昨天，經過百輪激烈競價，金地+華潤+電建+前海控股組成的超級聯合體，以81.5億的總價，拍得前海一塊地，建築面積約13萬平米，剔除配建保障房後，實際樓面地價約8.5萬每平米。西部又有了新龍頭。
事實上，西部最近很火，從住宅火到公寓。沙井嘉富新禧，繼8月一期340套住宅日光後，2488人又搶二期的689套房，5個小時再次售罄；會展灣·水岸，T5棟公寓開盤，兩天勁銷246套。
會展灣·水岸開盤現場
淘哥提醒，深圳格局正在發生巨大改變，屬於西部的高光時刻要真正到來了，西部大熱會延續下去。
淘哥認為，從更大的層面上看，接下來深圳會是三個中心的格局。
1、福田南山是“第一中心”，目前以深圳灣為核心。
2、前海聯合寶中，這一片則是“第二中心”，以前海灣為核心。
3、會展新城片區，即國際會展城+海洋新城+海上田園城+寶安綜合港區，這個“三城一港”區域，將是“深圳第三中心”，以會展灣為核心。
這三個中心，分別代表了深圳的過去、現在和未來。大灣區時代，深圳向灣發展，三大中心的深圳灣，前海灣，會展灣，也將是深圳最核心、各種資源聚集度最高的區域。
福田南山、前海寶中作為中心不用多解釋，關於“第三中心”，這點其實在剛剛出爐的寶安“十四五”規劃中，已經寫的非常清楚了，基本就是官方定調，白紙黑字寫著，圍繞寶安中心區、會展新城、空鐵樞紐三大發展核心片區，建設“濱海城市新中心”、“西部城市中心”、“空鐵門戶樞紐”。
尤其現階段，深圳還正在加速與珠江口西岸城市的融合，更堅定了淘哥對這個“深圳第三中心”的看法。
比如最新的消息，廣東支持深圳和中山一體化發展，比如珠海官方表示今年要謀劃建設深珠合作示範區，再比如深圳與廣州的軌道交通多次對接，這些都說明深圳與珠江口西岸城市陸續有了動作。
尤其要注意的是：在深圳建設先行示範區的行動方案中，對寶安的定位非常特別，和任何其他一個區域都不同，定位是“優化西部向灣格局，打造珠江兩岸融合發展引領區”，這是各區定位中唯一一個明確涉及“灣”和與周邊城市融合發展的。
淘哥認為，這意味著寶安的志向遠不僅在於深圳，而是在於整個大灣區。深圳第三中心，承擔的就是大灣區時代，深圳輻射珠江西岸，融合發展的重要功能。
以會展新城為核心的第三中心，因為有超級產業、有超級樞紐，直接定調了區域價值，有打造西協戰略橋頭堡，促進珠江口東西岸聯動、粵港澳大灣區融合發展的責任和實力。
01. 信號一：
寶安十四五定調會展新城成為西部中心
近日，寶安發改局發佈《寶安區重大項目“十四五”規劃（徵求意見稿）》，賦予了寶安三個重大使命：
一是攜手前海共同打造國際化城市新中心；
二是全力打造世界級新一代電子信息產業集群，建設高質量發展的智創高地；
三是打造西協戰略橋頭堡，珠江口東西岸聯動、粵港澳大灣區融合發展的核心引擎。
注意到沒有，
第一點的國際化城市新中心，第二點的打造世界級信息產業，第三點的打造西協戰略橋頭堡，淘哥覺得每一個都無疑流露出上層對寶安的堅定看好。這三個重大使命如何完成？為此，這次寶安十四五直接定調，要打造“雙心一樞三片四帶”，重大項目達到84個，投資約5000億元，具體看下圖。
可以看到，這對西部的寶安來說，可謂是三大升級，整個區域價值都在提升：
