文 | 老周
孰对孰错，是非曲直，老周在此不作评判，也不想站在道德的高点，去指责别人；其实说白了，这就是一场“屁股决定脑袋”的游戏；
正如老周315文章报道的“嘉宇银杉置业顾问收受80万茶水费”，当时就有疑似嘉宇银杉的其他业主留言：
不过有一点：依法守规，不夸大，不抹黑，这是做人和做媒体的基本原则；某人虽此前曾也是“钓愚”高手，但这次，恐怕要为自己交点“愚人税”了！
楼市进入了“金三银四”，不仅开盘项目越来越多，新政也不断：
3月19日，长沙出台“全装修”新政，但至今新政细则一直未出；上周四（3月29日），老周通过渠道，第一时间打探到疑似细则的送审稿（点击原文阅读，获取四页送审稿），具体内容不多，主要信息有两点：
1、全装修的住宅同样需要进行网签和备案；
2、严查“伺机”提高装修价格的行为；
除“全装修”政策外，早在2月份，武汉率先于全国，开始了“刚需优先”的试点；3月15日武汉正式颁布细则，开始全面实施；3月27日，长沙版“刚需优先”政策出台，3月31日，成都版“刚需优先”政策出台；
面对诞生才半月的新事物——“刚需优先”，这三类购房人的内心，其实也是“屁股决定脑袋”的写照：
刚需：感谢政府，让我有上车机会！
刚改：为什么，受伤的会是我！？
“搞陀不清”的购房者：我就想知道：我是不是刚需？
那么究竟这个三个城市的“刚需优先”新政，具体内容有何不同？背后有何深远的意义？
尤其在长沙的进一步细则尚未出台前，这种对比分析，或许能更有助于大家预判，接下来的政策走向。
1.
政策对比解读
注：长沙的细则未出，目前只是针对已发布文件——《长沙市住房和城乡建设微会员关于实施差别化购房措施的通知》的字面意思解读。
1）家庭的界定
三个城市对刚需的界定，其实都是“以家庭为单位，无房有票”；而家庭一般都指夫妻及名下未成年子女；成年未婚的个人，可以独立为一个购房家庭；
但对于离婚的个人或家庭，武汉并未提及离婚时间，相对较为宽松；成都是以购房时间算起，离婚必须超过3年，最为严格；长沙属于中等，就是新政前离婚不管，新政后离婚必须超过1年；
再批注：长沙“刚需优先”的细则未出，目前的判断只是根据政策原文的字面意思解读；譬如下面这种情况，也有待官方给出释疑：
2）无房的界定
这条，武汉是最严格的，要求3年无房产交易记录；成都最详尽，要求1年半无记录，且明确包括已出权证的二手房、经适房，还包括未出证的新房（防止新房更名）；长沙相对宽松，1年内无记录即可；
3）房源范围与选房优先顺序
这条必须先说长沙，因为实在太给力了：所有“限地价竞房价”项目房源，所有144㎡及以下房源，都必须先满足刚需，选择面可谓很大；
武汉由于是第一个“试水”，相对较为保守，限定在1.8W价格以下（其实就没什么好地段了），122㎡以下（大点的三房都不行），还只有40%；成都还是最详细，先照顾棚改，再照顾刚需，最后才是普通购房者。
4）资格审查与公平机制
审查都是由开发商登记，交由住建部门审查；公平机制这方面，成都做的最详尽细致，考虑到了实操层面的平等与秩序：
比如一个刚需客户，为提高选房几率，同时在多个楼盘登记摇号，实际只能买一套，但却占用了其它楼盘的刚需摇号资格；对这种“占着茅坑不拉屎”的行为，一旦超过两次，即等同申报虚假资格，3年内不再享受刚需待遇；
同样，武汉也规定虚假申报，1年内不得享受刚需登记；长沙虽暂时未出细则，相信也同样会出台相应公平机制。
2.
新政背后的深层意义
1）民生角度——“房住不炒”的精神贯彻
房子与房价，不仅是个经济问题，也是个ZZ问题，更是个民生问题；不论是中央经济会议，还是两会期间，最高层多次强调“房住不炒”的定位，让“居者有其屋”；
作为地方ZF，这是原则和方向性的问题，也是大局问题，必须正确。
2）城市竞争——变相的人才新政
刚需优先政策，从表面上看，是照顾本地的低收入无房家庭，但项庄舞剑，意在沛公，真正受益的，其实是外来的“人才”：
首先，本地的土著，真正的无房的比例，其实是很低的；而对于进城务工的di端劳动者，高企的房价，不稳定的工作环境和收入，让他们通过买房融入城市的想法，仅停留在幻想阶段；
而对于刚毕业或毕业不久的“人才”来说，买房是工作和就业基本需求，好在当前，很多城市为了争抢和留住人才，纷纷通过花样的“人才新政”，为他们落户、购房频开“绿灯”；
但“能买≠买得到”，火爆的楼市行情，半公开的暗箱操作与各种套路，加之很多是外地城市工作，或是尚未决定是否回本地工作，这些人的购房之路，艰辛而困苦，还看不到尽头，现在，新政起码又让他们燃起了热情。
另一方面，对于有学历、能力和购买力的中高端人才，他们买房，还有通过投资不动产、沉淀保值财富的需求，化解所谓的“中产焦虑”；
当前由于不动产登记尚未全国联网，“无房”的认定，仅限于城市本地的房产登记，所以一方面他们可以通过人才新政轻松获得房票乃至补贴，另一方面，还可以享受刚需的优先权利，何不乐哉？！
3）未来影响——差异化调控已成为主旋律
近几年的中国房地产制度改革中，曾有一个差异化的住房政策体系的提法，就是：
低端有保障，中端有支持，高端有市场。
什么是“低端有保障”？
保障房、经适房、安置房、公租房、共有产权、租售同权，包括未来盘活农村房，用来租赁，都是“低端有保障”的范畴；
什么是“高端有市场”？
对于改善购房、多次置业和终极置业，这部分购房需求，由市场说话，政府不干预；
所以武汉对于120㎡以上、长沙对144㎡以上的房源，完全交给市场，按市场规则，自愿、自由交易，政府只是给予价格指导；
就长沙而言，最近的梅溪湖某项目传出最高价接近3万，浏阳河某项目最高达3万2，还包括最近的一些地王项目，新批的价格都比较高；
一方面是对其成本的核算结果，另一方面，其实也是秉承“高端有/由市场”的差异化政策体系；
同时，ZF通过“全装修”政策，BXFK精装限价，QX15%一刀切的装修限价，实际也是交由市场的做法；当然，这里也涉及到很多的刚需楼盘，需要ZF谨慎区别对待。
什么是“中端有支持”？
其实就是今天说的“刚需优先”新政，还包括一些城市推出的“人才安居房”，都属于这个范畴。
事实上，从17年年底开始，“因城施策”的差异化调控，已取代了原来的“全国一盘棋”的做法，地方ZF有了更大的自主权，而ZY只要结果，不求过程！
这或许，会是将来较长一段时间内，房地产市场调控的主旋律。