還記得站在2017年尾展望2018時，很多人對持續一年多，一浪比一浪高的樓市調控抱有幻想，紛紛預測會在2018年下半年有一個相對明朗的結果。
轉眼間，2018年已進入下半場，在過去的六個月裡，樓市調控並沒有如預期一般有停歇的態勢，反而愈發猛烈，僅4月一個月，全國各類調控政策合計多達33次，涉及25個城市與部門；截至5月，全國各地發佈的樓市調控政策已超過115次。
就在上週住建部聯合其他部委發出通知，決定於7月初至12月底，在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產市場亂象的轉向行動，這樣的勢頭相比2017年是有過之而無不及！
那麼，在這樣恐慌式的密集調控中，樓市第一現場是什麼樣子的呢？
顯而易見，從售樓部門前排隊等待搖號的人群可以看出、從開盤現場擁擠的人群可以看出、從銀行凍結大筆驗資款可以看出……即便各項統計表中房價已經平穩甚至下跌，但市場中買房的熱情卻壓抑不住。
調控與市場正在進行一場焦灼的對抗，而我們都在等待對抗的結果。
不管怎樣，對於買房者來說，如何能在這樣的市場中選到一個合適的房子才是王道。今天，針對2018下半年即將入市的純新盤做了一個盤點整合，在政府限價之下，相對老盤，純新盤的價格優勢更加明顯，值得購房者優先關注。
1
·東·
鄭東新區房價一直引領鄭州，其中最貴的當屬北龍湖，下半年北龍湖好幾個豪宅項目面市，如海馬青風公館、保利瓏熙、正弘臻、碧桂園豫府、中建柒號院、康橋諸子廬、碧源榮府、名門碧璽等，雖然這些項目目前釋放的信息並不多，但參考之前區域內的房價，它們的價格保守估計都不會太低，均價4萬+。
不過一分價錢一分貨，北龍湖豪宅項目的品質還是非常值得期待的，其中不少都是房企首次入駐北龍湖，致力於打造全新高端產品，在項目規劃、產品設計方面等都可圈可點。
比如，本土房企康橋的5+好房的戰略深得市場的青睞，此次嘗試全新高端作品，也十分令人期待；還有碧源、名門等本土房企都是首次嚐鮮，也是一次對自身品牌錘鍊的非常好的機會。
除此以外，正弘繼正弘瓴之後，再次傾力打造正弘臻，有一定經驗之後，新項目應該不會讓大家失望，而外來房企碧桂園、保利、中建等在北龍湖的項目也會陸續面市。
下半年，北龍湖可能會非常熱鬧了。
除了北龍湖，白沙片區的熱度近幾年也持續高漲，尤其是象湖旁的項目在產品設計上偏向改善，多是大面積戶型，比如瀚海觀象75畝地塊，規劃10棟24層高層，全部大平層，最小戶型面積167㎡；碧桂園象苑戶型平均面積也達到180㎡，所以，想在東區置業的改善一族可以重點關注該片區的項目。
當然，東區也並不是完全沒有剛需的立足之地。
相對而言，位於龍子湖北區的萬向桃源居，雖然地塊只有24畝，兩棟住宅，一棟公租房，戶型面積段89-122㎡，總價相對較低，還是剛需踮踮腳能夠夠得著的。
或者再向東，旭輝在白沙商都大道的項目，原本應該是其入鄭首個項目，結果陰差陽錯排在了旭輝正榮首府之後，成為老二，從項目定位來看，整體偏中低端，但有品牌加持，剛需可關注。
2
·北·
在“城市向東，生活向北”的大基調下，北區一直是置業熱門區域，所以房價也相對較高。下半年大北區面市的純新盤大致可以分為三類：一是金水老城區，二是惠濟北，三是楊金片區。
其中，金水老城區都是城改項目，佔據的地理位置較好，區域成熟度高，交通便捷，但容積率很高，居住舒適度會受到一定影響。
比如，融創中原大觀是桑園城改，規劃有7棟帶底商的高層，1棟公寓和1所幼兒園，容積率最高的達到7以上，整體產品設計也沒什麼特色；碧桂園天麓則是沙門城改，容積率5.1，且周邊分佈有大量安置房。不過剛需可重點關注。