首先，一次升級兩大中心組團和一大樞紐，從南到北，圍繞寶安中心區、空鐵樞紐、大空港-會展新城三大發展核心片區，建設
“濱海城市新中心”、“空鐵門戶樞紐”、“西部城市中心”，著力發展成為帶動全區高品質創新發展的引領區。其次，一次高標準規劃了三個國家級高新區，即尖崗山-石巖南、鐵仔山、新橋東，要分別打造科創轉化樞紐、創建新橋智創城、高端產業聚集區。
另外，要高水平打造“四大發展廊帶” ，這也是寶安要做“西協戰略橋頭堡，珠江口東西岸聯動、粵港澳大灣區融合發展的核心引擎”的關鍵一環。像107科技創新走廊，聯動的是香港、東莞和南山；濱海科技文化走廊，對接的是前海和東莞濱海灣新區；深中產業拓展走廊，打通的是深圳中東部-寶安-中山的聯繫通道。
這其中，最值得關注的無疑是新出現的“兩大中心+一大樞紐”，即濱海城市新中心、西部城市中心、空鐵門戶樞紐。 
1、濱海城市中心不難理解，旁邊就是國際範的前海，今後就是前海+寶中+新安+西鄉，變成濱海城市中心。
既要安排騰訊“互聯網+”未來科技城、亞太高通量寬帶衛星通信系統項目、vivo深圳總部、深圳農村商業銀行總部等重大項目，高標準建設中央智力區，強化濱海中心區的核心競爭力。
又要高標準規劃建設海濱文化公園、灣區國際音樂戲劇中心、“灣區之聲”、濱海廊橋等地標建築，打造世界級灣區城市新客廳。
2、而變化最大的，要屬會展新城，基本整個片區一躍成為了深圳西部的城市中心。
淘哥提醒過多次了，這是從深圳城市遠郊向深圳城市級主中心的躍升，是規劃的三級跳，其帶來的轉變是全方位的。
尤其西部城市中心旁邊，就是空鐵門戶樞紐，也就是寶安國際機場這一片，可謂是超級產業+超級樞紐，兩者連為“一體”成為“深圳第三中心”。
因此，
西部城市中心+空鐵門戶樞紐，相當於超級產業+超級樞紐，從頂層設計上，兩大片區聯手形成聯動效應，同時聯動寶中並對接前海，共同建設輻射大灣區的國際一流城市新中心。在淘哥看來，除了現階段的福田南山第一中心、前海寶中第二中心，會展新城就是深圳第三中心了。
02. 信號二：
深圳正與西部中山、珠海、廣州加速融合
淘哥堅定看好會展新城一片是深圳第三中心的另一個原因，正是當下深圳與珠江口西岸城市在密切對接。
例如在深中通道的契機下，廣東支持深圳和中山一體化發展，深圳寶安+中山翠亨、火炬開發區融合要加快了。不僅如此，下一步還將加大力度支持深圳、中山兩市加強現代產業對接合作 ，並在基礎設施、教育、醫療、社會保障等領域加快對接融合，不斷提升深中兩市一體化發展水平。
其實在此之前，深圳還規劃未來每天超400輛大巴往返深中。很明顯，深圳和中山兩地官方正在密切合作對接，隨著深中通道的開通，深中兩城未來的融合將超乎想象。
不僅中山，珠海也表態要牽手深圳。今年6月珠海市長姚奕生作政府工作報告時，重磅提出今年要謀劃建設深珠合作示範區。這意味著深圳、珠海要“跨圈”合作，深珠合作示範區可能也要來了。
廣深兩地同樣在相互揮手，拋開深圳與自貿區南沙多次軌道“擁抱” 不說，最典型的就是廣州地鐵22號線要跨海經過東莞連接到深圳，成為廣州和深圳兩大一線城市第一條牽手的地鐵線路。不僅如此，不久前雙方再度聯手，一次簽署七項合作協議，接下來科學城、地鐵、航空、海港、產業等也都要互通了。
