南山華潤城四期和福田天健天驕，吸引了全深圳打新一族的目光，淘哥預計，這兩個盤參與搖號的人數，或許會超過萬人。
但是，說句實在話，這兩個盤代表的是深圳輝煌的現在，哪裡將代表深圳更加輝煌的未來？這恰恰是我們需要深刻思索，並提前佈局的。
淘哥今天這裡釋放幾個線索，都指向同一個區域。
1、寶安區委書記接受採訪，明確提出攜手前海共建深圳新中心。淘哥認為，深圳第三中心即將崛起。
2、深圳國際會展中心很火。以深圳家居禮品展為例，展會規模增長近50％；35屆深圳國際傢俱展首展單日便有15萬人次湧入展會；2020年智博會意向成交額達11.4億元；寶博會“雲展會”直播觀看人次突破42萬。
3、不久前舉辦的海博會上，海洋新城曝光新進度：規劃7.44平方公里，整體開發週期為15年，目前片區已初步填海形成陸域，馬上將開啟一期啟動區規劃建設。預計3-5年內，海洋新城將雛形初現，2035年完美呈現，聚集約6萬人口，帶動約3000億產值。
4、11月11日下午，經過百輪激烈競價，金地+華潤+電建+前海控股組成的超級聯合體，以81.5億的總價，拍得前海一塊地。建築面積約13萬平米，剔除配建保障房後，實際樓面地價約8.5萬每平米。
5、11月23日，沙井將出讓一塊建面131萬平的巨無霸地塊，就在國際會展城北側。公告信息顯示，土地面積高達43.68萬平米，建築面積131萬平米，掛牌起始價127億，最高限制地價184億。這將是深圳今年拍賣的面積最大，總價最高的地塊，將對片區城市價值產生深遠影響。
01. 寶安區委書記：攜手前海共造新中心！
重點建設三大片區
寶安的未來藍圖太美了！近日，寶安區委書記姚任接受深圳衛視採訪，表示目前正積極與前海溝通協調，主動領任務，拿出一批精準的重點舉措，攜手前海共同打造國際化城市新中心。
來源：深視新聞
領導的講話內容信息量很大。寶安正在高標準打造很多重大項目，這一切都是為了和前海共創一個國際化城市新中心。
淘哥認為，位於西部的國際化城市新中心未來可期，值得重點佈局。具體看，按照寶安十四五的規劃，這一片最核心的區域是：西部城市中心（會展新城）、空鐵門戶樞紐（深圳機場）、濱海城市中心（寶中+前海）。
1、目前來看，“寶中+前海”已是價值高地，周邊物業門檻很高。前海中心區，鴻榮源胤璞公寓的價格大概是20萬以上。
2、深圳機場片區主要承擔的是運輸功能，在周邊居住受噪音影響較大。
3、相比之下，會展新城可以重點關注：
今年國際會展中心的人氣很旺，國內外的高端消費人群聚集地；
土地供應多，產業發展更有想像空間，如即將拍賣的百億地塊，未來海洋新城定位不低於前海；
對比寶中、前海的房價，會展新城的物業明顯被低估。如會展灣水岸價格，帶裝修大概5萬上下，幾乎只有這些區域的三分之一。
02. 寶安名企雲集
會展新城潛力大
每一代城市中心，也會催生當時代的明星產業集群區域。
比如羅湖中心時代，羅湖金三角成為最發達的產業區域；福田CBD和車公廟的金融產業崛起，也成就了香蜜湖豪宅區；南山科技園成為深圳灣豪宅區、華潤城熱度的強大支撐。
寶安未來也會形成新的產業高地，從寶安區委書記的講話中可得知，寶安高科技產業已初成規模：
寶安正在開展“十四五”規劃，重點構建以新一代信息產業為主導，智能製造和高端生產性服務業為支撐，數字經濟、海洋經濟、會展經濟和臨空經濟為特色的“1＋2＋4”現代產業體系，推動經濟的高質量發展。”寶安現在已經落地了一批優質總部企業，包括農商行、vivo、亞太衛星、鵬鼎、中意、怡亞通等，吸引了一批“高精尖”國際人才來安居、創業。
我們全區規劃了8個平方公里級
的舊工業區的連片改造，其中全市最大1個工改工項目——新橋東片區已經開工建設。
我們引進了騰訊“互聯網+”未來科技城、順豐、融創、雪花、立訊精密等優質產業項目落地，
其中騰訊項目已經開工，融創和雪花年底開工，立訊精密正在加快遴選。
大家注意到一個現象嗎？新開工的幾個項目，要麼在填海區（騰訊大鏟灣科技島），要麼在寶中的周邊（雪花在新安），只有會展新城不一樣，有新鮮的大片土地供應，比如過幾天將拍一塊建面131萬平的地，業內普遍認為融創可能性最大。
原因是前海靠填海，寶中可開發用地太少，產業空間不足；會展新城有地的後發優勢，反而體現出來了。
（寶中可供開發土地不多）
