文 | Ellie
在一個月前發佈的2019年財報中，亞太物流地產「一哥」易商紅木曾提醒電商企業擴倉，一個多月後，易商紅木因為看好韓國電商市場在韓國再下一城。
近日，ESR（易商紅木）與加拿大養老金計劃投資委員會（CPPIB）和荷蘭養老金管理公司APG成立了合資企業ESR-KS II。ESR-KS II將通過在韓國進行開發、收購及合營企業的方式投資及開發「最上乘」的工業及倉儲物流組合。
其中，加拿大養老金計劃投資委員會（CPPIB）將出資4.5億美元認購合資企業45%的股權，荷蘭養老金管理公司APG將出資 3.5億美元認購35%的股權，ESR將出資2億美元認購剩餘20%的股權。
根據ESR在港交所提交的文件，如果合作伙伴選擇全面行使增持選擇權，交易各方可以將其初始投資額增加一倍。
也就是說，ESR-KS II未來將向韓國物流地產市場至少投資10億美元，最多投資20億美元。
易商紅木成立合資公司ESR-KS II
（來源：公司公告）
根據三家公司的聯合聲明，ESR-KS II將在首爾和釜山開發一個機構級倉儲資產組合，利用韓國最大的兩個人口中心的消費支出能力。
據明天地報道，ESR-KS II已在首爾和仁川國際機場之間建立了一個基地，該基地將被開發成一個總建築面積高達154422平方米（170萬平方英尺）的物流設施，建成後價值約2.4億韓元(1.9億美元)。
據瞭解，ESR-KS II是易商紅木與荷蘭養老金APG和加拿大養老金計劃投資委員會（CPPIB）於2015年成立的首家韓國合資企業的繼任者，該合資企業最初的目標是總投資10億美元，但後來被提升至11.5億美元。
ESR聯合創始人兼聯合首席執行官Jeffrey Shen和Stuart Gibson在一份聯合聲明中表示：“基於亞太物流行業強勁的基本面，我們將繼續在亞太地區擴展我們的基金管理平臺，以擴大我們的資產管理規模，同時為我們的資本合作伙伴和利益相關者提供可靠的回報。”
荷蘭養老金管理公司APG和加拿大養老基金並不是第一次與易商紅木打交道，兩位都是易商紅木的老朋友。
荷蘭養老金管理公司APG早在2014年就參與了易商紅木的B輪融資，2014年至2019年間，APG與易商紅木合作投資了中國、韓國、日本等地的物流資產；在首次公開募股前，荷蘭養老金管理公司APG持有易商紅木6.95%的股份。而加拿大養老基金分別於2015年和2018年投資了易商紅木的韓國發展基金以及韓國核心基金。
這次合作可以看成是易商紅木與加拿大養老金（CPPIB）和荷蘭養老金管理公司APG再次攜手。
據明天地報道，APG亞洲區房地產主管格雷姆•託瑞（Graeme Torre）稱：“我們在韓國物流領域與ESR和CPPIB投資的第一家合資企業取得成功後，我們很高興能夠再次合作。”雷姆•託瑞（Graeme Torre）還表示，最新成立的合資公司打算抓住下一波增長和機遇，即使在目前這種不確定的時期，該行業仍顯示出彈性。
加拿大養老基金投資管理公司（CPPIB）亞洲房地產主管Jimmy Phua表示，亞洲消費行業是加拿大養老基金的主要投資主題之一。韓國電子商務市場的增長是CPPIB與易商紅木建立最新合資企業的基礎，韓國電子商務市場是韓國物流設施的需求驅動因素之一。
ecommerceDB平臺數據顯示，截至2019年底，韓國電子商務市場位列全球第六，市值達660億美元，同比增長6%。
韓國也是易商紅木最早進入的市場之一。易商於2014年進軍韓國市場，並於第二年成立了韓國物流發展基金Sunwood Star。
易商紅木在韓國的物流園
（來源：公司公告）
根據易商紅木2019年財報，韓國市場收入達4441萬美元，從收入總量來看，韓國市場遠不及澳大利亞、中國和日本市場，但從收入增速來看，韓國市場的年增速高達17.3%。
易商紅木招股書顯示，截至2019年第二季度，易商紅木是韓國首爾都市圈最大的物流存量及儲備發展項目持有人，遠超韓國本土的Heungkook資產管理公司以及新加坡政府投資公司GIC。
韓國物流公司排名
（來源：公司公告）
易商紅木在韓國開展物流業務主要通過其位於首爾的子公司Kendall Square Logistics Properties。截至目前，易商紅木在韓國各地投資了17個項目，總面積達220萬平方米，其中一些項目仍在開發中。
招股書顯示，Kendall Square Logistics Properties成立於2014年12月16日，註冊資本為90億韓元。
易商紅木的子公司列表
（來源：公司公告）
目前，易商紅木在亞太區主要市場的發展策略各不相同。
易商紅木在中國的發展策略是“收購戰略地點的其他土地、建立新合夥企業及合資經營企業以擴大發達及高增長地區的業務規模。”
在新加坡市場，易商紅木的策略為通過平臺及資產收購發展ESR信託，並尋求開發及重建項目機會。
在日本市場，易商紅木利用第三方物流供應商、電子商務公司、互聯網及郵購服務的持續增長，在可增加投資組合及補充租戶業務及擴張計劃的地區發展新物流設施。
而易商紅木在韓國市場的發展策略是依託尋求發展及核心/核心增益機遇，擴展大首爾及釜山市場的現有業務，進一步鞏固易商紅木作為首爾都市圈最大的物流設施供應商的地位。
