買房之前最重要的事情是什麼？
看房、籌款、確認資質、學習知識、向專家請教.........
這些都是，但有一個事情我認為是最重要的：
買這套房子的目標是什麼？也就是買房的需求。
問題看上去是如此的簡單，但真不是每一個買房人心理都清楚的。
我經常會遇到這樣的諮詢：
我想在XX區域買一套房子，投資兼自住，你那有沒有筍盤，給我推薦一套。
這句話錯誤不少，首先提問方式就是不對的。
在沒有獲取全方位的信息情況下，是沒有辦法給出的任何有效建議的。
提問質量決定回答質量。
第二個就是關於筍盤問題，多見於剛瞭解一點房產知識的人，上來就要買筍盤。
好像筍盤滿大街都是，關於筍盤，請看買這種房，能賺大錢這篇文章，在此不再贅述。
今天主要說說“投資兼自住”，也就是買房的目的。
提問者理直氣壯，覺得買房，兼顧投資和自住，是一件多麼合理的要求，把有限的資金花在刀刃上，一舉兩得，尋求到價值的最大化，可謂完美！
可惜的是，理想是美好的，現實卻是殘酷的。
既要還要往往就是什麼也得不到，買的房子成了四不像。
買房目的無非三個：自住、投資、學區。
買房的目的有且只能有一個。
沒有自住兼投資、自住兼學區、投資兼學區這種買法。
因為每一個目的考慮的因素都大相徑庭，甚至互相沖突。
一、自住
自住的房子一定是美好的，起碼在買的人眼中是美好的。
自住的房子看的戶型是否舒適、小區環境是否優美、周邊配套設施是否齊全、交通是否便利。
看居住、看物業、看環境、看配套、看交通。
樓齡要新，太老的房子不能要，老房子體驗感太差；
樓層不能太低也不能太高，太低遮擋陽光，頂層漏水；
戶型要方正，不要奇奇怪怪的戶型；
朝向要好，要南北通透的，最好全明格局；
小區環境要好，鄰居素質要高；
周圍一公里內至少得有一條地鐵線，北京這麼大，出門全靠地鐵；
周邊商場、醫院、銀行、公園、幼兒園、學校全配齊，最好有個大型綜合體;
......................
自住需求，就是享受現在，看的是現在就已經擁有的一切。
每增加一項額外條件，房子就向著完美更近一步。
但完美的房子，價格一定不完美。
二、投資
投資和自住，兩者截然不同。
投資是：
房子美不美好不重要，價格美好才重要。
在紙幣時代，核心城市的房產可以一定程度上很好地對抗通脹。
投資，追求的是資產升值，賺取的是差價。
在你買入的那一刻起，你的目的就是將他賣出，而不是一直持有。
所有投資，說到底就是低買高賣。
什麼樣的房子價格現在低未來高呢？
有相當一部分房子是這樣的：
目前各項配套不太成熟，未來會很好。
例如北京城市副中心所在的通州區，高大上的規劃方案，大量的資金投入，各種在建的配套設施。
北京市政府都搬遷過去了，未來肯定差不了。
但目前通州地區產業相對較少，交通、學校、醫院等基礎配套也無法與城區相比較。
注意這僅僅是舉例，不是無腦推薦買通州的房子，通州也很大，並不是每個板塊、每套房子都值得能買。
買房子最後都要落實到具體每一套上。
還有一類標的就是價值被低估的，掛牌價比它本身價值要便宜的。
也就是價格和價值不匹配，但是業主迫於專業性自己不知道。
例如一般頂層都有一定折價，售價往往會便宜一些。
但有的業主掌握不好折價幅度，往往會掛的格外低。
這叫讓專業投資者抓住機會，在談判過程中再有人配合，往往最後成交價格會很低，構成實質性的筍盤。
投資和自住考慮的因素完全不一樣，甚至相反。
為了獲得未來的區域價值或因為業主判斷而帶來的價值套利空間，適合投資的房子往往不那麼便利，自住完全不合適。
所以投資兼自住往是個偽命題。
投資需求和自住需求本身就是互相矛盾和對立的需求，如何兼顧？
三、學區
北京公立小學是以房定校或者劃片，因此北京還有一個重要的購房群體，買房的目的只有一個，為了孩子上一個好小學。
北京有著聞名全國的學區房，單價極高，堪比豪宅。
例如中關村三小典型佔坑學區房蜂鳥家園，44平米，單價達到將近18萬/平米。
買學區房的目的是遷入戶口，為了佔坑上學，並不是為了居住，所以買房的總價越低越好，那麼面積也就越小，越不適合居住。
買這套房子的人大概是不會和孩子在這住的。
如果這套還有一丟丟居住功能，能臨時湊合一宿，那麼再來看看這套：
這就是前幾年享譽全國過道學區房。
並不是房子，只是可以落戶上學，完全沒有居住功能。
學區需求和自住需求更是無法兼得。
學區和投資是否可以兼得呢？
確認有人這麼操作，為了自家孩子上學買了個學區房，等孩子入學後過幾年再賣掉，還賺了不少。
但不代表未來也可以這樣幹。
一是現在北京很多區域都實行了多校劃片政策，買的房子並不是100%進入理想中的學校。
二是未來政策怎麼變動還是一個未知數。
正向900萬買的學區房，黃了！這篇文章所說：
學區房的價值主要是學票，而學票價值受政策影響極大。
甚至有價值瞬間歸零的風險。
四、兼顧
綜上所述，買房不能兼顧。
一個公司，只能有一個老闆；一個國家，只能有一個領導人。
一件事情，只能有一個核心，其他的需求，必須以核心為目標，與核心不符合的，必須放棄。
對於買房來說，目的有且只能僅有一個。
其他的兼顧需求只能嫁雞隨雞嫁狗隨狗。
或者各個需求分開，住投分離、住學分離。
例如買一個有投資價值的房子，自己租住在生活工作方便的地方。
買一個學區房佔坑，自己再租一個較大的房子用於居住。
但有時候也可以湊巧兼顧，多見於投資和自住。
例如夫妻都再望京上班，望京板塊又是一個不錯的投資地區，那麼選好標的，自住和投資需求可以同時兼得。
可以兼得，但不可兼求。
文章來源：公眾號磊哥說房