如上圖，寶中規劃建設開發的時間比較早，很多土地都名花有主，密密麻麻的都是樓盤，可供發揮的空間不大。寶中融入前海，可以作為前海的居住、生活配套區域、部分總部基地存在。
但是對發展產業還遠遠不夠，前海既是合作區，又是自貿區，未來不能只有總部，只有摩天大樓，還需要有產業區。要佈局未來的戰略性新興產業，例如海洋新興產業、高端臨空服務業、航空航天產業、新一代信息技術、智能裝備產業等未來產業，這些都需要廣闊的土地資源空間。
如果想發揮前海核心引擎功能，寶安的產業可能要往北延伸，準確一點說，就是要大力開發會展新城，這是大前海更長遠的發展趨勢。
03. 深圳國際會展中心、海洋新城
會展新城產業不輸前海
會展新城擁有強勁的產業集群，完全不輸於寶中和前海。
會展新城本身面積很大，規劃有29.42平方公里，包括10.22平方公里的國際會展城、8.8平方公里的會展田園城、7.44平方公里的海洋新城、3.57平方公里的寶安綜合港區。
從產業上看，會展新城片區作為打造全球科技創新中心、海洋中心城市的重要戰略支撐，將成為深圳的新的城市增長極，包括會議會展產業、智能裝備及新一代信息產業、航天航空產業、海洋經濟產業等四大產業。
具體來看，首先啟動的就是深圳國際會展中心，成效顯著。
深圳國際會展中心，作為深圳市委市政府佈局深圳空港新城“兩中心一館”的三大主體建築之一，項目總建面約160萬㎡，是目前世界上最大的會展中心，集展覽、會議、活動（賽事、演藝等）、餐飲、服務等於一體的超大型會展綜合體。
深圳國際會展中心現在人氣很旺，吸引了全球各地的人來到大灣區參加全球性會展，向全世界展示深圳、中國改革開放的建設成果。
展會情景
今年6月起，深圳國際會展中心便規劃重磅展覽多達32場，平均每個月3-6個大型展會，其承載能力可見一斑。
以深圳家居禮品展為例，展會規模增長近50％；35屆深圳國際傢俱展首展單日便有15萬人次湧入展會；2020年智博會意向成交額達11.4億元；寶博會“雲展會”直播觀看人次突破42萬。
按照目前的發展速度，預計深圳國際會展中心運營5年後，深圳市年度總展覽面積預計將達到500-700萬㎡，每年吸引超500萬高端商務人流。
其次是海洋新城，官方欽點的“第二前海”，定位高。
官方有這樣一句話：海洋新城是繼前海之後，深圳獲得的又一個承載國家戰略的稀缺性增量發展空間。推動建設全球海洋中心城市，是新時期國家賦予深圳的重大歷史使命。
這意味著海洋新城規劃地位和前海看齊的，把時間拉長到20年、30年，深圳的未來在海洋新城。
近日舉辦的海博會上，海洋新城曝光新進度：規劃7.44平方公里，整體開發週期為15年，目前片區已初步填海形成陸域，馬上將開啟一期啟動區規劃建設。預計3-5年內，海洋新城將雛形初現，2035年完美呈現，聚集約6萬人口，帶動約3000億產值。
淘哥認為，會展新城未來可期，這裡有大量的展會人群、文旅遊客、高端產業人才，未來的物業價值很有想象力。
04. 會展灣升級之作——會展灣水岸
T5樓王單位2天爆賣246套
臨河、觀海、瞰園
從淘哥掌握的人流數據來看，深圳國際會展中心未來單日高達50-60萬次人流量、居住消費需求10-18萬人次、酒店需求約5萬間客房、酒店面積供應需求約150萬㎡。問題是會展灣的酒店目前僅25萬㎡，住宿缺口近8成！
會展灣69.7萬㎡的公寓是一個重要的補充，投資機會很大，這裡將是深圳物業價值最高的區域之一。
實際上，市場對它的認同度很高。前段時間，
會展灣升級之作——會展灣·水岸，T5樓王單位（主推產品為建面約60㎡、90㎡及125㎡商務公寓）開盤，短短兩天時間，勁銷246套，再次證明了會展資產的稀缺性。
開盤現場實拍
淘哥認為，這批產品之所以搶手的原因，一是離國際會展中心僅一河之隔，擁享154萬平國際多元配套、地鐵12/20號線雙軌覆蓋，真正的國際會展中心原始股。二是產品稀缺度高，國際知名設計師傾力打造，臨河、觀海、瞰園。
1、項目區位好，享有約154萬㎡會展灣配套。
會展灣·水岸離國際會展中心僅一河之隔，其實就是會展灣的高端居住區，除了自身配套，還享有整個會展灣配套。
具體來看，會展配套區的建面高達約154萬㎡，且業態豐富，包括有1.6km會展中央公園、6.4km會展河、32萬m²國際商業、25萬m²星級酒店群、69.7萬m²高端公寓和26萬m²商務辦公等，能夠滿足商務、生活、休閒等方面的需求。
