撰文 / AI財經社 李逗 薛永瑋
編輯 / 董雨晴
5月8日，一張來自渤海國際信託的公告，悄然出現在了泰禾北京公館的電梯間。
渤海國際信託在公告中指出，要求泰禾集團在5日內搬離此棟公寓，恢復抵押財產原狀。否則，渤海國際信託將採取法律措施，對抵押財產申請查封保全，以維護渤海國際信託債權安全。
對此，一位接近泰禾的相關人士對AI財經社表示，“公司員工確實都在泰禾公館辦公，也確實有人貼了這個公告，但目前我們還沒有接到內部的搬離通知。”AI財經社現場瞭解到，5月10號下午時分，那張引起網絡熱議的公告，已然不見了蹤影，當班工作人員也表示未受到任何影響。但關於泰禾集團的話題卻在網絡上不斷延伸，更有消息稱“泰禾總部被查封”。
實際上，渤海國際信託的查封聲明，只是泰禾集團近來債務糾紛中的一個。就在渤海信託之前，泰禾集團在前幾天剛輸了四川信託超42億元的官司。泰禾近日的一份公告也顯示，泰禾仍有14宗重大訴訟、仲裁事項，總金額超過140億元，其中9宗為金融借款糾紛。
不僅是債權方在等著泰禾還錢，全國各地的業主們也都在翹首等待泰禾的好消息。自2017年之後，一場最嚴調控令，讓房地產行業最閃耀的明星房企—泰禾，就此暗淡了下去。即使經過了“賣項目、求援萬科、洽談金融機構”的兩年時間後，泰禾集團依然未能走出債務困局。
總部大樓被“查封”的危機面前，等待泰禾的時間並不多了。
一波未平，一波又起
泰禾集團和渤海信託的合作起源於2019年。
2019年，福州泰禾錦興置業有限公司向渤海國際信託申請信託貸款，並以泰禾集團總部北京公館為抵押物，和渤海國際信託簽訂了抵押合同。
《抵押合同》約定，泰禾集團不得將抵押物出租、贈予、轉讓等，並且不能被第三方強行佔有或者進行其它處置。但實際情況來看，3年過後，這裡已然成為了泰禾集團的總部大本營。
位於朝陽區東四環中路58號的泰禾北京公館，原本是由遠洋國際的一棟爛尾樓改造升級而成的高端酒店式公寓，後又更名為北京泰禾金尊府。
據媒體報道稱，2020年底，泰禾由於交不起租金，從原來位於招商局大廈的總部搬了出去。招商局大廈辦公的所有高管均搬至泰禾北京公館辦公，其他員工均搬至海航大廈辦公。
2021年3月，海航大廈租約到期，泰禾再次由於交不起租金，停止續租，所有員工便全部搬至泰禾北京公館上班。
和渤海信託的糾紛只是泰禾債務漩渦中的一則插曲。近期，由於債務糾紛不斷，泰禾集團陷入了多起官司中。就在渤海信託之前，泰禾才被法院判決輸給四川信託超42億元。
和四川信託的關聯則要追溯到3年前。公開資料顯示，2017年12月20日，四川信託與泰禾集團簽訂《信託貸款合同》，以信託資金向泰禾集團發放貸款人民幣40億元，但合同簽訂後，泰禾集團並未根據貸款合同約定支付剩餘本金和利息。
拿不到本金利息的四川信託，將泰禾集團一紙訴狀告到了上海金融法院，請求判令其償還本息、罰息、複利等共計47億餘元，成為上海金融法院建院以來受理的最大標的額案件。
2021年1月6日，上海金融法院公開開庭審理了該案。由於泰禾集團當時對貸款本金及利息計算均有異議，該案件未能得到宣判。4月29日，經上海金融法院審理，判決泰禾集團償還四川信託本息合計42.56億元。
圖 /視覺中國
四川信託的官司總算打贏了，但從泰禾的相關債務數字來看，想讓泰禾集團如期賠償鉅額資金，這並不容易。據泰禾集團最新發布的年報顯示，2021年，泰禾集團經營活動產生的現金流量淨額為-29.49億元。截至4月30日，公司到期未歸還借款金額仍有431.5億元。
泰禾何以至此？
雖然員工們都在泰禾公館辦公，但其老闆、泰禾集團董事長黃其森的身影，更多還是出現在位於通州的中國院子內。每逢重大會議，泰禾高管們都得集體奔赴中國院子開會。這裡才是泰禾真正的根據地。
中國院子，滿載了泰禾的榮辱興衰。在中國院子，黃其森曾經歷過數百家金融機構蜂擁而至上門送錢的喜悅，四年過後，他又切身體會了債務擠兌借錢無門的悲涼。
時過境遷。現在的中國院子，不似從前熱鬧非凡。身處其中，黃其森不免會回想往事。作為福建籍閩商，他15歲考上了福州大學建築系，畢業後順利進入福建建行工作。12年後，孤注一擲投身商海，憑著商業的直覺和大膽的決策，讓泰禾成為閩系房企裡最翻騰的那朵浪花。
圖 /視覺中國
這種順風順水的經歷，是黃其森的幸運，但也為泰禾埋下發展隱患。金融系統出身的黃其森，之前最常掛在嘴邊的話是，“不懂金融，就不懂房地產。”但事實卻是，本應最注重風險的他，卻成為被風險玩弄的人。
