最新《物業管理條例》解讀45條！
最新《物業管理條例》解讀45條！
1、建築區劃內的道路、綠地、公共場所等，如何歸屬？
締 築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。
2、建築區劃內的車位、車庫如何歸屬？
建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。但是，佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。
建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為符合“應當首先滿足業主的需要”的規定。
3、承租人等物業使用人在建築物區分所有權中處於什麼地位？
專有部分的承租人、借用人等物業使用人，根據法律、法規、管理規約、業主大會或者業主委員會依法作出的決定，以及其與業主的約定，享有相應權利，承擔相應義務。
4、哪些事項需要由業主共同決定？
下列事項由業主共同決定：
（1）制定和修改業主大會議事規則；、
（2）制定和修改建築物及其附屬設施的管理規約；
（3）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
（4）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；
（5）籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金；
（6）改建、重建建築物及其附屬設施；
有關共有和共同管理權利的其他重大事項，如改革共有部分的用途、利用共有部分從事經營性活動、處分共有部分，以及業主大會依法決定或者管理規約依法確定應由業主共同決定的事項。
決定上述第（5）項和第（6）項規定的事項，應當經專有部分佔建築物總面積2/3以上的業主且佔總人數2/3以上的業主同意。決定其他事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。
5、物業管理規約具有什麼作用？
物業管理規約要求物業管理區域內全體業主共同遵守，能起到規範業主在物業管理活動中行為，維護全體業主整體權益的作用。例如, 物業管理規約規定不允許在小區內堆放易燃、易爆等危險物品，就是為了保證小區全體住戶的安全；又如物業管理規約規定對欠繳費用的業主，業主委員會和物業管理企業有權公佈欠費名單催繳，是為了維護全體業主的利益，對欠費業主的約束。
6、召開業主大會會議前應做好哪些準備？
召開業主大會會議，應當於會議召開15日以前通知全體業主。住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。
7、業主大會決定哪些事項需要多數業主同意？
業主大會決定需要業主共同決定的事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。但決定以下事項時，應當經專有部分佔建築物總面積2/3以上的業主且佔總人數2/3以上的業主同意。
(1)籌集和使用專項維修資金；
(2)改建、重建建築物及其附屬設施。
8、業主在哪些情況下喪失業主委員會委員資格？
業主委員會委員有下列情形之一的，經業主大會會議通過，其業主委員會委員資格終止：
(1)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；
(2)無故缺席業主委員會會議連續三次以上的；
(3)因疾病等原因喪失履行職責能力的；
(4)有犯罪行為的；
(5)以書面形式向業主大會提出辭呈的；
(6)拒不履行業主義務的；
(7)其他原因不宜擔任業主委員會委員的。
業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬於業主大會所有的財物移交給業主委員會。
9、業主委員會委員如何變更？
經業主委員會或者20%以上業主提議，認為有必要變更業主委員會委員的，由業主大會會議作出決定，並以書面形式在物業管理區域內公告。
10、業主大會、業主委員會作決定時有哪些限制？其決定違法時怎麼辦？
業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主。
11、業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，怎麼辦？
業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門，應當責令限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主。
業主以業主大會或者業主委員會作出的決定侵害其合法權益或者違反了法律規定的程序為由，依法請求人民法院撤銷該決定的，應當在知道或者應當知道業主大會或者業主委員會作出決定之日起1年內行使。
12、業主大會和業主委員會怎樣應對小區內損害他人合法權益的行為？
業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放汙染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵佔通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
業主或者其他行為人違反法律、法規、國家相關強制性標準、管理規約，或者違反業主大會、業主委員會依法作出的決定，實施下列行為的，可以認定為“損害他人合法權益的行為”：
（1）損害房屋承重結構，損害或者違章使用電力、燃氣、消防設施，在建築物內放置危險、放射性物品等危及建築物安全或者妨礙建築物正常使用；
（2）違反規定破壞、改變建築物外牆面的形狀、顏色等損害建築物外觀；
（3）違反規定進行房屋裝飾裝修；
（4）違章加建、改建，侵佔、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。
13、前期物業服務合同應於何時簽訂？其具有哪些法律特徵？
在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。