項目門口即是跨河天橋，公寓住戶不僅可以欣賞河景，還可以快速通達對岸繁華商業，享受20萬㎡集中商業mall、地鐵站、會展公園及會展中心配套。
既緊鄰會展核心繁華配套，又具備寧靜宜居屬性，是會展區域內少有的“外部繁華，內部寧靜”相互互補的人居格局。
2、12號線、20號線雙軌覆蓋的便捷交通。
目前在建的12號線設有會展南站和會展北站，與地鐵1號線在機場東站接駁，向東可直達福田中心區，向南直達“南山-前海中心”。
地鐵20號線與國際會展中心同步開工建設，預計2021年開通。設有重慶南站、會展南、會展北站，線路一期起於機場北站，與地鐵11號線在機場北換乘，向北經過會展灣至會議中心站，預留與東莞R2線連通。
會展南站、會展北站和重慶路展均為會展灣內部的停靠站點。
城際軌道方面，項目東側臨近穗莞深城軌站點，西側為規劃中的深茂鐵路（預計年底動工），項目未來快速接駁城際軌道，迅速通達全市及珠三角周邊城市。
3、3.7的超低容積率，多層次立體園林景觀+水岸藝術展廳+約2500㎡幼兒園。
項目地塊容積率僅3.7，大幅低於其他熱點片區的公寓。而且項目以公寓指標為主，純粹度高。
值得一提的是，整個會展灣多元的業態、會展河的生態等等都是互聯互通，各個地塊相融交織，打造開放式的生活圈。
比如項目的酒店式流線設計，合理利用樓棟分佈空間，打造開放互聯式街區公共空間。將花園、臺地、連廊等園林景觀與架空層、星空泳池等空間相連接，各空間全面結合，打造充滿活力的動態街區。
並通過“立體園林+3D森林+口袋公園+城市天際線綠化平臺”的巧妙組合，營造富有韻律感的會展河岸園林。
園林河畔效果圖
還有專屬的水岸藝術展廳——水雲間（已於7月開放），展廳以“模糊邊界”的設計理念，將建築與景觀完美融合，未來計劃引入系列性藝術展覽類活動，讓住戶和區域客流盡享藝術逸趣。
水雲間藝術中心效果圖
項目自帶建面約2500㎡幼兒園，以獨具特色的揚帆主題設計，呼應水岸生活概念。最大化滿足公寓住戶孩童的低齡學習需求，幼兒園規劃科普農場、可食地景等屋頂花園區域。
4、一線海景、剛需價格、性價比太高。
正在熱銷的T5棟臻品產品，位置和景觀都很無敵。T5棟臻品位於小區正中間，直面會展河，高層還可以遠眺會展中心和無垠海景。
這批產品戶型非常具有看點，邀請的還是全球頂級品牌酒店室內設計機構——香港CCD主筆水岸精裝設計。
其中約60㎡戶型，兩房兩廳一衛，整體實用率達到75%，擁有約7.42米的超大開間，進深約6米，裝修風格明亮、簡約，自住投資皆可。
約60㎡樣板間實拍，上下滑動查看
約90㎡戶型，三房兩廳兩衛，開間達到9.3米，進深約7.3米，配備有多功能陽臺，臥室內帶大幅觀景飄窗，生活居家更為舒適。
約90㎡樣板間實拍，上下滑動查看
約125㎡戶型，四房兩廳兩衛，處在端頭位，豪宅品質戶型功能打造，除了擁有方正格局以及U型廚房外，主臥同樣為套房設計，並配備有6.8米寬的生活陽臺，以全明落地玻璃窗設計帶來180°寬幕視野，眺望會展河一線景色。
約125㎡樣板間實拍，上下滑動查看
淘哥認為，國際會展中心面對是來自世界各地的企業家，展示的是深圳改革開放的成果，它的各類配套也是頂級的。
作為300萬㎡會展主題綜合體的居住配套項目，會展灣·水岸依水而居，生態良好，還能感受多樣化的生活氛圍和強烈的人文藝術氣息，為高端商務人士提供了一個充滿活力、國際化、體現優質生活理念的社區。
可以設想一下商務人士在會展灣水岸美好的一天：
從全球各地來的商務人士，早上在酒店式公寓用餐，起的早可以去酒店健身房活動筋骨，或者從小區的健身跑道跑到會展河；
上午在全球最大的會展中心參觀最新高科技產品，現場聽國際專家分享前沿技術；
中午在國際一流5A辦公樓洽談業務，去國際體驗式商業中心的特色餐廳聊天；
或者去水岸藝術展廳，感受建築與景觀的完美融合；
晚上，會展河畔漫步或酒店屋頂酒吧和國際人士互動，或在星空泳池遠眺會展中心、沿江高速、珠江口的海岸線。項目完全能滿足這些塔尖人士的高端需求，房價或租金有著堅實的支撐。因此不管是自住還是投資，會展灣.水岸都是個不錯的選擇。
再次提醒大家，
會展灣·水岸T5棟產品，是項目的頭排樓王單位，臨河、觀海、瞰園，是西部核心地段的核心產品。錯過不再有，感興趣的朋友要趕緊下手了。
（本文僅代表《文傑淘樓》及淘哥個人觀點，不構成具體投資買房建議，樓市有風險，投資須謹慎。）
