2020年，一個充滿魔幻色彩的庚子鼠年在一片惶恐的氛圍中到來。一場突如其來的疫情席捲了華夏大地，也為2020年增添了一筆淒涼。2019年末武漢突發新冠病毒疫情，隨即病毒在春運的帶動下蔓延至全國，截至2020年3月31日，全國新冠肺炎確診人數8.2萬，世界範圍內確診患者77萬例。
隨著2020年一季度的結束，國內疫情也逐漸被控制，各行業在黨中央的領導下正有序恢復生產工作。但黑天鵝事件對各行業的影響已然不可逆轉，商業地產行業的變革也被推進快車道。“萬物負陰而抱陽”，一切事物都是對立統一的，疫情的衝擊對商業地產行業、企業、商戶以及消費帶來負面影響之餘，也對各商業地產參與者們產生了正向作用。
本文將從國內外宏觀經濟、市場以及行業熱點三個方面進行解析，分析一季度在疫情影響下的商業地產行業環境，以及對下一階段商業地產的發展趨勢進行思考。
宏觀面
1、全球經濟環境。
➣疫情衝擊世界經濟，各國陸續降息
在全球經濟放緩的大背景下，新冠肺炎疫情對世界經濟衝擊不斷加劇，美股四度熔斷；歐洲股市全線暴跌；國際油價出現了自1991年海灣戰爭以來的最大跌幅。全球陷入全面經濟衰退的危機。
3月3日，美聯儲宣佈緊急降息50個基點，聯邦基金利率下調至1-1.25%，這是美國繼2008年金融危機以來首次採取緊急降息措施，同時也是幅度最大的一次降息，而未過半月，3月16日，美國聯邦儲備委員會宣佈將聯邦基金利率目標區間再度下調，降至0-0.25%。隨後兩天內有17個國家及地區跟進降息，降息浪潮向在全世界蔓延。據不完全統計，截止3月底，全球已有23個國家及城市陸續出臺降息政策。
圖 1：2020Q1全球各國及地區降息政策一覽
➣美股四度熔斷，美聯儲放寬政策救市
一季度隨著疫情肆虐，美國經濟遭受了重擊，部分美元投資機構的收益已由正轉負，美元在市場上的流動性短缺已然顯現，由此也成為了美股暴跌的直接原因。
3月18日，美國股市歷史性地出現了十個交易日內的第四次熔斷，這也是自1988年設立熔斷機制以來的第五次熔斷。
表 1：2020年美國三大股指熔斷日收盤情況
3月15日，美聯儲降低基準利率至零的同時，啟動了7000億美元量化寬鬆計劃，意圖為金融市場注入流動性。隨後3月23日，美聯儲宣佈，將繼續購買美國國債和抵押貸款支持證券以支持市場平穩運行，不設額度上限。隨著開放式量化寬鬆政策出臺，融資成本降低、金融環境改善，美國經濟復甦有望。
➣供需兩端加壓，油價下跌趨勢不變
股市之外，債市、匯市、黃金亦持續下跌，全球經濟需求嚴重不足，由此導致全球大宗商品交易量及交易價格全面下跌。被稱為世界經濟命脈的石油也受到巨大沖擊，疫情導致全球對石油能源的需求暴跌，因而也引發了沙特與俄羅斯的油價大戰，國際油價出現了自1991年海灣戰爭以來的最大跌幅。
圖2：2020Q1國際原油價格走勢（美元/桶）
新冠肺炎疫情大範圍流行，人們駕車出行受限，導致全球原油需求承壓；與此同時，在原油價格大戰的推動下產量不斷上漲，供需兩端對原油價格走勢壓力加劇。4月12日，全國主要石油生產國達成減產協議，以遏制原油價格下行趨勢，但隨著全球疫情形勢愈加嚴峻，短期內原油庫存仍將處於增加狀態，可以預計，未來一段時間內原油價格將依舊承壓。
2、國內經濟環境。
一季度，新冠肺炎疫情對國內經濟造成全方位衝擊，生產、投資、消費進入冰封，大部分企業處於停工狀態，經濟數據呈現顯著下行趨勢，根據國家統計局公佈數據，2020年一季度社會消費品零售總額78580億元，同比下降19.0%；全國國定資產投資84145億元，同比下降16.1%，消費投資出現兩位數下降，GDP同比下降6.8%。
2020年3月，全國已進入復工復產階段，在各地政府利好政策扶持下經濟恢復明顯加快，3月份經濟總量較1-2月將出現明顯起色。隨著國內疫情防控成效不斷顯現，因疫情造成的影響將在二季度逐漸消退。
