日本是的神奇的島國，二戰後，被戰爭拖垮的國家，能夠迅速擴張人口、發展經濟，使得日本的經濟、科技、醫療、民生都得到了突飛猛進的發展，一躍成為世界經濟大國，敢於美國論高低。後來日本的房地產，發展迅猛，價格不斷上漲。引起了島國人民的普遍關注和參與，就連普通老百姓都拿出多年的積蓄，投資到了房地產，進入了全民炒房時代。當時最著名的一句話：“賣掉東京，就可以買下整個美國”。看看日本房地產崩盤前的各種跡象。
1985年，“廣場協議”簽訂，使得日元大幅度增值約20%，日本出口受阻。而老百姓什麼也沒做，口袋裡的錢自己增長20%，使得人們非常高興。錢多了，需要流動起來才行，所以，為了讓人們手中的錢進入市場流動，政府想到了刺激房地產。之後，開始建房，賣房，銀行貸款利率下降，吸引民眾加槓桿進入樓市。隨著市場的不斷推高，一向節儉著稱的日本人坐不住了，他們相信，買房就能賺錢，開始向銀行貸款，妄圖不勞而獲。政府通過此方法來彌補在出口中受到的打擊。
然而，這樣的彌補並非長久之計。房價繼續增長，日元繼續增值，出口受阻會越來越大。如果繼續下去，會造成出口大幅下滑，日本只剩下高房價，經濟影響巨大。於是，日本政府採取貸款加息、提升地價等一系列政策，主動挑破了房產泡沫。
在1992年前後，日本樓市崩盤的當年，很多人還在投資房地產，然而不久，房價斷崖式的下降。跌幅達到了50%，一棟價值4000萬日元的別墅，短期內下降到2000萬日元。即使賣掉房子，也不夠還銀行貸款，今後將長期處於負債狀態。然而，日本人相信，降價只是暫時的，政府會採取彌補措施，比如大量印貨幣，日元貶值，這樣房價會繼續上漲。但是，一旦日元貶值，對美國的出口勢必造成影響，老美會不高興，就通過增加關稅，抵消日元貶值帶來的影響。但是這種情況持續了十年，日本經濟停滯了十年沒有發展。
作為普通投資者，我們可以從中學習到一些知識，預防一些風險發生。或許大家能明白為什麼李嘉誠、王健林等人逐漸退出房地產了。適可而止，方能安然！
