新浪財經訊 4月21日，香江控股披露2019年年報，全年實現營業收入49.27億元，同比增長18.35%；淨利潤4.69億元，同比增長15.41%；扣非淨利潤3.61億元，同比下滑23.54%。這已經是扣非淨利潤連續兩年大幅下降。
2017年香江控股以25.02億元的對價從控股股東手中收購森島寶地、森島鴻盈和森島置業（以下簡稱天津三公司）各 65%股權，在經歷了2018年的虧損後，2019年三家公司中仍有兩家大幅虧損。
收購導致公司負債率猛增，如今每年鉅額利息成為一筆沉重的負擔。2018年財務費用佔年度歸母淨利潤的 66.60%。2019年財務費用增加22.44%至4.15億元，佔歸母淨利潤的91.2%。
香江控股扣非淨利潤下降23.54% 接手的三家公司中兩家繼續虧損
非經常性損益貢獻了很大一部分利潤，2019年香江控股非經常性損益合計達到9351.26萬元，比上年增加5150.81萬元。非經常性損益中最大的一筆是非流動資產處置損益，達到1.17億元，而2018年為5178.49萬元。
值得注意的是，2017年香江控股從控股股東南方香江手中高溢價接過的森島寶地、森島鴻盈和森島置業三家公司中的兩家仍處在虧損狀態。
森島寶地2019年度淨虧損1535.60萬元，森島鴻盈實現淨利潤14994.18萬元，森島置業淨虧損3318.26萬元。2018年度與2019年度森島寶地累計淨虧損2766.64萬元，森島鴻盈累計實現淨利潤為14400.62萬元，森島置業累計淨虧損為7191.70萬元。
收購時南方香江承諾，森島寶地 2018 年到2021年累計淨利潤為35300 萬元；森島鴻盈累計淨利潤為44100萬元；森島置業累計淨利潤為37600萬元。這意味著要完成這個承諾，森島寶地、森島鴻盈和森島置業在接下來的兩年必須分別實現3.81億元、2.97億元、4.48億元淨利潤。
2019年初，媒體曾實地探訪過位於天津寶坻區的香江錦繡花園，證實其開發進度緩慢、銷售遇冷的問題。接下來的兩年要完成當初承諾的業績無疑是個艱鉅的任務。
2017年12月，香江控股與控股股東南方香江簽訂協議，以25.02億元的對價從後者手中收購森島寶地、森島鴻盈和森島置業（以下簡稱天津三公司）各65%股權。當時，這三家公司淨資產合計-0.41 億元，收購溢價率高達6202.44%。
收購導致公司負債規模迅速攀升，2018年資產負債率提升15個百分點至75%，當年融資總額增加42.1億元，財務費用達到3.39億元佔，年度歸母淨利潤的66.60%。
2019年公司負債率提升0.42個百分點至75.59%，財務費用增加22.44%至4.15億元，佔歸母淨利潤的91.2%。
土儲主要集中在二三線 週轉率低
香江控股主要業務包括兩塊，一是開發精品住宅項目，同時聚焦粵港澳大灣區開發商業綜合體等項目；二是開發運營商貿流通市場、家居賣場。
2019年商品房商鋪賣場收入佔營業收入的 68%，商貿流通運營收入佔 22%，其他佔營業收入的 10%。
單看房地產板塊，2019 年公司實現房地產簽約銷售面積約58.56萬平方米、簽約銷售金額約63.25億元。
年內公司實現房地產簽約銷售面積約58.42萬平方米、簽約銷售金額約63.06億元。此外商貿物流基地商品房銷售金額約0.19億元。從銷售區域來看，主要集中在廣州、天津、南通、長沙、成都等二三線城市。
截至2019年12月31日，公司持有土地儲備總建築面積約602.46萬平方米，其中已竣工未銷售建築面積約88.96萬平方米，在建工程建築面積約172.24萬平方米，未來可供發展用地建築面積約為341.26萬平方米。
目前公司土儲主要分佈在天津和廣州，兩地規劃計容建築面積分別佔43%和19%，其次是成都和鄂州，佔比均在10%以上。
項目主要集中在二三線城市，導致公司週轉率較低。根據Wind數據，2019年香江控股存貨週轉率為0.18次，總資產週轉率為0.22次，在已披露年報的A股上市房企中排在後列。2020年公司制定的工作重點是去化和回款。
在負債率高企，利息費用超過當年扣非淨利潤的情況下，如何提高去化速度加快回款是重大考驗。