總而言之一個明顯的趨勢就是，深圳西部正在與珠江口西岸幾個非常厲害的城市聯動，而且會越來越頻繁。
這其實是非常重要的信號，因為之前看深圳與周邊的合作大多是往東部去，像成立深汕合作區、建設深莞惠經濟圈、討論成立深河合作區等等，唯獨和西部城市的聯繫較少。
但現在新的轉變來了，深圳與珠江口西岸城市的核心片區在加速融合，正應了深圳向西、廣州向南、中山向東、珠海向西北，幾大核心城市的核心片區在珠江口西岸交匯。
前面也說了，寶安十四五規劃賦予的寶安區三個重大使命中，特別提到了“寶安是打造西協戰略橋頭堡，珠江口東西岸聯動、粵港澳大灣區融合發展的核心引擎”。
簡單理解就是，寶安在先行示範區的定位，是珠江東西兩岸融合發展的示範區，這點和深圳所有其他區定位都不一樣。
而在整個寶安，最有實力的就是處於要塞位置的會展新城到寶安機場一片，因為這裡有前面提到的超級產業、超級樞紐，兩架馬車並駕齊驅，有責任也有實力打造西協戰略橋頭堡，促進珠江口東西岸聯動、粵港澳大灣區融合發展。
03. 超級產業+超級樞紐
奠定會展新城“深圳第三中心”地位
具體來看看超級產業+超級樞紐，是如何奠定會展新城“深圳第三中心”地位的。
第一，不管對內還是對外，這裡有強勁的產業集群。
會展新城本身面積很大，規劃有29.42平方公里，包括10.22平方公里的國際會展城、8.8平方公里的
會展田園城、7.44平方公里的海洋新城、3.57平方公里的寶安綜合港區。從產業上看，會展新城片區作為打造全球科技創新中心、海洋中心城市的重要戰略支撐，將成為深圳的新的城市增長極，包括會議會展產業、智能裝備及新一代信息產業、航天航空產業、海洋經濟產業等四大產業。
而從最新的寶安十四五規劃中，可以看到接下來會展新城這一片就是產城融合。
重點就是推動國際會展城、海洋新城、海上田園城和寶安綜合港區“三城一港”的建設，打造集會展、高端商務、現代商貿、金融服務、總部經濟、海洋高科技、現代海洋服務業於一體的TOD新城，地位可想而知。
而且在剛剛公佈的濱海科技文化走廊中，寶安的重大產業有：
騰訊“互聯網+”未來科技城、深圳市海洋新興產業基地、大空港片區國際會展中心配套商業用地3-03地塊、大空港片區國際會展中心5-01地塊、國際會展中心配套商業用地03-02地塊4-02地塊（會展灣水岸廣場）、4-1（會展灣東城廣場）、大空港片區國際會展中心、海上田園升級改造。
可以看到這些產業，除了騰訊“互聯網+”未來科技城，基本上都集中在會展新城範圍內，國際會展中心的項目是最多的，海洋新城、海上田園也有產業升級。
第二是有在整個南中國都找不出第二個的五維立體交通。
現階段寶安機場一片，地位很清晰了，是深圳乃至灣區的交通樞紐中心，這裡有深圳唯一的——空港、海港、地鐵、高鐵、快線“五維立體交通”，甚至能成為核心國際樞紐，構建對內聯通珠三角的“30分鐘經濟圈”，和鏈接全球主要城市的“12小時航空圈”，所以寶安給它的定位就是“空鐵門戶樞紐”。
再回頭看看寶安十四五規劃中，“空鐵門戶樞紐”的重點，就是推進機場衛星廳工程、第三跑道、T4航站樓建設，積極協助深茂高鐵、穗莞深城際軌道交通深圳機場至前海段工程線路及站點建設，加快建設灣區之心、機場東交通樞紐規劃建設，打造升級聚能航空產業、引領國際交往的重大戰略平臺。
