2018-06-26
從南通開發區最貴的地方開始
2017年9月1日，碧桂園在南通開發區拍出地王，樓面價達到14672元/平米，地塊位於瑞慈醫院北、南通壹城東、常青路西、科興路南。項目名稱為碧桂園崇州府，目前的開盤放風價2.5萬/平米。
該地塊位於南通的五山板塊,南通公認的豪宅區，既然是豪宅區，我們先去看下距離碧桂園土拍地塊不遠的，五山板塊第一豪宅:順發御園。
豪宅確實氣派，一看就給人一種凜然不可侵犯的感覺。
豪宅確實漂亮，但是價格也讓我們著實吃了一驚。目前順發御園的均價為4.2萬/平米，完全屬於富人的改善型住宅。
順發御園的對面是另一豪宅：山水壹號，氣勢也是相當了得。
小區環境非常美，綠化率50%左右。價格同樣不是普通投資者考慮的,獨棟幾千萬，聯排700~900萬。不少名人以及南通當地的富豪都是這裡的業主，售樓處還有名人牆的展示。
碧桂園拿的地王距離山水壹號不遠，不過其中間隔了若干七七八八其他建築，落差相當大，而且和瑞慈醫院靠得太近。
市北高新的項目離地鐵口都很遠， 配套明顯不足，在沒有什麼賣點的情況下，售樓處只好以精裝標準和自己項目所處的自然環境來進行宣傳。
隨後我們去了正在建設的高鐵西站。投資者對港閘區的關注無非是因為高鐵西站的建設。
這裡除了工地之外，周邊一片荒蕪。沒有十年八年是不會有什麼起色的。
投資確實要看預期，但是如果什麼都沒有，光停留在對一片荒地的預期，風險就太大了。高鐵本身就是為了交通便捷，但是買房不會為了坐高鐵，非要買在荒涼的高鐵站旁，捍衛自己的預期。房產投資需要具備五大要素，沒有這一些要素，買房就失去了意義。
一份重要文件的啟示
2018年5月7日，“國家發改委”在官網上公佈了四部門聯合簽發的“關於推進高鐵站周邊區域合理開發建設的指導意見”，意味著國家對於“高鐵新城”政策發生了重大變化。
聯合簽發文件的四個部門是：國家發展改革委、自然資源部（原國土部職能併入了該部）、住房城鄉建設部、中國鐵路總公司。
之前，各地政府一般會在郊區、新區規劃高鐵站，圍繞高鐵站規劃高鐵新城，希望通過“高鐵新城”的帶動，實現城市的快速擴張。在這個模式裡，高鐵站往往發揮著過於重要的暗示作用，吸引大量人力物力去搶佔預期的市場，政府財政同時也獲得巨大利益。但是很多高鐵新城在運營多年以後，由於基礎過於薄弱，人口增量緩慢，長期缺乏人氣，造成實際上的失敗，很大程度上浪費了資源。這份重要文件的頒佈也進一步提示了佈局高鐵新城的風險。吸引不了人口增量，盲目擴張就沒有意義。買房不是為了坐高鐵，買房是為了孩子上學，自己上班方便。沒有完善的配套，只去佈局高鐵站附近，會有很大的風險，而且高鐵站附近本身炒作成分就大，價格更不能反映價值。
關於南通的考察情況，請繼續關注我們後續的文章。
在新發布的“指導意見”裡，以下內容值得注意：
1.量力而行、循序漸進、有序發展，防止盲目追求規模和大幹快上。
2.避免高鐵沿線產業佈局同質化和單一房地產功能開發。
3.新建鐵路選線應儘量減少對城市的分割，新建車站選址儘可能在中心城區或靠近城市建成區，確保人民群眾乘坐高鐵出行便利。高鐵車站建設要規模適當、經濟適用，切忌貪大求洋、追求奢華。
4.堅決防控單純房地產化傾向。
5.大城市高鐵車站周邊可研究有序發展高端服務業、商貿物流、商務會展等產業功能，中、小城市高鐵車站應合理佈局周邊產業，穩妥發展商業零售、酒店、餐飲等產業功能。避免沿線臨近站點形成無序競爭、相互制約的局面。
6.量力而行，盡力而為，嚴禁借高鐵車站周邊開發建設名義盲目搞城市擴張。大城市初期應重點開發新建高鐵車站周邊2公里以內區域，可適當控制預留遠期發展空間，避免攤子鋪得過大、粗放低效發展。中小城市不宜過高預估高鐵帶動作用，避免照搬照抄大城市開發經驗，硬造特色、盲目造城。新建鐵路站場實施土地綜合開發的，應當嚴格執行土地綜合開發的邊界和規模要求，扣除站場用地後，同一鐵路建設項目的綜合開發用地總量按單個站場平均規模不超過50公頃控制，少數站場綜合開發用地規模不超過100公頃。
7.充分認識防範化解地方政府債務風險的重要性和緊迫性，牢牢守住不發生系統性金融風險的底線，切實防範高鐵車站周邊開發建設帶來的地方政府債務風險。防止脫離地方財力實際搞開發。
8.自然資源、住房城鄉建設主管部門要依法依規對高鐵車站周邊開發建設嚴格進行管理，適時組織評估，嚴控建設規模和時序，加強用地監測，嚴肅查處違法違規批地用地行為和建設行為，並進一步做好房地產市場監督和管理。
