华联股份（000882）2019年年度董事会经营评述内容如下：
一、概述
报告期内，公司业务主要涉及购物中心运营管理业务、影院运营管理业务及商业保理业务。截至2019年12月31日，公司资产总额为139.46亿元人民币，归属于母公司的股东权益为80.98亿元人民币。2019年年度，公司实现营业收入12.54亿元人民币，归属于母公司股东的净利润4814.19万元人民币。报告期内公司主要经营情况如下：
1、聚焦购物中心核心主业，提升购物中心运营管理水平
2008年公司实现了主营业务由百货店经营向购物中心运营管理的战略转型。转型以来，公司通过购买、租赁、受托管理等方式获得购物中心物业资源，在资产规模和项目数量上实现了快速发展。截至本报告期末，公司负责运营管理的购物中心数量从2008年的2家增长至30多家，旗下购物中心资产规模超过百亿，项目遍布北京、成都、合肥、西宁、包头、兰州等地区。
报告期内，公司深耕购物中心核心主业，坚持以利润指标为导向，聚焦业务发展优势地区，以门店为核心，在致力于提升旗下购物中心运营管理业务水平的基础上提高盈利能力。公司要求旗下购物中心以消费者需求为核心运营要素，回归零售为本质的商业逻辑，围绕客流、销售、空置率、利润等关键指标做好运营管理工作，并推进内容创新及服务创新，逐渐形成购物中心差异化核心竞争力。
（1）深入研究消费者需求，更新购物中心经营定位
由于消费需求及结构的不断变化，公司要求旗下所有购物中心做好市调基本功，将调研工作制度化、日常化，深入研究商圈内消费者需求与偏好，加强对消费者消费行为、偏好等方面的大数据分析，为店铺调改、店铺定位与品牌招商、市场活动等提供决策支持。
基于消费者需求调研和经营分析，公司在报告期内完成旗下所有项目未来三年的调改方案，通过品牌汰换与升级、优化业态组合推动客层升级，更新各购物中心经营定位。另外，公司以满足消费者需求及提升顾客体验为出发点，推进并完成15个购物中心项目的调整改造升级，根据社区需求合理布局购物中心内各业态的比重，并通过完善自身软硬件设施，打造舒适的购物环境，给予消费者更好的购物体验。
（2）推进内容创新，增进购物中心竞争能力
近年来购物中心品牌及业态同质化较严重，消费者日趋多元化的消费需求驱动传统零售业逐步丰富门店功能、升级购物体验，并向多业态的一站式购物中心模式转变。报告期内，公司致力于提升购物中心运管与管理水平，继续推进内容创新，回归零售为本质的商业逻辑，推动旗下购物中心品牌创新、业态创新，及时关注消费者需求变化带来的内容更新与业态优化，将内容运营作为购物中心核心能力的支撑点。公司将海洋馆、幼儿园等创新业态引入购物中心，拓宽商场区域与服务内容的功能性，在增进客流的同时提升消费者的体验度，保证商业生态稳健发展。另外，公司积极推动建设品牌资源库，与众多知名品牌及特色品牌建立长期合作关系，为购物中心提供多元化的租户资源及最优化业态配置基础。
（3）完善数据化系统建设，加强运营管控
在做好购物中心日常运营管理的基础上，公司加强各项系统检查和现场检查，督促门店提升运营水平，并完善数据化运营管理系统建设，加强对各店客流、租户销售额的监督与管控，借助数据资源加强消费者需求及品牌数据分析，提升风险预警及管控能力。
报告期内，公司推进BHG Mall品牌资源云系统第一期开发上线，实现品牌资源的统一管理；对现有管理系统进行全面升级，实现招商管理全面数字化，提升管理效率；完成经营管理信息化数据平台搭建，实现客流销售数据的实时管理。
（4）完善整合营销体系，增进顾客黏性
2019年度，公司着重加强品牌重塑、客流提升、数字化会员运营及社群打造等方面工作，将整合营销体系规范性、系统化、流程化，并加强对营销活动的效果评估，以深化塑造人性化购物中心品牌形象，并通过市场营销活动及会员管理增进顾客黏性。
