4月24日，陽光城跟大家開了一場發佈會，也是一場交心會，雖然是在網上。A股地產公司財報季，往往只有新聞通稿，見不著公司高管人影，萬科例外，陽光城也是例外。
見面需要底氣，見面更需要勇氣，見面更需要銳氣。底氣需要業績，勇氣需要面對現實，銳氣需要面對未來不確定。陽光城網絡見面會上，明星高管團隊的五句話，有底氣，有勇氣，還有面臨考驗的銳氣。
第一句話，母債子償
第一句話是朱榮斌（執行董事長兼總裁）講的：關於引戰的工作，今年我們把這個工作列入了公司重要的工作目標。
我們在年報裡也找到這句話，引戰列為2020年工作首位。朱榮斌為什麼要把引入戰略投資者放在工作的首位。
表面的原因來自下面幾位數據：陽光城母公司持有其44.1%股份，其中90.85%的股份已被質押（截至2020年1月2日）；母公司福建陽光城持有現金僅勉強夠支付60%—65%的短期債務（截至2019年9月30日）。母債子償，朱榮斌義不辭職。雖然說陽光城自己也沒有多少餘糧，但能給多少是多少，能解決多少困難，先解決多少困難。
第二句話：20%，只能這麼多了
所以，有了陳霓（陽光城CFO）的第二句話：我們在2019年把分紅比例提高到20%，較2018年有13%的提升，相信未來我們在平衡經營發展的同時，也會以20%分紅比例為一個起點，能夠不斷地持續地給投資人更高更好的回報。
翻譯CFO陳霓的話：只能給母公司這麼多了，20%是極限。
陽光城2017年分紅是9.82%，2018年分紅7.52%，2019年分紅迅速竄升到20%。陽光城分紅一向很吝嗇，緣何畫風突轉慷而慨，皆因母公司囊中羞澀，緊急馳援。其實，這個畫面很殘酷：2000億的陽光城，利潤僅僅43億，分掉8.6億，母公司也就能拿到3.8億。
這個時候，蒼蠅也是肉?
母公司其實也不至於苦到這般地步，在興業銀行的持股約有70億元。母公司如果賣掉自己在興業銀行的股份，資金貧血之苦也能馬上止住。一是老闆林騰蛟捨不得賣掉興業銀行的股份，二是大方分紅還有另外一層內涵，可能就是向未來的戰略投資者畫餅——未來現金分紅按20%的比例。
這時候，另外一個問題又來了，分紅比例尚還可以，但分紅基數太小，利潤的絕對規模太少，43億的淨利潤放在行業當中，屬於中等偏低水平，也是蠻尷尬。
因此，提升陽光城的盈利能力就迫在眉睫。其實，這一直是陽光城的老大難：利潤都被債主給吃掉了，分給股東只剩下湯湯水水。
以2019年為例，陽光城到底實際償還多少現金利息，財報沒有具體披露。不過，我們可以參考一個科目“分配股利、利潤或償付利息支付的現金”。2019年，這個科目是是93億，減掉分紅的8.6億，約等於84.4億。因此，萬房君推測，2019年付掉的利息大約是84.4億左右。
這個數字準不準確?我們再參考另外兩個數據：財務費用9億；利息資本化75.9億。這兩個數據加起來就是84.9億。上述參考數據佐證了萬房君的推測：2019年陽光城利息現金約在84億。
債權人拿走84億，股東分紅提高到20%才分了8.6億，是不是太離譜?其實也不是太離譜，中型房企在衝規模的道路上，都是揹負債務這個炸藥吧趕路。所以說，如果要引入優質戰略投資者（類似中民投這樣的公司就不用考慮了），陽光城必須要全面改善財務報表。
第三句話：財務指標是個討厭鬼
所以，就有了朱榮斌的第三句話：我的發展還有一個很大的限制，就是財務指標。我們過去三年一直都是在堅守財務指標不能惡化，有息負債不增加，在這樣的約束下來發展的。
朱榮斌以前還說過，陽光城好似一個得了“三高”的病人趕快路。朱榮斌來之前，陽光城就是嚴重的“三高”病人，底子太薄，又要衝規模，又要降血壓，又要降血脂，又要降血糖，連續降了三年，還是"三高"—雖然比原來降了好多好多。