前期物業服務合同有以下特徵：
（1）前期物業服務合同具有過渡性。一旦業主大會成立或者全體業主選聘了物業服務企業，業主與物業服務企業簽訂的合同發生效力，就意味著前期物業管理階段結束。
（2）前期物業服務合同由建設單位和物業服務企業簽訂。
（3）前期物業合同是要式合同，即法律要求必須具備一定形式的合同。
14、前期物業服務合同的法律效力延續到什麼時候？
前期物業服務合同可以約定期限；但是，限期未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
也就是說，前期物業服務合同按照約定的期限履行結束，只有在合同期內沒有業主大會選聘的物業服務合同生效才能實現。這是由前期物業管理本身的過渡性決定的。一旦業主組成了代表和維護自己利益的業主大會，選聘了物業服務企業，進入了正常的物業管理階段，則前期物業管理就不再有存在的必要，自動終止，終止的時間以來主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效時為準。
15、物業共用部位、共用設施設備包括哪些?建設單位可否對其處分？止 物業共用部位、共用設施設備，是物業管理區域內，業主專有房屋以外的，屬於全體業主共有所有、共同使用的建築物的部位、場所、設施、設備。根據我們目前的有關規定，共用部位是指住宅主體承重結構部位（包括基礎、內外承重牆體、柱樑、樓板、屋頂等）、戶外牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設施設備是指住宅小區或單幢住宅內，共用的、上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、燃氣線路、消防設施、綠化、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
物業共用部位、共用設施設備為全體業主共同所有或者使用，建設單位無權對之擅自進行處分。但是在實踐中，建設單位擅自處分歸業主所有或者使用的物業共用部位、共用設施設備，侵害業主合法的財產權利的情況比較突出，因此《物業管理條例》特別強調：“業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。”
在辦理物業承接、驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：
（1）竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程 竣工圖等竣工驗收資料；
（2）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
（3）物業質量保修文件和物業使用說明文件；
（4）物業管理所必需的其他資料。
物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。
物業服務企業承接物業時，還應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。
17、物業管理用房應由建設單位還是物業服務企業配置？
建設單位應當按照天物業管理區域內配置必要的物業管理用房。
18、什麼是物業的保修責任？物業的保修責任由誰承擔？
物業保修責任，是指建設單位有對物業竣工驗收後在保修其他出現不符合工程建築強制性標準和合同約定的質量缺陷，予以保證修復的責任。
雖然物業服務企業按照物業服務合同對物業進行維修、養護、管理，但前期物業管理一般處於建設單位的物業保修期間內，在保修期間與保修範圍內的房屋維修由建設單位承擔擔首要責任。因此，《物業管理條例》明確規定：建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修範圍，承擔物業的保修責任。保修期限與保修範圍以外的物業維修、保養，由物業服務企業按照物業服務合同的約定承擔。
19、同一個物業管理區域是否只能有一個物業服務企業實施物業管理？
根據《物業管理條例》確定的物業管理區域統一管理原則，一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。
20、物業服務合同應當包括哪些內容？
業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定：
（1）物業管理事項，主要包括物業共用部位的維護與管理，物業共用設備設施及其運行的維護和管理，環境衛生、綠化管理國，物業管理黃公共秩序、消防、交通等協助管理服務，物業裝飾裝修管理服務，專項維修資金的代管服務，物業檔案資料的管理。
（2）服務質量，即對物業服務提供的服務在質量上的具體要求。
（3）服務費用，目前主要有兩種計算方式：一是按照每平方方多少元來計算；二是按照每戶多少元來計算。
（4）雙方的權利義務。
（5）專項維修資金的管理和使用。
（6）物業管理用戶。
（7）合同期限，期限條款應當儘量明確、具體、或者明確規定謀算期限的方法。
（8）違約責任，即物業服務合同當事人一方或者雙方不履行或者不適當履行合同，依照法律的規定或者按照當事人的應當承擔的法律責任。
除此之外，物業服務合同一般還應當載明雙方當事人的基本情況、物業管理區域的範圍、合同終止和解除的約定、解決合同爭議的方法以及當事人約定的其他事項等內容。
21、物業服務合同的法律地位如何？其當事人之間的關係如何？
物業服務合同是確立業主和物業服務企業在物業管理活動中的權利義務的法律依據，在物業管理活動中的地位非常重要。
物業服務合同屬於民事合同的範疇，是業主、物業服務企業設立物業服務關係的協議。物業服務合同的當事人中，物業服務企業具有獨立的法人資格，業主是分散的具有獨立法律人格的自然人、法人或者其他組織。業主和物業服務企業之間是平等的民事主體關係，不存在導與被領導、管理與被管理的關係。
22、業主可否以自己並未直接選擇物業服務企業為由拒絕物業服務企業提供服務？
建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同、以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主有約束力。業主以其並非合同當事人為主提出抗辯的，人民法院不予支持。