报告期内，公司完成数字化会员平台及数据化销售体系的搭建，全年会员数量同比增长83.5%，开启会员分级的精细化运营，加强对消费者需求的大数据分析，为项目运营提供决策支持。公司旗下购物中心投入两档重点活动，“BHG DAY”与“超级会员日”，并通过社区春晚、“全城足迹，奔跑有Young”、“国货市集”等多个营销项目进行品牌宣传活动，开展多项主题营销活动及面向社区的市场活动，激发BHG Mall品牌活力，提高项目内租户在市场活动中的参与度与积极性。另外，公司在报告期内着手推动社群营销工作，以增加购物中心平台、消费者与租户的联动能力，强化BHG Mall的社区服务理念，拉动门店客流、销售持续提升。
2019年度，公司在租赁及物业管理板块实现主营业务收入8.86亿元，相比上年同期增长0.89%。公司在报告期内注重购物中心的运营与管理水平，报告期内，公司旗下门店在日均客流量、租户日均销售额、毛利率较2018年年度均有大幅提升。
2、以业务发展为导向，完善公司内部管理流程
公司根据相关法律法规的规定，以目前经营业务发展为出发点和导向，不断加强自身建设及内控制度与流程的执行、检查及更新，积极推动组织改进，促进公司规范运作，提升公司内部管理效率及水平。
报告期内，公司对商管及开发两大管理体系进行调整，明确权责，敢于变革。为提高管理效率，公司继续执行并完善项目组合管理机制，完善业务相关制度，建立从改造“立项”至“后评估”全套管理节点和流程，促进运营工作标准化及流程优化，对模板化设计、审批流程、沟通渠道等多方面进行梳理及优化，形成高效的管理体系。
3、完善人才储备机制，创建学习创新型组织
公司关注个人目标与组织发展之间的关联性，推进开放、公平、更有活力与创造力的企业文化建设，加强员工激励、人才选拔与培养机制，创建学习创新型组织。报告期内，基于业务发展与绩效为目标，公司继续探索以业务发展为导向的人才培养体系，将人才培养融入日常工作中，完善各层级以及各业务条线的专业培训，将专项培训与研讨学习相结合，全面提升员工的专业技术能力和素质，为公司持续发展奠定人才储备与保障。
二、核心竞争力分析
公司自转型为社区型购物中心专业运营商后，始终以满足顾客需求、增强顾客体验为导向，聚焦购物中心核心主业。在拥有深厚的零售行业经验以及丰富的优质门店资源的基础上，公司坚持以购物中心为平台，不断丰富购物中心的业态内容，确保购物中心运营与各业态内容协同发展。
1、持续推进轻资产运营战略，提高资产组合灵活性
2015年公司作为发起人的BHG零售信托在新加坡证券市场成功上市发行，为公司实施轻资产战略打下坚实基础。轻资产战略践行后，公司资产结构不断优化，资产灵活性不断提高，在提高公司非流动资产运营效率的同时，为公司发展购物中心关联业态提供了有力支持。
2、发挥购物中心平台优势，积极推进内容创新
购物中心是融合百货、超市、专业店、餐饮、影院等多种实体零售业态的综合体。消费者日趋多元化的消费需求驱动传统零售业逐步丰富门店功能、升级购物体验，并向多业态的一体式购物中心模式转变。公司依托购物中心的平台优势，将创新内容业态引入购物中心，将内容运营作为购物中心核心能力的支撑点，促进购物中心平台与内容业态的融合式发展。
3、深厚的零售行业背景和丰富的购物中心运营经验
公司成立于1998年，至今已有多年零售行业背景与运营管理经验，2008年业务转型以来，公司已成为国内唯一专注于社区型购物中心运营管理的上市公司。公司长期从事零售行业的经营管理，有着丰富的运营经验和客户资源，可对旗下购物中心进行专业化、系统性的运营管理；同时，公司租户资源丰富，且可根据项目市场定位、业态组合等为租户提供多样化、差异化、个性化的增值服务，以满足租户的不同需求。因此，深厚的零售行业背景使公司能够在较短的时间内完成业务转型，形成完善的管理模式，为购物中心业务的持续稳定发展奠定基础。
4、以北京为核心区域布局购物中心网络体系
公司在购物中心选址过程中，会针对不同的商圈特点、消费人群的属性习惯、竞争对手策略等进行分析，使得各个门店均有着明晰的商业定位和策略，结合多样化的租户资源，能够根据实地条件和需求选择招商租户。公司的区域发展战略为以北京及其周边地区为核心，并在此基础上进行全国布局。公司根据社区型购物中心的市场定位，按照业务布局规划，通过购买、租赁等方式获得购物中心物业资源，在资产规模和项目数量上实现了快速发展。公司运营的购物中心涵盖北京、成都、合肥、西宁、兰州等多个重点城市，所持有的优质门店资源将为公司业务的持续增长提供基础。同时，公司还通过购买、租赁、管理等方式，积极布局多个城市优质物业，持续增加优质门店，为未来业绩的持续增长提供充分保障。