熟悉黃其森的人評價說，黃一方面對於金融風險視而不見，另一方面更願意把牌面押在政策上。相比最擅長的財務風險控制，他認為，泰禾最核心的競爭力，是對政策的理解力。幾輪房地產調控週期裡，他把泰禾的淨負債槓桿擰到了400%以上的水平。
在賭對時運這件事上，黃其森是常勝將軍，充滿自信。比如2005年份，福州房地產市場蕭條，黃其森反其道而行之，以1000元/平米低價拿下福州近2000畝地，泰禾一戰成名。又如2013年，業內對樓市普遍觀望的態勢下，泰禾拿地金額200億元，其中三成以上押寶北京。即便是在2015年市場洗牌的環境之下，泰禾也是“閩系”房企裡排名最靠前的企業。
銷售數字的連連攀升下，黃其森開始對規模有了更多的渴望。幾番幸運地踩準了調控週期後，讓他堅定地沿用這一策略。2016年之後，黃其森展開了更新一輪圈地運動，在一些核心一二線城市大幅收併購。
比如，2017年進駐廣深區域時，黃其森曾明確要求，在廣深拿地不惜代價，要迅速站穩腳跟。在南京、廈門，業內人評價“老黃有點瘋”、“明明拿貴了地”。但風險也由此埋下。由於進廣深的時候太操之過急，泰禾拿下了很多“問題項目”，有些土地價格極高，有些項目不能順利變更土地性質，之後它們都出現了清退、去化難的問題
2017年，房地產市場迎來了史上最長的一次調控週期，持續3年的限價、限售等政策，讓走高端項目路線的泰禾陷入去化困境。
後面發生的故事大家都知道了。陷入破產傳聞後，黃其森開始“賣賣賣”之路，2019年年中，黃其森出售了千億貨值給他的福建友商世茂。但直到那時，他仍然堅定地認為泰禾的地買對了。他常掛在嘴邊的一句話是，泰禾貨值6000億，負債只有1000億，賣幾個項目就能平衡。
即使如此，泰禾還是栽了個大跟頭。咬牙熬過2019年寒冬的黃其森，進入2020年，又迎來疫情以及新一輪調控的打擊，泰禾不得不賣股權求生。
萬科救得了泰禾麼？
“我已經不是壯士斷腕，而是壯士割腎”，2021年2月21日，黃其森在泰禾北京區域彙報會上如是說。
過去一年裡，泰禾最重要的一件事就是積極“引戰”，進行債務重組。2020年7月，泰禾宣佈了與萬科的戰略合作。在釐清債務的交易前提下，萬科以24.3億元受讓泰禾19.9%的股份。
但，萬科為最終的交易達成設置了兩大門檻：一是泰禾制定債務重組方案並與債權人達成一致，且該債務重組方案能得到泰禾與萬科的一致認可；二是泰禾的資產、債務及業務等不存在影響公司持續經營的重大問題或重大不利變化。
圖 /視覺中國
這兩大門檻的關鍵之處在於，萬科將泰禾最為棘手的債務風險摒除，只有當泰禾妥善處理好自身的債務問題，萬科才會以戰投身份入局。但如若經過重組後，泰禾債務危機得不到化解，萬科仍會選擇全身而退。
雖然迎來了“白衣騎士”， 但由於設置了多個防火牆，接下來的下半年裡，萬科和泰禾間並沒有達成實質性的合作。
在萬科2021年的業績發佈會上，談及泰禾集團能否獲救，萬科總裁祝九勝明確表示，“這取決於泰禾集團的自身求生欲，以及金融機構與泰禾集團的共識，要麼集體上岸，要麼集體沉船。”
不過，一個好的跡象是，在萬科的信用背書下，泰禾正在努力和金融機構洽談合作。4月6日，《經濟觀察報》援引接近萬科、泰禾操盤公司的人士表示，目前萬科已經調度了一支由黃耀文、何沁石、單興海、伍迅、丁盛等人組成的團隊，用來協助泰禾操盤部分項目。
據媒體報道稱，截至今年4月，泰禾已經有至少700億債務達成了展期與和解，這裡面資產管理公司佔據大頭，如長城資產達到120億元債務展期。
在和金融機構促成和解的同時，泰禾的另一難題在於讓停工已久的項目復工復產。據泰禾集團介紹，其在北京、福州、廈門、上海、南京、杭州和廣深區域等有中國院子、福州灣、福州金府大院、廈門紅樹灣院子等20餘個項目有望在五六月份滿足銷售條件。
從多個項目的復工消息來看，泰禾集團多地項目的復工，離不開各地政府的牽頭組織。漳州市龍海區人民政府辦公室於5月7日發出通知表示，已成立工作組，對泰禾集團旗下福建泰維置業有限公司重整清算。
一位在杭州的泰禾院子業主也對AI財經社表示，“目前工地上還沒啥實質性進展，但現在有政府牽頭，大證辦出來了，後續可以辦理單獨的房產證。”
面對撲面而來的復工復產計劃，泰禾集團能否在兩個月內完成20餘個項目，將是一大考驗。
這僅僅是難關中的一個。接下來，泰禾還將面臨一場又一場新考驗，它能否成功渡過這些充滿博弈的大考，也是人們十分期待見證的事情。
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