值得注意的是，今年3月機場三跑道正式開建了。與此同時，深圳新建機場東樞紐，按照“機場+高鐵+地鐵+城鐵”模式，直接對標上海虹橋綜合樞紐，據悉規劃中的廣深第二高鐵也計劃在機場東樞紐設站，以後白雲機場去深圳機場最多隻要20來分鐘。
不得不說，能有這樣密集的交通線路，是名副其實的“交通樞紐中心”，在整個南中國找不出第二個，機場能大大拉近大空港與世界的距離，地鐵、高鐵、快線、海港等則給聯繫其他片區提供了便利。
所以，有誰注意到了，作為打通珠江東西兩岸經濟命脈的核心交通樞紐工程--深中通道，在深圳的落腳點，就是在寶安機場一側，起自廣深沿江高速機場互通立交。
到這裡，大家應該就清楚了，會展新城一片，會是接下來深圳十年、二十年發展中非常大的亮點，將吸引更高端的產業、資金和人口的聚集。04. 會展灣·水岸2天爆賣246套
T5樓王單位臨河、觀海、瞰園
不過佈局城市新中心，有一個關鍵點大家要注意：優先選擇臨海的濱海區域，這裡往往才是新興片區的核心。
當下來看，29.42平方公里的會展新城中，最先的啟動區，就是深圳國際會展中心，這裡是真正的原始股。
淘哥建議大家重點關注會展灣升級之作——會展灣·水岸，正在發售的T5樓王單位（主推產品為建面約60㎡、90㎡及125㎡商務公寓），短短兩天時間，勁銷246套，再次證明了會展資產的稀缺性。
開盤現場實拍
另外淘哥注意到，這批產品不僅臨河、觀海、瞰園，還有明顯的價格優勢，離深圳國際會展中心僅一河之隔，擁享154萬平國際多元配套，還有12/20號線雙軌覆蓋的特點。
1、T5樓王單位正在發售，臨河、觀海、瞰園。
會展灣·水岸本身容積率只有3.7，大幅低於其他熱點片區的公寓，而且是會展區域內唯一的純粹公寓地塊，除了獨具華僑城文創基因的藝術展館—水雲間、2500平的幼兒園等配套外，沒有過多其餘業態，居住氛圍更為純粹宜居，舒適感很強。
正在熱銷的T5棟臻品產品，位置和景觀非常棒，正位於小區正中間，直面會展河，河海景觀實現了最大化，擁有廣闊的一線視野景觀及採光面，近可瞰會展河上公園景觀以及會展中心盛景，遠眺可欣賞一望無際的大海。
2、戶型約60㎡、90㎡、125㎡，9.3米超大開間+6.8米寬生活陽臺。
這批產品戶型非常具有看點，邀請的還是全球頂級品牌酒店室內設計機構——香港CCD主筆水岸精裝設計。
其中約60㎡戶型，兩房兩廳一衛，整體實用率達到75%，擁有約7.42米的超大開間，進深約6米，裝修風格明亮、簡約，自住投資皆可。
約60㎡樣板間實拍，上下滑動查看
約90㎡戶型，三房兩廳兩衛，開間達到9.3米，進深約7.3米，配備有多功能陽臺，臥室內帶大幅觀景飄窗，生活居家更為舒適。
約90㎡樣板間實拍，上下滑動查看
約125㎡戶型，四房兩廳兩衛，處在端頭位，豪宅品質戶型功能打造，除了擁有方正格局以及U型廚房外，主臥同樣為套房設計，並配備有6.8米寬的生活陽臺，以全明落地玻璃窗設計帶來180°寬幕視野，眺望會展河一線景色。
約125㎡樣板間實拍，上下滑動查看
3、帶裝修大概5萬上下，有明顯的價格優勢。