5、专注社区型购物中心定位，专业的购物中心规划设计能力
社区型购物中心在提供日常消费商品的基础上，提供餐饮、休闲、娱乐、社区服务等配套服务，符合区域内居民的体验式消费需求，消费持续性较强且易形成消费惯性，在市场定位、便利性与消费者服务方面具备明显优势和较大的发展潜力。公司专注于社区型购物中心定位，对各门店采取统一集中管理方式。经过多年的经营，公司旗下购物中心已获得消费者的广泛认可。公司利用自身管理经验及对消费者的深刻理解，在购物中心项目建设初期及项目调改期间，对商场布局进行科学规划与设计，以提供合理动线与业态布局，使物业设计更加符合租户的实际需求，并增加物业可供出租面积。
三、公司未来发展的展望
（一）行业格局和趋势
报告期内，公司业务主要涉及购物中心运营管理业务、影院运营管理业务和保理业务。
1、购物中心行业格局和趋势
2019年，国内社会消费品零售总额41万亿元，同比名义增长9.0%，扣除价格因素实际增长6.0%；全国居民人均可支配收入30,733元，同比名义增长8.9%，扣除价格因素实际增长5.9%；全国居民恩格尔系数28.2%，同比下降0.2个百分点，已连续8年下降。社会消费品零售总额增速较之前年度增长幅度降低，零售类业态增速放缓。另外，2019年国内GDP累计同比增长6.1%，增速较上年同期下降0.6个百分点，三、四季度低至6%为近十年来的历史新低；CPI则继续攀升，12月份达到全年最高值4.5%。总体而言，在中国经济增速下行的压力下，2019年零售业复苏力度减弱，必选消费表现相对稳健，可选消费受到贸易战、经济不确定性等因素影响表现平淡，国内零售行业的发展承压。
2019年8月27日，国务院发布《关于加快发展流通促进商业消费的意见》推动传统企业创新转型升级，之后商务部等多部委及地方政府出台一系列提振消费政策措施，将建设国际消费中心城市、升级改造步行街、促进夜间经济、发展首店经济等工作提上日程，商业营商环境整体迎来利好。
购物中心整体行业正进入存量时代，增长红利消失导致同质化的竞争加剧。但是相较传统零售业，融合了购物、吃喝玩乐等社交元素于一体的综合性购物中心一直受到消费者的青睐。由于经营的稳定性，社区型购物中心的精细化运营或将成为行业未来关注的重点。社区商业作为城市商业的基础，是满足居民综合消费的重要载体。随着我国社区商业环境的完善，政府政策力度的加大，在发达省市的社区吸引着越来越多的关注，未来社区购物中心或将成为购物中心的主流模式。
2020年初爆发的新型冠状病毒肺炎疫情，对国内经济发展造成巨大影响。疫情防控期间，购物中心部分业态按照疫情防控相关要求暂停营业，线下体验为主的购物中心客流急剧下降，受到较大冲击。为度过暂时性的经营危机，维系与消费者之间的黏性，为后期发展蓄力，部分购物中心运营商宣布减租、免租政策，与商户携手共渡难关，共克时艰。为拓展消费渠道，部分购物中心运营商开辟线上销售、直播带货等方式来对冲疫情影响。疫情发生以来，中央及各地方加大力度出台一系列的减税降费、扩消费等政策与措施，并多次强调要稳定和扩大居民消费，促进消费回补和潜力释放。从中长期来看，疫情不会改变我国消费长期稳定和持续升级的发展趋势。而在远程出行减少的环境下，社区商业的韧性凸显。
2、影院行业格局和趋势
2019年，《关于深化影视业综合改革促进我国影视业健康发展的意见》正式出台，明确了电影行业规范发展的方向，为中国电影（600977）高质量发展提供了强有力的保障。
2019全年含服务费票房642.7亿元，同比增长5.4%（全年不含服务费票房593.6亿元，同比增长4.9%），其中国产片贡献了64.1%的票房，进口影片的号召力逐渐减弱。全国观影人次17.2亿，同比下降0.1%；电影平均票价37元，同比增长4.8%。由于2019年观影人次同比小幅下降，2019年票房增长主要来自平均票价的提升。