全國消費市場價格走勢受到較大影響，但隨著黨中央、國務院一系列復工復產、保供穩價等政策措施的實施，居民消費價格運行總體平穩，呈現出有漲有降的結構性變化態勢，截至2月CPI保持上漲趨勢但增速逐漸放緩，其中食品價格上漲較大。進入3月，復工復產穩步加快和保供穩價措施持續加力，食品價格下降3.8%，帶動CPI同步下降約0.90個百分點。
圖 3：2019.2-2020.3全國居民消費價格走勢
從供給方面看，各地不同程度地實施了交通運輸管控措施，部分地區物流不暢；人力短缺造成物資配送難度加大，成本有所上升；部分企業和市場延期開工開市，一些產品生產和供給受到影響，難以及時滿足市場需要。
從需求方面看，一季度受“居家”要求與“避險”心理等因素影響，出現居民囤購行為，部分地區出現搶購方便麵、肉製品和速凍食品等易儲食品現象，甚至波及到其他食品，助推價格上漲。
2020年1月，新冠病毒疫情隨著春運擴散至全國各地，為控制疫情蔓延，各地出臺措施限制人們出行，依靠人員流動盈利的零售行業受到影響，第一季度零售總額出現明顯下降。根據國家統計局數據顯示，2020年1-3月社會消費品零售總額為78580億元，出現大幅回落，同比下降19.0%，截至3月，社會消費品零售總額增速較2019年同期下滑15.8%。商業地產運營商為穩定消費市場供應，傾力抗疫的同時積極探索應對方式，聯合旗下商戶打通線上營銷渠道，1-3月實物商品網上零售表現突出，總額為18536億元，同比增長5.9%，佔社會消費品零售總額的23.6%。
圖 4：2019-2020.3全國網上零售增長情況
在1-3月社會消費零售統計數據中，大部分商品銷售額均出現明顯下滑，其中以餐飲業收入下滑最為嚴重，收入同比降低44.3%；其次，金銀珠寶類、服裝鞋帽針紡織品類和汽車類商品零售額下滑顯著，分別同比下降37.7%、32.2%、30.3%。
圖 5：2020年1-3月社會消費品零售同比（%）
3、宏觀政策。
➣促進消費擴容提質，助力消費需求釋放
2020年1月20日，商務部等13部門聯合印發了《關於推動品牌連鎖便利店加快發展的指導意見》，從加強規劃政策引導、深化“放管服”改革、推動品牌化發展、創新智能化經營、提升連鎖化水平等五方面，提出18項政策措施，力促連鎖便利店建設，推動消費升級。
《指導意見》以優化營商環境為原則，健全城市公共服務基礎設施，搭建便民消費網絡，旨在推動便利店品牌化、連鎖化、智能化發展，更好地發揮便利店服務民生和促進消費的重要作用。
表 2：2020Q1各地刺激消費措施
3月13日，經國務院同意，國家發展改革委、中央宣傳部、教育部等23個部門聯合印發了《關於促進消費擴容提質加快形成強大國內市場的實施意見》，意見提出，從市場供給、消費升級、消費網絡、消費生態、消費能力、消費環境等六個方面促進消費擴容提質。
《實施意見》的提出是對受疫情影響的市場需求進行釋放，且更進一步完善在特殊時期催生的新型消費模式，這一舉措是對沖疫情影響的重要著力點，也是維護消費市場穩定發展的重要保障。而在市場受到衝擊的當下，國內消費增速承壓，消費者偏好較難把控，行業競爭愈加激烈，於商業地產企業來說下一步的發展需要更加謹慎。
在疫情的影響下，居民消費需求被壓制，為更進一步促進各地經濟恢復，激發內生動力，各地政府陸續發佈消費補貼政策。
表 3：2020Q1各地消費補貼政策
當前疫情防控積極向好趨勢愈加明顯，社會經濟復甦形勢迫在眉睫，利好的鼓勵消費政策和積極信號也使企業和消費者對經濟復甦更有信心。
➣強化防控機制，助力企業有序復工
2月23日，商務部印發《關於在做好防疫工作的前提下推動商務領域企業有序復工復產的通知》，要求各地商務主管部門在切實做好疫情防控的前提下，推動商務領域企業有序復工復產。