23、物業管理用房包括哪些？其所有權屬於物業服務企業還是業主？
物業管理用房一般包括物業辦公用房、物業清潔用房、物業儲藏用房以及業主委員會活動用房等。物業管理用房的所有權依法屬於業主。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。但在特定條件下，有些物業管理區域內的物業用房確有空餘，如不能改變用途，實屬資源浪費，由經業主大會同意，並依法到有關部門辦理相應的手續，有可以改變用途。
24、物業服務企業可否將部分服務內容委託為其他服務企業？
物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委託給專業性服務企業，但不得將區域內的全部物業管理一併委託給他人。這裡所指的專項服務業主，是指保安、保潔、綠化、電梯等共用設施設備的維護等服務企業；專業服務企業，是指專讓客戶提供某項服務業務的專業化公司，例如：保潔公司、保安服務公司、設備維修公司、綠化公司等。
在專項服務業務委託之後，物業服務企業與業主之間，仍然是物業服務合同關係；物業服務企業和專業服務企業之間，屬於委託服務合同關係。委託服務合同的內容不得與物業服務合同的內容相牴觸。專業服務企業與業主之間不存在合同關係，但是，專業服務企業在履行委託服務合同時，應當遵守物業管理區域內的規章制度，不得侵害業主的合法權益。物業服務企業就專業服務企業提供的服務向業主負責。
25、物業服務企業可否提供物業服務合同約定以外的服務項目？
物業服務合同的標的是物業服務企業提供的物業服務，物業服務的對象是物業管理區域內的全體業主。由於每個物業服務的業主都是獨立的民事主體，情況各異，在有著全體業主均有的共同需求之外，單個業主不可避免地會發生不同於他人的特殊需求。因此，物業服務企業可以根據業主的委託提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。
特約服務屬於派生服務的範疇，提供特約服務，並不是物業服務企業的法定義務。物業服務企業可以不接受業主的特約服務要求。
26、物業服務企業在物業管理區域的案例保障方面有哪些義務？
對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，並及時向有關行政管理部門報告。有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告後，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。
物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防範工作。發生安全事故時，物業服務企業在採取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。
物業服務企業僱請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。
27、物業服務企業是不是必須聘請保安人員？
《物業管理條例》並沒有規定物業服務企業必須僱請保安人員。物業服務企業可以僱請保安人員，也可以不僱請保安人員。在實踐中，一些物業服務企業根據企業情況和業主需求，不僱請保安人員，而是由企業員工（如企業安護人員）協助維護物業管理區域內的秩序，這與條例的規定並不矛盾。
28、物業服務費用如何確定？如何交納？
物業服務收費應當遵行合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。
業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人降低物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。
縣級以上人民政府價格主管部門合同同級房地產行政主管部門，應當加強對物業服務收費的監督。
29、業主不交費的，物業服務企業如何救濟？
經書面催繳，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費的，物業服務企業可以訴至法院請求業主支付物業費，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。
業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費，物業服務企業請求業主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。
30、物業管理區域內的水電氣等公共事業如何收費？
物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委託代收上述費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。
31、業主違反物業服務合同的，如何承擔法律責任？
業主違反物業合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與管理的行為，物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。
32、物業服務未能履行物業服務合同約定的，如何承擔責任？
物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費範圍、提高收費標準或者重複收費的，業主以違規收費為主提出抗辯的，人民法院應予支持。業主請求物業服務企業退還其已收取的違規費用的，人民法院應予支持
33、物業使用人包括哪些？其在物業管理活動中的權利義務如何確定？
物業使用人是指物業承租人和其他實際使用物業的非所有權人。其中，物業承租人是指與物業所有人訂有物業租賃合同因而物業享有使用權的人；其他實際使用物業的非所有權人，包括物業所有權人，包括物業所有權人的親屬、朋友、僱工等因為某種原因而實際使用物業的人。
