我代理的一個仲裁案，仲裁庭將開庭時間安排在今天。從上午10點一直開到下午兩點多，鏖戰四個多小時，終於調解結案。我昨晚研究案件至凌晨二時，開完庭後覺得又困又餓，手機上已經幾十條中秋祝福沒回。回到家吃完中飯，一覺睡到日落時分，真是過了一個難忘的中秋節。
當事人出售房產，於2018年5月與買家簽約，之後買家一直拒不辦理按揭手續。當事人於去年11月催告買家履約，否則解除合同，買家便要求合同轉名，由買家找來的人受讓原買房合同。2018年12月初，當事人與新買家簽訂合同，協助新買家辦理銀行按揭，原合同的定金退還原買家，再由新買家支付定金給當事人。之後，當事人便一再通過中介要求買家支付贖樓款，至2019年1月中旬，中介表示買家手頭資金緊張，要3月份才能支付贖樓款。當事人不願再等，找到做律師的朋友，於1月16日發律師函，解除房屋買賣合同。2019年4月底，新買家申請仲裁，要求雙倍返還定金50萬元。
這個案子小，我本不想接，但當事人的律師朋友找到我，懇請我出面代理，稱此案事關榮譽，對他們而言非同小可。因為他之前在地產公司上班，和當事人一樣，都是從事房產行業十餘年的老兵，如果“撻定”不成，反要賠錢，真是無顏在這個圈子混。當然，他更擔心的是，要是案子輸了，當事人會找他的麻煩。
我看了新買家的仲裁材料後，發現情況非常不妙。當事人發送的解約律師函，引用的合同條款表明，買家支付贖樓款的時間在原貸款銀行通知還款之日起三十個工作日內，當事人申請提前還款的時間應在2018年12月15號以後，2019年1月16日即發律師函解除合同，沒收定金，要求中介退還鑰匙和房產證，而這個時候，距當事人申請提前還款的時間顯然不足三十個工作日。更何況，當事人並沒有銀行通知還款日期的證據。當事人在並沒有合同解除權的情形下，發函解除了合同，面臨支付高額違約金的風險。合同約定的違約金為房款的20%，將近90萬元。
這個案子對當事人的不利因素是明顯的，除非我們能夠證明新買家不履行合同義務，否則就沒辦法沒收定金，至少要向對方退還25萬元。對方只要證明當事人拒絕交易，我們至少要雙倍返還定金，甚至可能要退還定金並支付90萬元違約金。
想打贏一個看似必輸的案子真是困難重重，加上這個案子本身頗為複雜，有合同的轉讓問題、違約金和定金問題、委託買房問題、合同解除問題、解除異議期問題，頗費思量。我沒有在答辯期內遞交書面答辯狀，一是怕對方提前知道我的思路，二是不少事實仍不確定，說多了反而對自己不利。在複雜案件中，答辯突襲有時候會比較管用。
我今天當庭提交了答辯狀，主要觀點有這麼這幾點：一是申請人不適格，她只是代人買房，與當事人不存在房產交易的真實意願；二是解約律師函解除了2018年5月的買房合同，並沒有解除與申請人簽訂的2018年12月的合同；三是無論是合同解除前後，當事人均不存在不履行合同義務的情形，雙倍返還定金無事實依據；四是因申請人逾期支付贖樓款，在解約異議期也未提異議，當事人可以沒收定金。這幾個觀點看似都有些道理，但都經不住仔細推敲。”虛張聲勢“也是重要的訴訟手段。
對方律師入行不久，經驗明顯不足，他沒料到我會提出這幾個觀點，有些慌，接連犯了幾個錯誤：一是事先未與當事人溝通，在仲裁員當庭要求與申請人本人通電話時，申請人應對不當，仲裁員認為她只是借名予他人買房；二是未細看解約律師函，他過分注重我方在解約時間點上的重大錯誤，但沒注意到律師函中還有一個錯誤，發函的律師未寫明解除與新買家的合同；三是當庭承認2018年12月7日中介通知他們支付贖樓款，而這正是我竭力想證明而不得的事實！
仲裁員一再問我，當事人解除合同的依據何在。這其實是我開庭前精心準備的問題，我在細看合同時發現，合同中關於贖樓款支付有一處約定，支付金額為165萬，支付時間為原貸款銀行通知還款日前，關於首期款支付有一處約定，支付金額為150萬，支付時間為原貸款銀行通知還款日後三十個工作日內。當事人的律師朋友在發函時，引用了一個錯誤的條款。我回答說，關於贖樓款的支付應適用贖樓款的相關約定，而不是首期款的約定，雖然它們是同一筆款，根據剛才對方代理人當庭承認的事實來看，申請人於2018年12月7日收到付款通知，至遲應於2019年1月2日前支付贖樓款，否則，我方根據合同約定即享有合同解除權。至於律師函標明的合同解除條款，屬於當事人對合同理解錯誤，從而引用了一個並沒有實際約束雙方當事人的合同條款。
首席仲裁員歸納了兩個爭議焦點：一是申請人是不是適格申請人；二是被申請人是否享有合同解除權。我要求增加兩個：一是申請人能否主張適用定金罰則；二是雙方簽訂的合同是否已經解除。首仲採納了我要求增加的第一個焦點，但在我們簽完筆錄之後，又把我們拉進仲裁庭繼續開庭，要求我們對案涉合同是否解除發表意見，不過在那個時候，申請人的律師差不多已經談妥了調解方案。
這個案子最終以15萬元調解結案，申請人明顯不情願，說至少要退還25萬定金，但她的律師以教訓的口氣說服了她。申請人損失了10餘萬元，當事人則在“撻定”之後又退還15萬，各自買一個教訓。簽完調解筆錄後，我問對方律師：你們為什麼不主張退還定金和支付違約金？那樣可以請求110餘萬元。他答：當事人只想退定金。原來如此。
當事人的律師朋友和申請人的代理律師都是入行不久的律師，在處理法律事務上明顯草率。當事人的律師朋友在沒有合同解除權的情形下，沒有催告，徑行發函解除合同，這是非常冒險的行為，一個本來可以沒收定金25萬甚至主張違約金90萬元的交易，變得很可能要倒賠90萬元。申請人的律師本來有可能幫助當事人獲得110餘萬元的賠償，最終只爭取到15萬元，經驗缺乏是主因。今天我在律師團隊的群裡開玩笑說，這個案子真是葫蘆僧判斷葫蘆案，冒失鬼碰上冒失鬼。開個玩笑，不能當真。
當事人曾在中介的手機上看到買家與中介的聊天記錄，在收到解約律師函的次日，她曾就此事諮詢別的律師，律師給他提供了三種代理方案：一是退還定金，二是雙倍退還定金，三是退還定金並主張違約金，並且建議她選第三種。不知何故，她沒有聘請這位律師代理本案。幸甚至哉。
律師的專業、經驗和細心，對於當事人來說，都是寶貴的財富。一項不足，便可能釀成大的差錯。這個案子，我作為救火隊員入場，也只能寄希望於以“專業”“經驗”和“細心”去拼占上峰，並希望碰上一個不那麼強大的對手律師。所幸，這兩點似乎都被我遇上了。