通知要求對零售 、餐飲、住宿等生活服務領域，要指導企業按照行業防疫指南要求，切實做好經營場所、商品管理等方面的衛生防疫措施，營造健康安全的消費環境。指導企業創新經營服務方式，鼓勵運用線上模式開展業務，組織動員餐飲企業提供“移動食堂”或餐飲外賣服務。同時，鼓勵電商企業充分利用信息化技術，實行遠程居家辦公。
此次商務部發布的通知也從多個角度明確有序復工的注意事項，各地商務主管部門在切實做好疫情防控的前提下，推動商務領域企業有序復工復產，全力做好穩外貿穩外資促消費工作，為實現今年經濟社會發展目標任務提供有力支撐。
表 4：2020Q1各地助力企業復工復產政策及措施
新冠疫情對全國經濟造成了不可估量的損失，在疫情得到控制後如何在保障員工健康安全的前提下，做好企業復工復產指導工作是國家各部門需要重點落實的核心工作。
4、金融環境。
2020年一季度以來，國內金融環境不容樂觀，為提振國內經濟、助力復工復產，國家已陸續採取一些針對性的措施，包括定向降準、再貼現再貸款、專項再貸款等，隨著疫情逐步得到控制。
表 5：2020Q1金融支持政策
3月初，美聯儲超預期降息50BP，中國央行逆回購政策利率保持不變；3月16日，美聯儲二度降息，中國人民銀行實施定向降準，釋放長期資金5500億元。同時，開展中期借貸便利（MLF）操作1000億元，並未開展逆回購操作，中標利率與前次持平保持3.15%。未跟隨美聯儲降息，我國貨幣政策再度顯示出獨立性。
在疫情衝擊下，國內金融市場出現短期動盪，但隨著疫情形勢轉好金融機構相繼發力穩定市場，負面影響正逐步消減。日前，人民銀行會同銀保監會、發展改革委等五大部門針對受疫情發生影響較大的中小微企業、民營企業貸款給予展期和續貸政策，給予企業一定期限的臨時性延期還本安排，幫助這些企業保持現金流穩定，渡過難關；同時積極引導市場利率下行，為企業提供優惠貸款利率，切實降低實體經濟的融資成本。
3月銀保監會披露銀行業金融機構統計數據，近月銀行業金融機構不良貸款餘額為3.3萬億元，不良貸款率為2.08%，環比上升0.05%。據悉，不良貸款的上升也是疫情客觀因素的影響，在疫情結束後將逐漸好轉。
市場面
1、市場表現：供求同步降低，商業地產市場雙向承壓
2020年第一季度，受春節假期以及新冠肺炎疫情影響，商業地產開發投資和銷售面積均出現大幅下跌，在行業變革進入存量階段的背景下，市場環境短期內出現緊縮。從長期來看，中國經濟長期向好基本面未變，尤其近年金融供給側結構性改革初見成效，金融體系愈加穩定，相信隨著疫情影響逐漸消，商業地產市場也將逐漸好轉。
➣供應收緊，開發投資增速斷崖式下跌
近年以來，商業地產已步入存量時代，在消化現有存量的指導下，商業營業用房投資額及新開工面積持續下滑。1月疫情全國蔓延，商業地產市場遭遇冰凍，資本端熱情降至最低，投資額銳減。1-3月全國房地產開發投資額同比下降7.7%，各業態中商業營業用房投資下滑最為嚴重，同比減少14.8%；商業營業用房新開工面積2361萬方，同比減少29.7%。
圖 6：2019-2020.3商業營業用房投資及新開工情況
➣需求收縮，商業地產銷售大幅降速
2019年以來，世界經濟環境嚴峻，我國經濟增長亦面臨下行壓力，進入2020年一季度，受到疫情影響房地產市場銷售大幅下滑，1-3月全國商品房銷售面積為21978萬方，同比下跌26.3%；商業地產物業成交數據也出現大幅跳水，1-3月全國商業營業用房銷售面積僅為為1221萬方，同比下降35.1%。
圖 7：2019-2020.3商業營業用房銷售表現
特殊時期，各地認真貫徹落實黨中央關於統籌推進疫情防控和經濟社會發展的一系列決策部署，在延長假期、推遲復工、減少人員聚集等措施推動下，疫情防控形勢持續向好。截至3月底，我國建築業企業、房地產開發企業復工率將達到九成以上，市場企穩回升，投資將逐步迴歸常態，投資需求也將迎來新一輪釋放，商業地產市場開發投資和銷售也將重回正軌。
