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昨天中央公园出了块9000 的地，我没写，这年头楼面价不破万，觉得都算不上地王。今天下午，第一时间收到土拍播报，终于破万了。
19029-S19（重庆八中数据谷实验中学旁）被金科+美的以总价14.5亿元拿下，成交楼面单价10596元/㎡，溢价率49.1%.占地面积9.12万方，可建体量13.68万方，容积率1.5，二类居住用地。
本以为这就是今天的地王了，没想到“螳螂捕蝉，黄雀在后”，接下来还有更“狠”的。北辰拿下了19030宗地，总价10.9亿元，楼面单价10662/㎡，溢价率47%。第一反应，一天出两地王，楼面价都过万，中央公园真是太狂野了。
有趣地是，两块地价的溢价率都没超过50%，却无限接近50%，因为按照限行的土拍熔断机制，溢价率超过50%，需要现房销售，极大考验开发商的资金实力。
虽然地价破万，开发商拍地热情不减，比如19029号地块，吸引了保利，新希望，首钢，万科，华宇，融创，金融街，旭辉，联发，雅居乐，朗诗，建发+武汉地产集团，招商，龙湖，香港置地，金科+美的置业18家房企参与竞拍。
如果我没猜错的话，这是金科首次入主中央公园。作为本土开发商，与龙湖不同，金科过去十年却深耕区县，金科开州城，金科世界城受到区县人民的喜爱，但在主城，再难以看到金科公园王府这样的标杆品质项目。2019年，从蔡家开始，金科的高价拿地策略让我看到了它回归主城的决心和野心，似乎也感受到了“主城首位度”提高的趋势。
为什么这些大牌开发商还积极在中央公园拿“高价地”：一是
地价反应区域经济基本面。为什么中央公园地价超过蔡家水土呢，因为区位，产业，城市化水平，人口吸附等基本面更强。二是隐含政府背书，提高地价，代表着政府会重视这个区域的发展，招商引资，城市建设，生活配套都会按高标准打造。三是重庆虽为直辖市新一线城市，房价全国排名第45位，地价房价都不高，即使与三线城市沈阳同一天诞生的“地王”比，简直笋得可怕。
地价提高，对于中央公园未来的发展来说是好事。房价必须与区域定位匹配。想当年，照母山本定位为“富人区”，后面却越来越没有说服力，就是当初地价太便宜，开发商不珍惜，最后改了规，把改善性的别墅洋房做成了刚需鸽子楼。外地人经常诟病的，重庆缺乏真正赏心悦目的住宅扎堆的“富人区”，原因就在于此。
银行专业角度，政府提高土地起拍价，除了对该区域背书，还有一个重要原因，压缩开发商的贷款空间，也就是去开发商的杠杆。一些城市为了调控，甚至要求开发商用自有资金开发项目。这不得不迫使开发商绞尽脑汁做市场调研，推出高品质的宜居产品，而不是用低价来吸引炒房客。
历史上看，重庆超低价卖地，不仅没有诞生高品质的住宅项目，还引发了不少问题。一是
开发商低价囤地，不珍惜地段，不断压缩成本提高利润率，流水线地生产挑战生存极限的“鸽子楼”，炒房需求多于自住需求。这一现象在南岸区极为严重，比如融侨半岛，和黄御峰，都是十年前超低价储备的地，开发商至今都还没开发完，二手房空置率也高。二是廉价卖地，吸引了一堆实力不强的中小开发商，操盘能力弱， 资金链断裂，造成了大量烂尾，土地闲置资源浪费。比如大学城的盛豪首港城D区，至今无人接盘还在烂尾中。但是，很多人担忧的，这么高的地价，开发商至少要卖20000才能保本，以重庆5000的平均的工资，消费得起吗？如果你仔细分析中央公园的区位，中央公园未来的改善盘主要是面对周边城市的有钱人。除了距离最近的长寿等重庆区县，距离四川最近的邻水，岳池，武胜等都是公园潜在的消费人群。在去年的一篇文章《刚需都需要一次踏空》我推荐我的表妹买公园大道，据她说，售楼部长期都是邻水大妈蹲守，导致她这种上班族抢不到房。
中央公园的宜居，以及八中，渝北巴蜀等优质的教育资源，是吸引周边区县趋之如骛来买房的核心逻辑。就我所知，像中央公园周边的长寿，广安前锋都是工业型县城，污染严重，人往高处走，这些城市的有钱人具有到更高等级城市置业的天然动力。就像这位广安论坛的网友瞎说大实话：努力赚钱，到重庆去买房，做大城市居民。
信不信，中央公园的地价房价越高，人口吸附力反而越强，因为区域定位和房价成正比了。周边的有钱人，宁愿买中央公园20000+的郊区CEO盘，也不愿意买10000+的北碚屌丝盘。定位决定定价，定价决定竞争力。永远不用去担心有钱人会不会买高价盘，只要开得出，就有人买。况且重庆的地价，不管是横向比较还是纵向比较，都比其他城市良心多了。
这样的地价只是一个开始，而不是结束。随着地价越来越贵，房价越来越贵，会驱动人口资源的合理配置。买不起江北嘴，可以买吊儿嘴；买不起礼嘉，可以买蔡家；买不起中央公园，可以买邻水公园。什么样的人住什么样的地方，都挺好。