2019年，全国新增有效影院数1,453家，达12,408家，同比增长13%。全国新增银幕数9,708块，达69,787块，同比增长16%。
有效影院数、银幕总数均为全球第一。根据2018年12月11日，国家电影局下发的《关于加快电影院建设促进电影市场繁荣发展的意见》，2020年底银幕目标为8万块，预计2020年银幕增速14%左右，影院和银幕数稳步扩张，国内电影市场有望平稳增长。
受到新型冠状病毒肺炎疫情的影响，各地影院按照政府部门疫情防控相关要求陆续暂停营业，收入全部中断，但费用持续产生，对于影院公司的现金流产生了极大的考验。综合考量疫情影响，影院放映端在春节档及之后的停摆将对全年票房形成较大压力，部分中小影院公司存在较大的生存压力，将加快行业整合速度，提高市场集中度。预计疫情结束后，影院行业景气度将逐步复苏。
3、保理行业格局和趋势
近年来，我国商业保理行业发展迅猛，在服务实体经济、破解中小企业融资难融资贵和降低大企业杠杆率方面发挥了重要作用，保理行业市场认知度和受重视程度明显提高。当前我国商业保理行业已进入成长期，受到国内外复杂经济形势及金融去杠杆等因素影响，整个行业面临着融资难、风险较高的外部环境，其成长速度相较于初创期自然下降。
2019年，银保监会正式下发了《关于加强商业保理企业监督管理的通知》，对商业保理业务经营划出了多条“红线”，对商业保理业务的集中度、关联交易、不良资产分类、拨备计提、杠杆比例等作出了明确规范。未来随着法治环境、信用环境改善和金融市场日趋成熟，保理行业市场集中度将逐渐提高，也将面临众多机遇与挑战。
（二）公司发展战略
公司自转型为社区型购物中心专业运营商后，始终以提升物业商业价值为核心，以满足顾客需求、增强顾客体验为导向，目前已拥有深厚的零售行业经验以及丰富的优质门店资源。公司未来仍将坚持轻资产战略理念，始终以提升旗下社区型购物中心运营管理为重点，继续发挥购物中心平台优势，积极推进内容创新，将内容运营作为购物中心核心能力的支撑点，促进购物中心平台与内容业态的融合式发展。
未来，公司继续通过购买、租赁、受托管理等多种方式，不断提升购物中心资产和店铺规模，以北京为核心拓展范围，积极寻求契机拓展新的发展区域，巩固提升现有成熟商圈，加快寻求新的发展区域。
（三）公司的经营计划
1、积极应对疫情影响，促进公司稳健发展
2020年自新型冠状病毒肺炎疫情发生以来，公司旗下购物中心严格按照相关政府部门疫情防控的相关规定，采取全方位的措施，在保护员工与顾客安全的同时，尽最大努力保障商场正常营业，全力保障市场需求。但是疫情期间，购物中心客流大幅下降，并且部分业态按照疫情防控相关要求暂停营业；同时，公司下属子公司北京华联电影院线有限公司旗下影院按照疫情防控相关要求暂停营业。因此公司短期经营业绩面临较大压力。
在疫情防控常态化的情况下，公司开展防疫经营两手抓，根据实际情况携手商户开展经营自救，共克时艰。公司将密切关注新冠肺炎疫情的发展，适时调整经营计划与方式，持续评估并采取多种措施应对。疫情防控期间，公司工作重点围绕稳经营、促消费、抓收缴展开，加强空置与风险店铺的管理工作，全力提升租金收缴率，探索并推进线上线下相结合的经营模式，整合商户促销力度，带动销售提升。公司将着重加强线上会员服务平台，完成线上商城和直播间开发，提升购物中心营销能力，增加会员数量和活跃度，支持商户通过线上平台开展销售和推广。另外，公司将提前蓄势聚力，抓住疫情结束后市场复苏的消费机会，努力降低疫情对公司经营的影响。
2、聚焦购物中心核心主业，处置低效及非核心资产，提升公司持续盈利能力
2020年，公司将致力于提升主营业务运营管理水平，聚焦购物中心核心主业，集中发展优势地区，处置低效及非核心资产。
在购物中心业务管理层面，公司将实施既定的三年调改计划，通过拓展品牌资源、优化品类、创新内容等方面推动购物中心品牌升级；通过提升设计、把控工程施工改造等方面推动购物中心环境升级；通过会员数字化运营、数据分析与管理等方面推动购物中心精准营销，打造具有核心竞争力的年轻、时尚、有活力的社区型购物中心。