2、土地市場：供需同步下滑，隨復工推進土地市場有望回暖
➣土地供應：供應環比全面收窄，一線城市同比大幅增長，預計二季度回穩
2020年第一季度，全國商業用地供應規劃建築面積12926.38萬平米，同比基本與2019年同期持平，供地環比大幅下跌51%。
表 6：2020Q1商業用地供應規劃建築面積情況（萬平方米）
其中，一線城市第一季度供應表現突出，推出33幅商業用地，總規劃建築面積297.33萬平方米，同比上行140.9%，環比下行9.6%。二線、三四線城市分別供應商業用地440幅和3153幅，規劃建築面積9904.66萬平方米和2724.39萬平方米，環比大幅下降54.3%和34.1%。
整體來看，2020年開年受疫情影響，各地復工延期，疫情防控工作成為政府及企業工作核心，部分城市土拍延後，一季度土地供應環比出現負增長。從供應數據來看，一季度商業用地供應與2019年基本持平，相信在進入二季度后土地供應將有明顯回升。
➣土地成交：受疫情衝擊商地成交量價齊跌，隨復工推進市場逐漸回暖
從整體來看，2020年第一季度全國土地市場遇冷，商業用地成交規劃建築面積7528.88萬平米，與2019年同期相比減少19%；環比下降53%，其中二線和三四線城市降幅較大，分別為44.3%和56.0%。
表 7：2020Q1商業用地成交規劃建築面積情況（萬平方米）
其中，一線城市第一季度成交26宗商業用地，規劃建築面積為255.07萬方，環比小幅下降9.1%，但與2019年同期相比成交量增加146.3%。從成交明細來看，一線城市1月僅有5宗商業用地成交，規劃建築面積為109.68萬方，佔一季度總成交量43%，隨著2月復工進程加快，土地成交量明顯增加。
2020年前三個月，多城供地節奏放緩，部分企業相對放慢拿地速度，對於市場的不確定性持觀望態度，同時在商業地產領域存量壓力較大的背景下，開發商拿地動作更為謹慎。與此同時，城市更新進程持續推進，1月，中海以62.71億元競得一宗位於上海普陀區的城中村改造項目地塊，成為一季度單宗成交金額最高的商業地塊。根據出讓文件顯示，該地塊規劃建築面積29.3萬平方米，規劃將建成230米和200米的兩棟地標建築，為普陀真如副中心重塑天際線，整體項目將包含文化、體育、商業等綜合業態。
2020年一季度，全國各級城市商業用地成交樓面價均出現不同程度下滑，溢價率則基本平穩並未出現大幅波動。一線城市成交樓面均價為7582元/㎡，環比下降35%，且多數地塊以底價成交，溢價率僅為0.24%；二線城市成交樓面價為2133元/㎡，環比下降2%，溢價率為8%，較上一季度小幅下調；三四線城市成交樓面價為1214元/㎡，環比下降18%，溢價率為18%。
圖 8：2016-2020Q1全國商業用地量價走勢
圖 9：2016-2020Q1全國商業用地溢價率
短期展望
2020年第一季度在疫情影響下，我國商品和服務消費大幅下降，但在政府相關利好政策的調控下，負面影響被壓縮到最低。與此同時，疫情防控已取得階段性成效，各地政府及企業逐漸增加利好政策輸出，刺激消費，促進市場平穩回升。
1、短期影響顯著，商業地產企業攜手商戶共御危機。
2020年新冠疫情對商業地產市場造成了一定負面影響，導致第一季度商品和服務消費大幅下降。囿於防控需要，居民減少外出消費、避免聚會聚餐，非生活必須類商品銷售和餐飲業經營情況堪憂。居民消費受到極大抑制，以往的經營旺季成為近年來最為慘淡的時期。
伴隨著消費動力減退，大部分商家遭遇經營困境，餐飲業企業為春節準備的大量物資堆積過期導致大額虧損，多數商戶流動資金出現短缺，即便餐飲巨頭也出現流動資金不足，資金鍊斷裂危機，許多中小企業及經營能力較弱的店鋪直接關門歇業。作為這些商戶的“房東”商業地產企業紛紛減免租金，為商戶提供喘息的時間。
圖 10：新冠疫情期間商業地產企業租金全免情況（天）
