大家可能還記得，2018年初，出現了一輪大範圍的房租價格上漲，一度租金同比上漲達到了20%，至今仍令很多人心有餘悸。當時我們就做了一期節目（相關鏈接：樹澤：中國長期租金歷史規律與趨勢），分享了一個重要的租金規律，以幫助大家化解心中焦慮。這兩天在新聞裡聽到，多數城市出現了房屋租金下降或走平的消息。這也再次證明了我們提到的那個重要規律：
房子的租金，從長期來看，有非常穩定的內在規律，它總是同步於這座城市的GDP增速，租金漲的多的，必然會回落，租金跌的多了，必然會上漲。它就像是活潑的寵物，有時候跑在主人前面，有時候落在主人身後，但最終它倆一定是同時回家。真正的主人是城市的經濟狀況，寵物最終一定是由主人來決定的。
從數據中可以看到，超一線城市中，北京和深圳租金增長比較快，十年來年化複合增速是8.8%和7.7%，然後是廣州和上海，年化分別是5%和4%。其他城市中，重慶和海口增長比較快，十年複合增速是6.5%和6.2%。相對比較慢的是南京和天津，十年間平均租金年化增速是4%和2.3%。
平均租金十年複合增速
你會發現，大體上，租金的漲幅同比略低於城市的名義GDP增速。比如深圳和北京，十年間房屋租金年化增速是7.7%和8.8%，但是同期兩座城市的年化增速都是12%左右，租金漲幅跟著GDP、但是卻比GDP略低。我們也統計了美國的百年曆史數據，美國住宅平均租金百年來複合年化增長為5%，也基本和經濟增速同步。
為什麼會呈現出一個這樣的經濟規律呢？這是因為租金羊毛出在羊身上，它支付掏錢的時候還得看租房者的收入水平。我們做過統計，在海外一些發達城市，租金大概佔到勞動者月收入的30-40%，如果租金大幅上漲，而勞動者收入無法提高，那麼租金就是漲不動的。
那麼大家的收入又是由什麼來決定呢？答案是由當地GDP決定，準確來講，是由當地企業來決定。
GDP=企業收入+居民收入+政府收入。但是這裡面最核心的發動機，還是企業。企業賺錢之後，才能向政府納稅；而居民的收入，也來自於在當地企業工作，而拿到工資。所以從長期來看，居民的收入，應該是同步但是略低於GDP的增長。
以中國增速最快的城市之一深圳來說，在剛剛過去的2008-2018這十年當中，人均可支配收入年化增速是7.9%，而同期GDP的年化增速是12%，也證明了上面的這個判斷。因此，當你看到一個城市的房租大幅上漲20%，遠遠超過了GDP和人均可支配收入的增長，你就很自然知道，它是不符合經濟規律，也是不可能長期持續的。
我們在研究過程中，只發現了一個例外，非常有趣，那就是香港。香港的A類住宅，長期年化平均租金漲幅達15-20%，遠遠超過了香港本地GDP的增長，中等類型的C類住宅，漲幅略超GDP；而最普通的E類住宅，基本長期迴歸於名義GDP的增速。
為什麼香港的租金竟然漲幅超過了GDP本身的增長呢？這就好比大力水手，難道他可以抓著自己的頭髮原地把自己拎起來？
其實，這是因為香港的A類住宅，它的租金價格，不是當地平均可支配收入決定的，它是由邊際購買力決定的。什麼意思呢，在一個供給不足，需求主導的市場，它的價格機制叫做買家競價，它類似像一個拍賣機制，出價最高者得。而那個最高端A類型房屋的居住者，出價最高的買家，它的財富不是來自香港本地，而可能是來自世界各地。因此，它的購買力水平，完全不受制於香港本地的財富創造能力，因此，只有香港頂級住宅的租金，才能超過GDP，而那些大多數普通住宅，依然符合經濟規律，長期的租金漲幅，會同步略低於GDP增長。
最後總結一下，樹澤今天和大家分享了有關租金的重要規律，相信這對每個人都有用。在城市裡打拼一族的年輕人，看/聽完本期內容，應該能幫你消除心中焦慮。而未來的租金價格，根據上述規律，你自己簡單計算就能心中有數，從此不再害怕被黑中介坐地起價。
而對於投資者來說，知道了租金的增長規律，就好比你看清了房子這家公司未來十年的長期利潤。大體來講，一個5-6%增速的資產，你應該給它多少倍的估值呢？用房子來練習給資產估值，是價值投資者最簡單的入門第一課。估計你算出來的答案，也是那四個大字：房住不炒
