歡迎關注微信公眾號：重慶房產獵人（ID：Tophunter28）,每週原創熱文首發
昨天中央公園出了塊9000 的地，我沒寫，這年頭樓面價不破萬，覺得都算不上地王。今天下午，第一時間收到土拍播報，終於破萬了。
19029-S19（重慶八中數據谷實驗中學旁）被金科+美的以總價14.5億元拿下，成交樓面單價10596元/㎡，溢價率49.1%.佔地面積9.12萬方，可建體量13.68萬方，容積率1.5，二類居住用地。
本以為這就是今天的地王了，沒想到“螳螂捕蟬，黃雀在後”，接下來還有更“狠”的。北辰拿下了19030宗地，總價10.9億元，樓面單價10662/㎡，溢價率47%。第一反應，一天出兩地王，樓面價都過萬，中央公園真是太狂野了。
有趣地是，兩塊地價的溢價率都沒超過50%，卻無限接近50%，因為按照限行的土拍熔斷機制，溢價率超過50%，需要現房銷售，極大考驗開發商的資金實力。
雖然地價破萬，開發商拍地熱情不減，比如19029號地塊，吸引了保利，新希望，首鋼，萬科，華宇，融創，金融街，旭輝，聯發，雅居樂，朗詩，建發+武漢地產集團，招商，龍湖，香港置地，金科+美的置業18家房企參與競拍。
如果我沒猜錯的話，這是金科首次入主中央公園。作為本土開發商，與龍湖不同，金科過去十年卻深耕區縣，金科開州城，金科世界城受到區縣人民的喜愛，但在主城，再難以看到金科公園王府這樣的標杆品質項目。2019年，從蔡家開始，金科的高價拿地策略讓我看到了它迴歸主城的決心和野心，似乎也感受到了“主城首位度”提高的趨勢。
為什麼這些大牌開發商還積極在中央公園拿“高價地”：一是
地價反應區域經濟基本面。為什麼中央公園地價超過蔡家水土呢，因為區位，產業，城市化水平，人口吸附等基本面更強。二是隱含政府背書，提高地價，代表著政府會重視這個區域的發展，招商引資，城市建設，生活配套都會按高標準打造。三是重慶雖為直轄市新一線城市，房價全國排名第45位，地價房價都不高，即使與三線城市瀋陽同一天誕生的“地王”比，簡直筍得可怕。
地價提高，對於中央公園未來的發展來說是好事。房價必須與區域定位匹配。想當年，照母山本定位為“富人區”，後面卻越來越沒有說服力，就是當初地價太便宜，開發商不珍惜，最後改了規，把改善性的別墅洋房做成了剛需鴿子樓。外地人經常詬病的，重慶缺乏真正賞心悅目的住宅扎堆的“富人區”，原因就在於此。
銀行專業角度，政府提高土地起拍價，除了對該區域背書，還有一個重要原因，壓縮開發商的貸款空間，也就是去開發商的槓桿。一些城市為了調控，甚至要求開發商用自有資金開發項目。這不得不迫使開發商絞盡腦汁做市場調研，推出高品質的宜居產品，而不是用低價來吸引炒房客。
歷史上看，重慶超低價賣地，不僅沒有誕生高品質的住宅項目，還引發了不少問題。一是
開發商低價囤地，不珍惜地段，不斷壓縮成本提高利潤率，流水線地生產挑戰生存極限的“鴿子樓”，炒房需求多於自住需求。這一現象在南岸區極為嚴重，比如融僑半島，和黃御峰，都是十年前超低價儲備的地，開發商至今都還沒開發完，二手房空置率也高。二是廉價賣地，吸引了一堆實力不強的中小開發商，操盤能力弱， 資金鍊斷裂，造成了大量爛尾，土地閒置資源浪費。比如大學城的盛豪首港城D區，至今無人接盤還在爛尾中。但是，很多人擔憂的，這麼高的地價，開發商至少要賣20000才能保本，以重慶5000的平均的工資，消費得起嗎？如果你仔細分析中央公園的區位，中央公園未來的改善盤主要是面對周邊城市的有錢人。除了距離最近的長壽等重慶區縣，距離四川最近的鄰水，嶽池，武勝等都是公園潛在的消費人群。在去年的一篇文章《剛需都需要一次踏空》我推薦我的表妹買公園大道，據她說，售樓部長期都是鄰水大媽蹲守，導致她這種上班族搶不到房。
中央公園的宜居，以及八中，渝北巴蜀等優質的教育資源，是吸引周邊區縣趨之如騖來買房的核心邏輯。就我所知，像中央公園周邊的長壽，廣安前鋒都是工業型縣城，汙染嚴重，人往高處走，這些城市的有錢人具有到更高等級城市置業的天然動力。就像這位廣安論壇的網友瞎說大實話：努力賺錢，到重慶去買房，做大城市居民。
信不信，中央公園的地價房價越高，人口吸附力反而越強，因為區域定位和房價成正比了。周邊的有錢人，寧願買中央公園20000+的郊區CEO盤，也不願意買10000+的北碚屌絲盤。定位決定定價，定價決定競爭力。永遠不用去擔心有錢人會不會買高價盤，只要開得出，就有人買。況且重慶的地價，不管是橫向比較還是縱向比較，都比其他城市良心多了。
這樣的地價只是一個開始，而不是結束。隨著地價越來越貴，房價越來越貴，會驅動人口資源的合理配置。買不起江北嘴，可以買吊兒嘴；買不起禮嘉，可以買蔡家；買不起中央公園，可以買鄰水公園。什麼樣的人住什麼樣的地方，都挺好。