要知道現在前海中心區，鴻榮源胤璞公寓的價格大概是20萬以上；後海中心區的恆裕深圳灣公寓大概是15萬-20萬；福田的公寓新盤如寶能公館，價格大概是10萬；連羅湖老城區的在售公寓，價格也要7-8萬。
而作為未來的城市中心，會展灣·水岸價格帶裝修大概5萬上下，幾乎只有這些區域的三分之一、二分之一，而且是濱海區域，絕對的高性價比。
4、內部有動態街區+多層次立體園林景觀+水岸藝術展廳。
值得一提的是，會展灣·水岸內部合理利用樓棟分佈空間，將花園、臺地、連廊等園林景觀與架空層、屋頂花園、屋頂泳池等空間相連接，各空間全面結合，打造充滿活力的動態街區。
在休閒配套打造上，也完美利用架空層，規劃共享大堂、兒童活動區、休憩區、健身區、書吧、交談區等休閒配套。
並通過“立體園林+3D森林+口袋公園+城市天際線綠化平臺”的巧妙組合，營造富有韻律感的會展河岸園林。
園林河畔示意圖
還有專屬的水岸藝術展廳——水雲間（已於7月開放），展廳以“模糊邊界”的設計理念，將建築與景觀完美融合，未來計劃引入系列性藝術展覽類活動，讓住戶和區域客流盡享藝術逸趣。
項目自帶建面約2500㎡幼兒園，以獨具特色的揚帆主題設計，呼應水岸生活概念。
最大化滿足公寓住戶孩童的低齡學習需求，幼兒園規劃科普農場、可食地景等屋頂花園區域。
5、享有約154萬㎡會展灣配套。
特別之處在於，會展灣·水岸是深圳國際會展中心的門戶資產，除了自身配套，還享有整個會展灣配套。具體來看，會展配套區的建面高達約154萬㎡，且業態豐富，包括有1.6km會展中央公園、6.4km會展河、32萬m²國際商業、25萬m²星級酒店群、69.7萬m²高端公寓和26萬m²商務辦公等，能夠滿足商務、生活、休閒等方面的需求。
也正因此，會展灣·水岸通過門口的跨河天橋，就可以快速通達對岸繁華商業，享受20萬㎡集中商業mall，以及會展公園、五星級酒店、會展辦公集群等優質配套，正所謂既緊鄰會展核心繁華配套，又具備寧靜宜居屬性，是會展區域內少有的“外部繁華，內部寧靜”相互互補的人居格局。
6、12號線、20號線雙軌覆蓋。
會展灣·水岸是地鐵20號線會展南、會展北站雙地鐵口物業，線路一期起於機場北站，與11號線在機場北換乘，向北經過會展灣至會議中心站，預留與東莞R2線連通，未來可直抵寶安國際機場及機場東高鐵樞紐。
另外目前在建的12號線，也設有會展南站和會展北站，與1號線在機場東站接駁，向東可直達福田中心區，向南直達“南山-前海中心”。
城際軌道方面，項目東側臨近穗莞深城軌站點（月底開通），西側為規劃中的深茂鐵路（預計年底動工），迅速通達全市及珠三角周邊城市。
淘哥覺得，首先作為300萬㎡會展主題綜合體的居住配套項目，會展灣·水岸依水而居，生態良好，還能感受多樣化的生活氛圍和強烈的人文藝術氣息。
其次項目所在的深圳國際會展中心，作為會展新城的啟動區，今後會展業會非常發達，同時還會催生巨大的購物、酒店住宿等消費，將是深圳物業價值最高的區域之一。
因此不管是自住還是投資，會展灣.水岸都是個不錯的選擇。
據悉，會展灣·水岸T5棟產品，是項目的頭排樓王單位，臨河、觀海、瞰園，感興趣的朋友要趕緊下手了。
（本文僅代表《文傑淘樓》及淘哥個人觀點，不構成具體投資買房建議，樓市有風險，投資須謹慎。）