在影院运营与管理业务，公司将进一步梳理资源，实施创新营销，多层次发展非票业务，推动卖品升级，完善会员管理系统，探索差异化服务模式。受新冠肺炎疫情防控影院暂停营业的影响，公司在2020年将进一步加强费用支出管控，努力降低影院租金及费用，推进经营管理下沉，继续完善以利润为主线的考核激励管理机制，出台月度警示制度，不断提升管理水平，节支增效。
3、围绕核心经营目标，梳理和优化管理体系
2020年，公司将按照经营需求，围绕核心经营目标，持续梳理并完善商管管理体系与开发管理体系，优化职能分工与管理权责，并将以业务为导向，持续完善营运检查、物业管理、设计施工、内容创新等运营相关的内部工作标准及管理流程，提升管理效率。另外，公司将继续改善内部控制工作，加强关键节点控制，促进公司规范运作。
在影院管理层面，公司将继续深入组织架构改革，完善经营战略规划、预算管理、绩效考评、审批流程等重要内部控制体系，加强规范运作与内部控制，并通过优化公司内部信息系统建设，增强员工协同工作的能力，强化领导的监控管理，促进业务发展、推动精益化运营，提高组织协同效率和企业管理效率。
4、完善人才储备机制，激发组织活力
2020年度，公司将布局关键管理人才，搭建干部管理梯队，合理挖掘、开发、培养公司战略后备人才队伍，完善各层级专业培训与人才培养体系，为业务赋能与蓄能，为公司持续发展提供人才储备与保障。公司将推动绩效管理变革，塑造更有积极性、创新性的企业文化，激发组织活力。
（四）公司面临的风险及应对措施
1、新冠肺炎疫情导致经济波动带来的风险
2020年是全面建成小康社会和“十三五”规划收官之年，经济运行稳中向好的基本趋势不变。但新冠肺炎疫情的全球化蔓延为全球经济发展带来了前所未有的严峻考验，考虑到疫情对全球经济影响存在持续性，全球经济面临较大的下行压力。国内在疫情逐步得到控制和复工复产相关政策的共同作用下，经济加快恢复，但下行压力仍然较大。2020年一季度，全国实现社会消费品零售总额7.86万亿元，同比下降19%。公司核心主业为购物中心运营管理，存在主营业务受国内外经济波动影响的风险。疫情防控期间，购物中心客流大幅下降，影院、娱乐、教育等业态按相关要求暂停营业，短期经营风险增加，经营压力较大。
为了应对上述风险，公司将在做好疫情防控工作，为消费者提供安全、放心购物环境的基础上，充分发挥社区商业的定位，探索并推进线上线下相结合的经营模式，适时优化购物中心业态组合与推动品牌升级，增进顾客黏性，加强费用管控，努力降低疫情对公司经营的影响。
2、市场竞争风险
鉴于购物中心现阶段较大的发展潜力，近年来传统零售企业和房地产开发商纷纷加大商业地产投资力度，行业竞争压力不断加大。随着各地市场新建购物中心的不断开业，各购物中心之间的竞争加剧，对稀缺的优质物业资源的争夺也日趋激烈。
为应对上述风险，公司将通过充分调研目标客群的消费需求，推进购物中心内容创新与品牌升级，通过数字化运营促进精准营销，以不断提升专业化运营管理水平，降低市场竞争带来的影响。
3、人才储备不足与团队管理风险
公司购物中心业务快速发展，以及零售市场竞争的日趋激烈，都对公司在主业经营方面的能力提出了更高的要求，也使公司对具有相关购物中心管理经验和专业技术的人才需求加大。随着公司业务规模不断扩大，对公司业务管理要求越来越高，增加公司团队管理难度。
为了应对上述风险，公司运用多角度、多元化、全方位的人才培养方式，探索与业务相辅相成的人才培训体系，适时引入专业化人才，加大人才队伍的建设力度，完善人才储备机制；并根据业务发展变化及时调整、完善组织模式和管理制度，加强专业化管理。
4、保理业务风险
国内保理业务的客户信用风险主要包括：卖方信用风险和买方信用风险。操作风险包括交易背景真实性风险、资金回笼管控风险、业务操作风险等。
为了应对上述风险，华联保理制定了一整套规范的管理制度和内部控制流程，对保理业务实行全流程管理。在准确认识国内保理业务主要风险点的基础上，一是合理评估买、卖方信用风险，对核心企业逐户评估、逐户准入；二是加强交易背景真实性审核，合理匹配融资规模与企业经营销售规模；三是有效监控应收账款回款资金，加强各环节操作风险控制；四是加大业务人员培训力度，提升业务办理人员风险识别能力和展业能力。
