▎市場分析丨By：世聯評估
2020年8月7日，中國證監會正式發佈《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》。國家發改委近期也發佈通知，對基礎設施REITs試點項目的申報工作的相關要點做了說明。公募REITs試點工作的穩步推進，引起了市場和投資者的廣泛關注。
作為境外發達市場中的成熟金融產品，REITs有哪些功能和特點？在境內，投資於基礎設施領域的公募REITs和我們熟悉的普通公募基金又有什麼不一樣？
公募REITs也是公募基金的一種，只不過在投資標的、發行定價及市場波動等方面與其他公募基金產品有些不一樣。例如在投資標的方面，REITs是限定主要投資於不動產的基金，本次試點的基礎設施包括倉儲物流、收費公路、信息網絡、產業園區等，不包括住宅和商業地產。簡單來說，基礎設施公募REITs可以讓投資者們用較少的資金參與到大型基建項目中，從而分享項目的基礎收益的資產升值。另外，和普通公募基金著重在二手市場交易不一樣，公募REITs要求基金管理人參與到一級市場中，而且要主動履行項目日常運營管理的職責以獲得更好的回報，也就是說投資者申購REITs份額後基金管理人會代替他們對其投資的項目進行監督和管理，從而讓整個項目較好的運營起來，保障收益得以實現。
2020年9月4日晚上，上交所、深交所雙雙發佈公募REITs業務相關配套文件的公開徵求意見稿，用以規範交易所基礎設施基金份額髮售、上市、交易、收購、信息披露、退市等行為，並稱相關意見和建議以電子郵件形式於2020年9月15日前反饋。
這一舉措的目的，就是為公募REITs基金的到來提前“鋪路”。這也意味著公募RETIs離投資者越來越近，大家在股票、債券、普通基金等投資渠道之外，又將多加一個新的投資品種。曾有機構預測，參考REITs發源地美國市場規模及GDP規模佔比推算，中國公募REITs市場規模可達到6萬億人民幣，這一業務給公募行業帶來新天地，也是目前市場最為關注的焦點。無論對於投資者，還是社會來說，公募REITs的利都要遠大於弊。
公募REITs作為一隻公募基金，相對靠譜很多，至少不會跑路、本息全無。不過這可不代表能一定穩賺不賠。公募REITs的投資風險介於股票、債券之間，既可以獲得有明確的現金回報，又可以享受資產增值。根據國際市場的情況來看，公募REITs的長期回報率表現較為優異。
現在來說一下公募基建類REITs對普通人的意義。
1、新的投資品種和渠道
對普通人來說，最大的意義就是多了一個固定收益類投資品種。其特點簡單總結為：
①很高的當期收益。因為REITs屬於定期分配收益的投資品種，所以可以定期的拿到很高的當期收益，公募REITs與股票、債券等金融產品的關聯性很低，有助於投資者的多元化資產配置。
②波動性和風險低。因為REITs是投資地產資產的，每個月都有固定的租金收入，所以風險比較低，僅高於波動率很低的部分債券產品，我國現在推出的基建類REITs，風險就更低了。當然，風險低不代表沒風險。
③規模大。我國的基建資產，那是接近百萬億的規模，就算只挑裡面最優質的的來發行證券，那個規模也是非常可觀的。足以容納非常大量的社會資本，進行投資。
當然，國外的REITs還有其它很多優點，但是不同類型的REITs，優點是不一樣的。所以在我國的基建REITs正式出來之前，具體有哪些優點，還不能完全確定，還要後續繼續觀察。
2、對房地產的影響
從《通知》上看，這次推行公募基建類REITs，和房地產沒什麼關係。當然了，這裡的房地產專指：住宅地產、商品房，這是老百姓最關注的事情。而此次明確的限定了，是基建類REITs，這和住宅、商業地產完全是兩個領域。所以短期看，對住宅、商業地產不會有什麼影響。在這裡簡單分析一下，長期來看對商住房地產的影響。
1、長期講，對商業地產會有利好！
這次如果基金類REITs發行成功，將從中吸取不少寶貴經驗，都可以直接用到商業地產類REITs裡，到時候各種寫字樓、購物中心、工業地產、醫院地產等，都可能會引入REITs。這樣的話，表面上是給投資者又增加了新的投資方式；深層次的話，因為那些地產的運營商，無論是為了符合更加多、更加嚴格的監管要求；還是為了把業績做得更好，賺更多錢。都會不斷提高物業的經營水平，到時候普通老百姓也會受益。拿零售物業來說，像大型超市（MALL）、大型購物中心（MILL），名品折扣店（奧特萊斯），都是零售類REITs推動發展的。
2、長期講，對租賃市場有利好！
商業REITs中的一個大分類，就是公寓類REITs，由公司化運營的方式，為百姓提供標準化、優質的居住服務。這個就和老百姓息息相關了。如果基建REITs發行成功，未來公寓類REITs必將會上馬。這個其實和國家正在推行的：租售並舉、多主體供給解決居民的居住問題，也是一脈相承的。
3、長期講，會降低住宅市場的壓力！
人們的投資有了新的選擇、未來居住有了更多元的選擇，那麼住宅市場的壓力就能得到緩解。當然了，前提是REITs基金們要嚴格監管，避免資金偷偷流入住宅市場。
總之，REITs在外國已經發展了70年，用歷史的經驗，證明了它是國家經濟、特別是不動產行業發展到一定階段必然要走的路。我國這次能夠推出基建類公募REITs，絕對是里程碑式的事件，讓我們保持關注，期待後續的發展。
本文作者：世聯評估，全國領先土地房地產、資產評估機構，擁有強大的評估師團隊，持有RICS、MAI、HKIS等國際學會資質，致力專業持續領先，以前瞻視角深度解讀房地產市場，內容首發價值領地公眾號，原創精彩不斷！
