來源：公眾號【房BOSS】{ID：fangboss}
“6月24日土拍大戰”無疑是深圳土拍史上濃墨重彩的一筆，5宗地吸金223.84億、80多家房企參與競拍報名、保證金已經高達1100億、300多輪競價激戰、最高樓面價6.7萬/平……
不過，相比“土拍吸金223.84億”等，絕大部分人更加關注的是如此高的樓面價之下，未來開發樓盤的開盤價到底是多少？
01
樓面價與開盤價關係：如何估算？
什麼是房價？
房價，是指建築物連同其佔用土地在特定時間段內房產的市場價值。即：房價=土地價格+建築物價格+XX附加值等。
進一步來看，樓盤開盤價格=土地價格（樓面價+土地契稅+市政配套費）+建安工程費用+財政管理費用+淨利潤+企業所得稅
樓面價並不是最終的地價，開發商還需繳納土地契稅（成交價的3%）、市政配套費（深圳的標準是按總建築量的165元/㎡）。
建安成本：簡單講就是蓋房子的成本大約2000-3000元/㎡。
財政管理費用：主要是在房屋建設、銷售週期中產生的各種費用，包括各種稅費、財務費用（貸款的利息）、管理費用（員工薪資等）、營銷推廣費用等，這部分費用為售價的12~17%左右。
企業所得稅：稅前利潤的25%
淨利潤：10-15%左右，比如萬科2018年營收3000億，利潤327億，利潤率11%。（萬科2018年度年報）
從往年數據來看，房地產企業淨利潤超過15%有8家，10-15%有7家，其餘的在10%以下。
舉例來看，樓面價1萬/平，開盤均價最終大概在1.76萬/平。計算方法參見如下：（設開盤價為X）
X=1+0.0165+1·0.03+0.2+0.15X+（X-0.0165-1·0.03-0.2-0.15X）·0.25+{ X-0.0165+1·0.03+0.2+0.15X+（X-0.0165-1·0.03-0.2-0.15X）·0.25 } ·0.1
最終計算：X=1.76（萬/平）。
~注：淨利潤取10%，建造成本取2000元/平，財務管理費用取15%。當利潤越高，售價自然越高。
但與網傳的房價與樓面價的2.1-2.5倍，實際上有部分出入的，畢竟每平米建造成本、財務管理費用等基本不會變。故此類估法有誤，不宜採用。
另外，像開發週期、競品價格對比、限價政策、產品戶型設計因素、配套產品豐富性等綜合因素有關。很簡單的例子，比如寶中地塊的海納公館、雲璽錦庭、都市名薈等早期拿地非常便宜，開盤價格也不能通過簡單計算，淨利潤遠超一些地王項目。
02
深圳5宗地估算開盤均價一覽
根據以上估算法，最終得出以上預估開盤價格，比如尖崗山拍地最終估算開盤均價在9.16-9.61萬/平，龍華上塘拍地最終估算開盤均價在9.76-10.06萬/平，光明（中海）拍地最終估算開盤均價在6.26-6.45萬/平，光明（電建）拍地最終估算開盤均價在6.34-6.54萬/平，坪山拍地最終估算開盤均價在3.4-3.86萬/平。
當然以上開盤均價僅是估算得出，考慮深圳新盤限價政策，一是10萬+基本備案通過概率很低；二是以後趨勢不會出現“剪刀差”倒掛行情；三是需要參考周邊二手房均價以及競品分析。
01.尖崗山拍地
尖崗山拍地出讓條件中，明確規定竣工時間：自合同簽訂之日起一年內開工建設，三年內竣工。
圖片來源：買房之前
尖崗山區域別墅較多，純住宅項目較少，均價10-11萬/平，但考慮到泰禾宗地依舊未入市，加之按照出讓條件規劃產品可能會偏普宅，故而定價9字頭概率可能會高些。
02.龍華上塘拍地
龍華上塘拍地出讓條件中，明確規定竣工時間：自合同簽訂之日起一年內開工建設，四年內竣工。
圖片來源：買房之前
一般而言，項目開發週期在1-2年後即可申請預售，龍光上塘拍地可參考白石龍的龍光玖龍璽項目開發進度，2014年12月以46.8億元的總價拿下龍華地王，樓面價逾2.5萬元/平，而僅在2015年10月第一批開盤，均價為5.9萬/平；第二批12月加推，均價6.2萬/平；第三批2016年3月加推，開盤均價6.5-7萬/平。
上塘宗地地塊位置
網傳龍光上塘拍地設計圖稿
網絡流傳的龍華上塘拍地龍光的設計圖稿，看來昨天競拍之前是早有準備、勢在必得的。
若考慮如上述玖龍璽開盤進度，龍光上塘地塊最終開盤價格需要先看金茂府開盤價，加之周邊小區二手房躁動之，均價9-10萬/平概率依舊很大。
PS：金茂開發週期長達3年之久，即使拿地稍便宜與龍光，實際成本費用可能更高，若龍光采用快進快出模式，獲利空間會大。
03.光明地塊
光明兩宗地只規定竣工時間為2023年，若按照兩年後開盤入市進度，均價破6萬/平的概率很大，特別是光明（中海）地塊綜合區位、配套均處於光明核心地段。最後也可以參考龍光玖龍臺二期開盤破5萬/平預算（之前小道消息透露5.8萬/平，待定），一期均價4.5萬/平+0.45萬/平裝修費。
04.坪山地塊
該地塊也明確規定竣工時間：自合同簽訂之日起一年內開工建設，四年內竣工。
實際上，該地塊區位並不算優越，坪山坑梓片區周邊工業區較多，區域二手房不多，且均價基本在3萬/平以下，故而即使該拍地兩年後入市，開盤價格依舊不會太高，大概率3字頭而已。
