导语>>>
近年来经济形势下行，不良资产处置成为热门，在万亿不良资产蓝海中，如何挑选优质的不良资产，通过前期的调查排查资产风险，是众多从业者们关注的问题。笔者近期接受某金融机构的委托，完成了大量的金融不良债权尽调，拟就金融不良债权尽调中常见的问题与大家分享讨论，文章以问答形式展开。
（一）借款展期
Q1:小律呀，我们最近要去收购一笔债权，老板派我做尽调，听说这里面门道很多？
小律：是的，很多细节需要注意，否则容易埋下隐患。比如，借款如果在展期的时候没有完善担保措施，就有可能造成担保失效，债权也就没保障了。以保证为例，如果展期没有征得保证人的同意，保证人只需在原保证期承担责任，展期超过保证期间的，债权到期后保证期也过了，也就不能再找保证人担责了。
（二）借款展期
Q2: 这是啥意思？听着好绕口啊。
小律: 举个例子，2009年你给牛哥放了一笔10年期的贷款，2019年到期，马哥做保，保证期为2年，也就是2021年前你都能找马哥还钱。但是在2018年的时候，牛哥哭天喊地还不上，你心软给他展期五年，变为2024年到期，也没告诉马哥。2024年，牛哥还是一贫如洗无法还钱，你也不能要马哥承担保证责任啦，因为他原来的保证期只到2021年，即你只能在2021年前找马哥还钱。
所以，在金融不良债权尽调的时候看到展期，一定要核对担保措施，保证要确认保证人同意继续做保证才行，不然买回来债权可能脱保。在这种情况下，要么找马哥让他同意继续保证，要么就只展期1年，即使到期也在保证期内，还是可以找马哥还钱。
（三）借款展期
Q3：嗯，我觉你说的法子可以，但是马哥吧，喜欢漫山遍野的乱跑，债权人找他太麻烦了，还有别的更好的方法吗？
小律:嗯嗯，有个变通的办法，你可以在借钱签订保证合同时，直接写明“如果借款展期，保证人同意继续承担保证责任，无需另行签订保证合同”，同时将该部分内容加粗标记，让马哥再手抄一遍。这样在展期后要求马哥还款的时候，可以主张马哥在合同签订的时候已经同意展期续保。当然，这也只是权宜之计，法院有可能会认为上述内容是格式条款而不予认可，但是总比找不到马哥重签保证合同好。
（四）房地单独抵押的效力
Q4:我这次尽调的债权都有抵押物，要么是房产、要么是土地，看起来很优质。但是，有部分债权只办理了单项土地抵押或者单项房产抵押，这不会有问题吧？
小律：不动产抵押权自登记时生效，《物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”。即使只办理了单项房产或单项土地抵押，视同一并抵押，均享有抵押权。
（五）房地分别抵押的效力
Q5：虽然单项抵押同时对土地和房产都享有抵押权，但如果抵押人办理了土地抵押后瞒着我们再把房产抵押出去呢？我们最后还是只有土地的抵押权吗？
小律：这个问题嘛，刚好最高院在全宇宙最火的《九民纪要》进行了澄清。出现房地分别抵押的情况，按照“登记在先的先清偿；同时登记的，按照债权比例清偿。同一天登记的，视为同时登记”的顺序清偿。不过，土地抵押后新建的房屋不属于抵押范围了。在尽调的时候要核实清楚，只有房或地单项抵押的话，应核实另外一项是否也抵押出去了，再根据抵押登记的先后判断优先权。
（六）最高额抵押
Q6:小律啊，牛哥申请了一笔贷款，这笔贷款在他授信额度内，也在最高额抵押范围内，但是放款的时候抵押物已经被查封了，有风险吗？
小律:最高额抵押物被查封之后再放款，这笔债权是普通债权了哦。《担保法司法解释》第八十一条规定：“最高额抵押权所担保的债权范围，不包括抵押物因财产保全或者执行程序被查封后或债务人、抵押人破产后发生的债权”。司法解释已经明确规定了，抵押物被查封后，新产生的债权不在最高额抵押的范围内，建议在尽调的时候核实清楚，最高额抵押物被查封后是否新增了贷款。
（七）最高额抵押
Q7:糟了！听你这么说，之前有个债权也是这样，抵押物被查封了，但法院没有通知，债权人在不知情的情况下放款了，这也不在抵押范围内？
小律：如果是法院没有通知的话，这笔债权还算在抵押范围内。《查封规定》第二十七条规定：“人民法院查封、扣押被执行人设定最高额抵押权的抵押物的，应当通知抵押权人。抵押权人受抵押担保的债权数额自收到人民法院通知时起不再增加”。所以，那笔借款在担保范围内。
（八）破产债权的清偿
Q8：我最近碰到某个债权包，债务人已经破产了，但第三人提供了足值抵押物，这应该没太大风险吧？
小律：如果债权人申报了破产债权，虽然有抵押权，第三人的抵押物也不能处置了，必须等到破产终结后才可以，可能要好几年才能变现。
《担保法司法解释》第四十四条规定：“债权人申报债权后在破产程序中未受清偿的部分，保证人仍应当承担保证责任。债权人要求保证人承担保证责任的，应当在破产程序终结后六个月内提出”。如果债权人已经申报破产债权，需要在破产程序终结后才能确定未受清偿部分的金额，并在破产程序终结后六个月内要求保证人承担责任。虽然这是对于保证的规定，但是实践中很多法院也将此适用于抵押等其他担保，而破产程序周期特别长，可能处置抵押物要很久。
（九）破产债权的清偿
Q9：听你这么说，过几年才能处置抵押物的话，房地产市场还真不好说，也许我辛苦买来的债权就一文不值了。有什么办法可以现在处置变现吗？
小律：有的，不过你需要放弃部分权利。如果觉得债务人基本没有偿还能力，债权清偿主要依靠抵押物变现，可以考虑不申报破产债权，直接向法院起诉要求行使抵押权。这样就不受上述条款的限制，可以快速处置抵押物，但缺点就是不能从破产程序中收回款项了。
（十）破产债权的清偿
Q10:还是破产的事情，有个债权包是债务人自己提供的抵押物，但是进入破产程序后，产生了很多破产费用，是不是抵押物卖出后要先支付破产费用？我听说破产费用是最优先支付的。
小律：不是哦，抵押物的回款优先清偿抵押权人的债权，剩余部分才支付破产费用。破产费用虽然优先支付，但是那是针对于普通债权、税费和职工债权。《破产法司法解释》第三条规定：“对债务人的特定财产在担保物权消灭或者实现担保物权后的剩余部分，在破产程序中可用以清偿破产费用、共益债务和其他破产债权”。
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