[業主解僱物業]汝州市首例業主解僱物業公司糾紛案判決書下來了

#平頂山頭條#

“我們勝利啦，我們維權成功啦……”4月16日中午，一紙判決書的複印件在汝州市福地花園北區（以下簡稱“北區”）業主群迅速傳播開來，平頂山市中級人民法院4月14日依法作出的（2020）豫04民申42號民事裁定書，駁回北區原物業公司的再審申請，判定該小區業主委員解僱原物業公司的協議有效。得知這一消息的業主們紛紛奔走相告。

這起因開發商延遲交房而引發的業主與開發商、物業公司的居住環境糾紛案，歷經3年多的持續發酵、利益糾葛，期間數次訴諸公堂，法院判決幾經曲折，最終以業主的勝訴而塵埃落定。

紛爭始於開發商延期交房

始建於2010年的北區佔地面積109129.5平方米，分南、北兩個院落，共19棟樓房，設計住房900餘套。

北區一名不願透露姓名的業主告訴記者，2011年她在北區購買了一套住房，售房合同約定於2013年5月31日交房。一直住在市區的她目睹了該小區從一塊莊稼地到住宅小區的變遷，“當時買這裡的房子，就是衝著這裡地理位置好，沒想到竟有這麼多問題!”

到了約定的交房日期，預購房的業主們看到的卻是半拉子工程。之後不久，業主們開始到當地有關部門反映，經過多次交涉，第一批購房的業主在苦苦等待了1年零兩個月後拿到了自己的房子。

“都是私下催要拿到房子的，沒有驗收報告，沒有交接手續，也沒有統一的交房時間，誰催的急就給誰交鑰匙。”業主們對此議論紛紛。

80餘名購房的業主通過多種途徑尋求解決辦法。最終開發商與業主簽訂了商品房買賣補充協議。協議規定，自購房合同簽訂交房日期的次日，延期交房12個月內開發商應從購房之日起，以乙方購買房屋總額每戶每天按萬分之一賠償給業主；延期交房13個月至2014年9月30日，按業主購買房屋總額每戶每天萬分之三的比率賠償給業主；2014年9月30日仍不能交房的，以業主方購買房屋總額每戶每天按萬分之五的比率賠償給業主。

據業主們反映，一直到2016年11月，延遲拿到房子的業主沒有拿到一分錢補償。

2016年11月，22名業主聯名就開發商延遲交房一事將其告上法庭。2017年5月21日，汝州市人民法院初審判決開發商按照當初與業主簽訂的賠償協議賠償延遲交房給22名業主造成的經濟損失。開發商不服一審判決，向平頂山市中級人民法院提起上訴。平頂山市中級人民法院作出裁決，將此案發回汝州市人民法院重審。2018年5月11日，汝州市人民法院再審作出判決，判定22名業主敗訴。前後兩份截然相反的判決結果，令業主倍感憤慨。22名業主遂向平頂山市中級人民法院提起上訴。平頂山市中級人民法院之後作出終審裁定，維持汝州市人民法院再審裁定。

一場曠日持久日的拉鋸戰，讓更多的業主與開發商的積怨加劇。

據瞭解，業主們反映最強烈的問題主要集中為三點：開發商延遲交房1年多至今沒有說法；當初承諾的基礎設施配備不到位、業主利益受到侵犯，數次反映到有關部門未果；相關收費不合理，物業方與業主方矛盾重重。

由於延遲交房而引發的各種矛盾糾紛持續發酵，廣大業主罷免由開發商聘請的物業公司的呼聲日益高漲。

更換小區用水水箱再起糾紛 雙方對簿公堂

2018年1月1日，北區業委會在原物業公司願意改進工作、提高服務的承諾下，通過多方徵求廣大業主意見，同其簽訂了物業管理合同和目標責任書，由該物業公司繼續服務北區業主。

由於歷史遺留問題，北區業主的供水系統一直未接入城市供水系統，使用小區內部自備井解決業主生活用水問題。2019年7月24日，由於物業公司缺乏專業知識，在水箱清理維修中，使用過期油漆處理水箱內壁，被部分業主發現後阻止物業公司繼續維修，後經小區所在街道物業辦等有關部門協調，河南電視臺都市頻道、民生頻道、大河報等新聞媒體對該事件進行了持續關注，物業公司最終更換了供水水箱。但因為更換水箱的曲折經歷，讓廣大業主決心解聘物業公司。