比如流動性指標“現金/短期債務”，在2019年之前，陽光城從來沒有超過100%。
現金/短期債務<100%，意味著什麼?它代表陽光城的手頭現金不足以償還短期債務。
這其實是一個普遍性問題：巨頭碧桂園、萬科和中海在衝擊千億規模的時候，收入增長不僅跑過債務增長，而且流動性指標普遍搶眼，現金頭寸非常安全。到了陽光城、旭輝、泰禾這批房企衝擊千億時代，該指標普遍較差。
房企不怕負債高，就怕錢緊。這也揭示了一個可怕真相：跟老巨頭們年輕時候相比，新貴們的運營能力普遍偏弱。
這還沒完，陽光城原來是各種來路的人錢都敢借，特別是信託（信託利息最高）。2018年底，陽光城未償還的信託貸款佔到債務的52%。2019年上半年好不容易才降到了31%，2020年底降到了25%。是不是太誇張！這也是導致陽光城在國際三大評級中4年半的時間裡停滯不前的主要原因之一。穆迪對陽光城信用指標改善，很有信心，主要來源於穆迪和陽光城管理層溝通的預期結果。但是，如果預期不達標，穆迪會很生氣，後果也很嚴重。評級公司最忌諱言而無信的公司。無形中，這也是成為陽光城2020年的包袱之一。
第四句話：不借錢，也能做到2000億
陽光城怎麼改善財務指標呢?於是有了陳霓的第四句話：
今年我們的銷售目標是2000億+，如果以2000億的銷售額作為基數來做測算安排，80%的回款就是1600億，工程支出一般是佔我們整體回款的20%，稅金是10%，兩費一般是佔簽約數的4.2%，其它的部分是5%，這些加起來應該是40%的回款的支出，還有60%的富餘。
在這60%的富餘裡面，我們會根據市場的情況和公司銷售去化的情況彈性部署土地安排，這個數的比例一般控制在35%到55%的區間，絕對值就是560億到880億之間。
我們年初的貨幣資金是420億，根據上述比例分佈，預測到今年年底我們的貨幣資金大數是500-700億之間。
第四句話有點長，但最重要。還要再加上闞乃桂的補充發言。
闞乃桂（執行副總裁兼首席營運官）又補充了一句話：
剛才朱總的報告裡面也提到了運營的供貨量，2019年我們結轉的數字是1050億左右，今年安排的新增供貨量是2150億，所以全年可供銷售的貨量達到3200億，按照65%去化率，足夠保障今年銷售額實現2000億+的目標。疫情對於全年的供貨指標來看沒有影響，絕對能完成。只是上半年會出現比原計劃有點跌幅，大概可以達到40%以上的目標，下半年的供貨計劃是60%。
這兩句話合在一起，算第四句話，是陽光城2019財報發佈會最有價值的看點，更是精髓金句，沒有之一。
內行人一聽就懂，第四句話基本上是給到朱榮斌明星團隊三年工作成績蓋棺論定：用經營槓桿置換債務槓桿，2020年不新增發1分錢債務，也能完成2000億的目標。
也就是說，如果再有債務發行，也只是債務置換，發新還舊。2020年，陽光城要靠自己的身子骨換取2000億，不再借新債謀發展。
是不是有點吹牛皮?萬房君猜想：這應該是朱榮斌在入職陽光城時候的承諾，也可能是他精算過的數據。從理論上說，應該沒有問題，現在是他兌現承諾的時候了。但是，2020年的業績結果會不會隨他的願呢?
第五句話：黑天鵝的翅膀有可能還沒有完全展開
所以，朱榮斌在業績發佈會上還說了第五句話：
外部市場的黑天鵝的翅膀有可能還沒有完全展開。
這可能是朱榮斌團隊2020年最睡不覺的一句話：淚也流了，汗了出了，結果竟然取決於黑天鵝翅膀展開的程度。是不是有種喝涼水都塞牙的感覺?
這支地產行業最豪華的全明星陣容，做對了所有的事情，如果只是錯過一個高紅利時代，沒能逆襲，收穫逆轉，只能說，時代對他們太吝嗇了，“時也，勢也”。
所以，引進戰投，不僅是給母公司御雷，還是陽光城的最後安全閥門。
5句話，揭示陽光城是陽光明媚的2020年，還是電閃雷鳴的庚子年，交給剩下的時間和黑天鵝的翅膀。