物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。物業使用人違反《物業管理條例》和管理規約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。
34、住宅業主可否將住宅改變為經營性用房？
業主不得違反法律、法規以及管理我，將住宅改變為經營性用房。但是，遵守法律、法規以及管理規約，並經全體有利害關係的業主同意後，可以將住宅改變為經營性用房。
業主將住宅改變為經營性用房，示依法經有利害關係的業主同意，有利害關係的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關係的業主同意其行為進行伉辯的，人民法院不予支持。
業主將住宅改變為經營性用房，本棟建築物內的其他業主，應當認定為“有利害關係的業主”。建築區劃內，本棟建築物之外的業主，主張與自己有利害關係的，應證明其房屋保監會、生活質量受到或者可能受到不利影響。
35、業主無償利用屋頂以及外牆面等，是否構成對其他業主的侵權？
業主基於對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，及與其專有部分相對應的外牆面等共有部分的，不應認定為侵權。但違反法律、法規、管理規約，損害他人合法權益的除外。
36、他人擅自佔用、處分業主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動的，業主如何救濟？
建設單位或者其他行為人擅自佔用、處分業主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動，權利人有權請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失。起訴至法院的，人民法院應予支持。
屬於前述“擅自進行經營性活動”的情形，權利人請求行為人將扣除合理成本之後的收益用於補充專項資金或者業主共同決定的其他用途的，人民法院應予支持。行為人對成本的支出及其合理性承擔舉證責任。
37、物業管理區域內公共建築和共用設施用途可否改變？
物業管理區域內按照規劃公共建築和共用設施，不得改變用途。
業主依法確需改變公共建築和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續後告知物業服務企業；物業服務企業確需改變公共建築和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意後，由業主依法辦理有關手續。
38、物業管理區域內相關管線和設施設備的維修、養護工作由誰負責？
供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。上述單位及時因維修、養護等需要，臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。
39、業主裝飾裝修房屋需要遵守哪些規定？
裝飾裝修房屋是業主的權利，但這一權利的行使應以不損害他人利益和社會公共利益為前提。我國的房屋，尤其是住宅，多數屬於群體式類型，不當的房屋裝飾裝修活動會導致共用部位、共用設施、設備的損壞，不僅影響到裝修房屋的結構安全和裝修人自身的生命財產安全，還會影響到相鄰房屋的結構安全和其他居民的生命財產安全。因此，業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。
40、住房專項維修資金制度是什麼？歸誰所有？如何使用？
住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。專項維修資金屬於業主所有，專項用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。但是，專項維修資金屬於業主所有，並不意味著業主個人可以隨意支配維修資金。專項維修資金制度是基於全體業主的公共利益而確立的制度，有關其使用、過戶、賬戶等必須符合國家有關規定。
41、業主可否利用物業共用部位、共用設施設備進行經營？所得收益可否由經營者自行支配？
利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在徵得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意後，按照規定辦理有關手續。業主所得收收閃應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
42、物業存在安全隱患時，由誰負責維修養護？
物業安全隱患，主要是指物業在使用過程中由於人為、自然或突發事件等因素作用出現的潛在的結構、使用等方面的危險。物業存在隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。
責任人主要是指房屋的產權人或者說按照合同約定承擔相關部位維修責任的單位和個人，還包括由於歷史等特殊原因造成的房屋的實際使用者或維修責任的承擔者。
43、建設單位擅自處分業主地於共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，如何承擔法律責任？
違反《物業管理條例》的規定，建設單位擅自處分屬於業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
44、建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，如何處罰？
違反《物業管理條例》的規定，建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門責令限期整改，給予警告，沒收違法所得，並處10萬元以上50萬元以下的罰款。
45、業主逾期不交納物業服務費的，如何承擔法律責任？
違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。
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