更換水箱事件平息後不久，北區業委會向汝州市物業辦徵求意見解聘物業公司，在徵求業主意見的方式上與汝州市物業辦未達成最終解決方案。隨後，北區業委會根據《中華人民共和國物權法》《河南省物業管理條例》等相關法律法規，首先經業委會研究同意，北區全體樓棟長、單元長表決通過，在業主群內公佈無異議後，解除了同物業公司的協議。整個解除協議的過程，嚴格按照實名登記和《公示》《公告》等內容開展，認真履行了向主管部門街道辦事處備案等有關程序，對物業公司進行了投票罷免，結果獲得了三分之二以上業主的表決通過。業委會按照公開投票的相關規定，並將表決結果告知物業公司。據此，業委會作出決定罷免了物業公司。

北區業委會成功罷免物業後，在各方利益群體和管理部門的角逐和平衡中，致使業委會罷免物業公司的決定長達數月無著落，業主代表信訪維權久無結果，引起廣大業主不滿。

2019年10月28日，北區業委會一紙訴狀將物業公司告上法庭，請求汝州市人民法院依法確認業委會終止物業合同有效，維護業主們的正當權益。

2019年12月3日下午，汝州市人民法院依法開庭審理此案，經過原被告雙方代理人員和辯護律師的激烈爭辯，法庭進行了休庭調解。

同年12月19日下午，法庭經過對原被告雙方大量艱苦細緻的工作，雙方最終達成調解協議：一、雙方自2019年8月20日解除於2018年1月1日簽訂的《小區物業管理合同》；二、被告物業公司自願放棄解除合同之前兩個月的物業管理費；三、原告北區業委會在簽訂本協議後，協助被告要求全體業主繳納2019年6月20日之前欠繳的物業管理費；四、被告在簽訂本協議後五日內將管理人員全部撤離，並按雙方簽訂的《物業管理合同》進行交接等。

調解協議簽訂後，在執行協議過程中雙方再次發生矛盾。物業公司以原審作出的民事調解書違反自願原則且調解書的內容違反法律規定為由，向平頂山中級人民法院提出了再審請求。

物業公司在再審請求書中認為，調解協議簽訂時，是物業公司在法庭調解中委託的其中一名代理人協商下進行的，與另外一名代理人未取得協商，超出了代理人的代理權限，不是物業公司的真實意思表示；而且北區業委會徵求業主意見的方式、程序違反《河南省物業管理條例》相關規定，至今沒有辦理交接手續，導致物業公司無法撤離，部分物業費沒有解決。

平頂山中級人民法院依法組成合議庭對本案進行了審查，認為本案是對民事調解書申請再審，審查的重點是涉案的調解是否違反自願原則、調解協議的內容是否違反法律。經合議庭審查，涉案的調解協議是在原審訴訟中，雙方經過多次協商，在互諒互讓的基礎上達成的，是雙方真實意思的表示，原審中物業公司的委託訴訟代理人謝某的代理權限中有接受調解的授權，有權代為調解，謝某簽署的調解協議對委託人具有約束力，福地業主委員會的代表也在該協議上簽字確認，原審的調解協議是在法院的主持下，經平等協商，雙方自願達成的，沒有證據證明該調解違反自願原則、調解協議的內容不是雙方真實意思的表示。福地業主委員會在起訴前，已徵求涉案福地小區業主的意見，得到了大部分業主的同意，原審中亦有相關證據證實，福地業主委員會代表福地小區業主起訴物業公司要求解除雙方簽訂的物業管理合同符合法律規定，並無違法之處。至於物業公司主張的合同解除後，繼續服務所產生的物業費問題，不在原審的訴訟請求範圍內，雖經本院多次調解，仍無法達成一致，雙方可就此糾紛另行解決。故物業公司申請再審稱原審作出的民事調解書違反自願原則且調解書的內容違反法律規定的理由不能成立。

2020年4月14日，平頂山市中級人民法院依法對此案作出再審判決，駁回物業公司的再審請求。

4月22日上午，記者在該小區看到，原物業公司撤出後，由北區業委會經廣大業主表決同意，公開招投標選聘的新的物業公司河南軍友物業公司已經進駐。小區裡荒廢已久的景觀水系、綠地周邊的道牙已經維修、鋪設到位，為小區業主新開闢的電動自行車公共車棚正在安裝。被糾葛纏繞3年多的小區，正煥發著新的生機。

“我們沒有過多的要求，買個房子不容易，只想擁有一個和諧幸福的家園。”業委會主任張萬強一句話道出了廣大業主的共同心聲。