间为;50万元除以2.4万/年=20.8年。
这也就是说，购买一套一套40年公寓，至少20年才能收回成本 ，这还不算出租之前，购置家具家电等所需要的费用。
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三、合肥绝大多数银行都不做公寓贷款
此外，公寓看着成本低，但是首付至少5成，只能贷款10年。再加上，合肥绝大多数的银行，都不做40年公寓的贷款，很多购买40年公寓的朋友，只能选择全款购买。
四、公寓的其他问题
写到这里，可能有人会说，公寓的价格相比普通住宅要便宜太多太多，那我不考虑买卖，不图发财，自住一辈子行不行呢？不行的，因为，公寓还有其他毛病。
第一，落户规定不同。普通住宅，除了居住以外，满足一定的条件，是可以落户的，也可以让孩子对口上学的。但是公寓的，是没有这个功能的。
你今天是个快乐的单身青年，你能保证你一辈子不落户、不结婚？即使你的未来伴侣不嫌弃，跟你结婚，一起住公寓。那么生了孩子之后，孩子的上学问题怎么解决？难道打回原籍，当留守儿童么？
第二，公寓的得房率很低，只有60%—70%。而普通住宅，得房率在70%—80%。所以，你以为的，公寓比住宅便宜40%，实际也就便宜了30%。
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第三，公寓住起来是非常非常不舒服的。因为公寓原来的性质就是商住两用，所以在设计上，普通住宅可能是一梯两户，两梯六户。但是公寓有可能是两梯十几户。并且公寓住的人员是非常混杂的，大部分是出租给商家当办公室的。光是高峰时期，等个电梯就要等10分钟，这个滋味想想就酸爽。
另外，公寓在层高、采光、通风、户型设计、配套设施服务方面，也是远远不如普通住宅的。有的公寓甚至是不通燃气的，做饭只能用电磁炉。
有人贪图公寓买一层送一层，觉得占了便宜。实际上这种公寓往往层高只有4.5米。楼上一层空间是非常非常压抑的，况且，楼上楼下跑也是很累的，形同鸡肋。如果5.5米层高价格就上去了。
第四，水电收费标准不同。普通住宅的水电费按照民用水电的标准来收取；而公寓是按照商水电的标准来收取的。长远看来，住宅的水电费支出至少会比公寓的水电支出省下一半都不止。
第五，产权不同年限。普通住宅，70年之后，土地使用产权是自动延续的，也就是永久年限。公寓的产权年限通常是40年、50年，但也有70年的。到期之后，可能需要缴纳土地出让金。这个出让金怎么交，交多少，目前不知道。太久远的事情，可以忽略不计。
结语：现如今，合肥市面上的40年公寓产品，太乱太杂，各区域分布不均，一线房企、本土房企等全部在做。
如果要买，想投资，一定要记得：未来市场上大量公寓堆积，真正的租客需求在哪里，又有多少需求量？
还有，自己购买公寓，未来是打算做什么用，符不符合自身的需求？
最后，还要说一句，相对于公寓、商铺等非住宅产品，置业合肥的首要选择，依旧是住宅，住宅，住宅！
