买房科普系列（4）
---让购房者吃亏的得房率
很多购房者买完房之后，才发现自己购买的100平米房子，实际的使用面积却只有80平米，甚至只有70平米。造成这种原因的罪魁祸首就是公摊面积，而反映购买的房屋面积"缩水"的指标是得房率。
得房率，可以反映你购买的住宅可使用的实际面积大小的比例。得房率可以告诉你开发商标称的100平米建筑面积的房子，你实际可以使用的面积比例。
比如说你买一只鸭，有一些质量比较好，肉质比较多，可能这只鸭可食用部分就能达到90%以上，而有的质量比较差，肉质比较少，骨头居多，虽然两只鸭的重量是一样的，但是，你可食用的部分却只能占到整只鸭的70%~80%。
得房率到底是什么？具体怎么计算？
开发商用建筑面积进行销售，是一种不太恰当的行为。实际不能使用，却算在房价里面，还需要花费几万一平米的价格购买，对于开发商这种行为，很多购房者其实是很反感的。
现在我国有些地方政府也开始提出，不建议开发商使用建筑面积来进行销售。源于香港的这种建筑面积销售模式，在香港已经被禁止，而世界上其他国家房屋买卖，都是按实际可使用的套内面积计算。
得房率的概念是指可供购房者自由支配、实际使用的建筑面积与每户总建筑面积之比。一般多层的建筑物得房率为88%，高层的建筑物得房率为72%，而超高层塔楼为55%，甚至更低。
换句话说，就是购房者购买的住房中减去墙体、管道井等不能实际支配的面积后的面积与开发商销售的面积（建筑面积）之比。
得房率的计算方法：
得房率=套内建筑面积/套型建筑面积
其中，套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积
得房率主要的影响因素是什么？
得房率的重要影响因素就是公用建筑面积(公摊面积)大小。
可以说，得房率的影响就是公摊面积对建筑的影响。
公摊面积主要包括两部分：
一是楼栋里面电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室以及其他为整栋建筑服务的公用用房和管理用房所占的面积。
二是楼栋与公用建筑之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
得房率是不是越高越好？
很多建筑专家都认为，得房率并不是越高越好。因为得房率越高，公共活动区域的面积就越小，像一些高品质的物业，都建有高挑的入户大堂，宽敞的电梯空间以及明亮的楼层过道，这些都会占用大量的公摊面积，使得得房率降低。
但是过高的得房率显然也是一种浪费，现在的大城市房价从几万到十几万一平米不等，如果有大量的公摊面积占用，你就会花费巨额资金，去购买一个你并不能实际支配的面积。
所以，公摊面积的存在并没有错，建筑中必须要有公摊面积。
但是，开发商用建筑面积来计算房屋价格就有不合理性，合理的情况，应该使用套内面积来计算房屋的卖价。因为购房者购买住宅为其支付的金额，已经包括了他这套房子所产生的所有成本（其中已经包括了公摊面积的成本）但是，开发商用公摊面积计算房价，相当于购房者买房时，为公摊面积支付了2次费用。
得房率在购房时，可以做对比楼盘性价比的一种方式，房价一样，得房率高，显然性价比高。影响得房率的公摊面积是建筑中必要的面积，公摊面积是一定要有的，但是开发商用此单位计算房价，是让购房者吃亏的行为。
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