圖 11：新冠疫情期間商業地產企業租金減半情況（天）
商業地產企業主動減免租金為商戶解決了一時難題，但經營壓力僅是轉嫁至地產企業，經營困境並未徹底消除，仍不可迴避由疫情造成的消費熱情不足的影響。而事實上，雖然復工日期到來，人員陸續返程，但在各城市、社區、企業並未鬆動的防疫措施下，消費熱情並未出現大幅回升。在客觀防疫要求基礎之上，商業地產企業與入駐商戶聯手自救，全面打開線上渠道，聯合配送平臺提出“零接觸配送”服務，保障消費需求供給。
據主流外賣平臺數據顯示，1月26日至2月8日春節期間，採用“無接觸配送”訂單佔總訂單80%以上。且每一單均使用“無接觸配送”服務的用戶達到六成以上。2020年第一季度，全國網上零售額22169億元，同比下降0.8%，降幅比疫情最為嚴重的1-2月份收窄2.2個百分點。全國實物商品網上零售額佔社會消費品零售總額比重23.6%，同比增長5.9%，實現逆勢增長。
圖 12：2019-2020.3社會消費品零售總額和網上實物銷售額增長率（%）
2、消費市場仍具韌性，疫後恢復有望。
從市場規模看，我國消費市場規模巨大，具有極強的抗衝擊和抗風險能力。目前，我國消費正處於在高基數基礎上快速增長階段，2019年，零售市場累計消費超過40萬億元，比2018年增長近3萬億元，消費對經濟增長的主引擎作用持續顯現。一季度疫情蔓延導致全國停工待產，消費指數出現一定程度回落，但相信疫情過後，在高消費基數的支撐下，市場將逐漸恢復。
從市場潛力看，隨著疫情影響消退，我國消費市場終將回歸經濟基本面。自進入21世紀以來，我國城鎮化推進速度不斷加快，城鎮人口增加，人均購買力增強，2019年全國居民人均可支配收入為30733元，比上年實際增長5.8%。
圖 13：2015-2019年全國居民人均可支配收入（元）及其增長速度（%）
從消費結構看，近年我國產業結構積極調整，第三產業佔比穩步增長，消費結構不斷向高品質需求轉移，經濟增長具有較強的可持續性。隨著國內經濟發展，95後成為消費市場核心購買力，消費需求升級的同時也將帶動全新消費格局的形成。消費結構的優化其本質也是消費者總福利的提升與改善，2019年教育文化娛樂支出2513元，同比增長12.9%，表明我國居民精神層面的消費已進入快速增長階段；此外，醫療保健支出1902元，較上年增長12.9%，一定程度上也反映出居民對健康的關注和對服務型消費支出的重視。
圖 14：2018-2019年各品類消費支出（元）
3、商業地產創新：疫情倒逼，線上線下聯合重構營商環境
隨著5G時代的到來，消費者的消費理念出現了明顯的轉變，不再一味侷限於線下購物，同時各大互聯網企業推出了多種線上購物的平臺，線上消費逐漸成為大眾日常首選。近日，羅永浩在抖音開啟直播首秀，3小時，23件商品，1.1億成交，累計參與人數4800萬，同時在線超290萬，3400萬音浪，直播期間漲粉超100萬；同日，淘寶第一主播薇婭推出了她直播間到目前為止最貴的商品——火箭，以優惠價4000萬元提供快舟一號火箭發射服務，至此，線上購物熱潮被徹底激活。
隨著疫情的爆發，實體商業在本該獲得豐厚利潤的年曆新年遭遇前所未有的困境。為了減少因疫情帶來的損失，各大商業地產企業和商戶紛紛開通線上拓客渠道，為消費者提供“雲購物”的平臺。
➣線上渠道拓客
開通抖音直播、線上微店、商戶小程序、商場APP，助力品牌商戶搶佔流量資源。
➣建立專屬社群
創建朋友圈，搭載社群文化，拉近商戶與消費者關係，建立穩定溝通渠道，強化品牌輸出。
文章來源：地產資管參考
特色地產諸葛亮-飆馬中國，20餘年專業、專心、專注為地市縣房地產企業轉型特色小鎮、商業地產&產業地產項目提供全程保姆化菜單式服務：
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