惠濟北這幾年也憑藉天然的生態優勢發展不錯，尤其隨著惠濟萬達等商業項目逐步入市補齊短板，區域的生活氛圍越來越好。
其中融創中原宸院、萬科民安雲城都在大河路以南，周邊均價在15000左右，建議剛需重點關注。而位於大河路以北的碧桂園天瀾，雖然相對偏遠，但生態環境更加純粹，這也是該區域最大的優勢，其產品以小高層、洋房為主，整體偏剛改。
楊金片區距離北龍湖僅一路之隔，佔據天然的地理優勢，但因區域自身規劃等問題，發展相對緩慢，而隨著碧桂園、泰禾、藍城、瀚海等越來越多房企的入駐，區域發展的速度加快。
下半年即將入市的善水居、藍城鳳起梧桐、東泰景園，幾個項目都偏改善，比如藍城鳳起梧桐佔地100多畝，全部是小高層，面積段在128-144㎡，產品很純粹，又有藍城品牌加持，品質是有保障的。當然，從目前區域價格來看，這幾個項目的開盤價應該都不會太低。
3
·西·
常西湖新區的快速發展，尤其是地鐵1號線的開通，以及地鐵10號線、14號線的建設，拉動了整個西區的熱度，相對成熟的氛圍與較低的房價成為剛需置業的不二之選。
同時也吸引了眾多房企入駐，沿著西四環，從南向北依次為中晟上賓城、恆大刁溝、融信址劉、中原華僑城、康橋須水、裕華鐵爐，再向北延伸至高新區有金地大正合作項目、中海萬錦熙岸（朱砦合村並城項目）、華潤悅景灣等，下半年極可能集中扎堆入市，勢必會將西區再次推上樓市的風口浪尖。
從目前釋放的信息來看，這些樓盤大都以高層為主，容積率不低，產品設計也傾向剛需流量盤。比如，華潤悅景灣佔地42畝，其中戶型設計75㎡兩房和95㎡小三房佔比很重，最大的戶型120㎡，很典型的剛需快銷盤。
比較讓人期待的是，康橋與永威的直接對抗，恆大、中海、華潤、金地的廝殺，都會進一步加速西區的開發進程，當然很大可能會進一步推高該片區的房價。
激烈的競爭也會讓開發商在產品或者其他方面做出一些特色，以提升核心競爭力，比如朗悅公元府的戶型贈送與學區、佔地800多畝的金地大正合作項目預計也會在產品規劃上有一些亮點、康橋須水項目在綜合品質上也令人期待。
所以，還是建議剛需購房者重點關注西區純新盤，畢竟這個區域應該是相對容易入手又有一定品牌保障的選擇之一了。
4
·南·
先說一下，鑫苑黑朱莊地塊雖然位於金水區，但位置偏南所以劃入鄭州南區，該項目地理位置很好，鑫苑的品牌和口碑也不錯，比較令人介意的是超過7的容積率，會影響居住舒適度，所以也註定該項目偏剛需。
同樣位於鄭州南部，二七區、管城區一直是房價窪地，是名副其實的剛需聚集地，而經開區憑藉重要的戰略區位，以及高起點的規劃，房價已超過金水區，僅次於鄭東新區，成為熱門改善區域。
下半年，二七、管城入市的項目並不多，其中龍溪灣是招商馬寨新鎮區項目，是招商天地合作，因緊挨尖崗水庫，所以規劃的產品為疊墅、洋房和小高層，定位偏改善；盛潤運河城則是賈砦城改項目，開發商競爭力不強，雖佔地千畝，但是典型的剛需盤；最讓人期待的應該是管城區的富田九鼎公館，屬於姚莊郎莊地塊，臨近十七里河，地塊完整面積又大，開發商實力和口碑都還不錯，這樣一個多期大盤首開對於購房者而言是不錯的選擇。
作為改善關注的重點區域，經開區下半年入市的項目不少，包括亞新海棠公館、融僑雅筑、中海萬錦公館、康橋美廬灣、萬科溪望等，其中前四個都位於濱河國際新城，最後一個位於經開物流園。
這幾個項目在產品規劃上都比較有特色，比如亞新海棠公館將面積做大，高層最小也在140㎡，定位中高端改善需求；康橋美廬灣則直接規劃6棟大平層，戶型面積185㎡起；中海萬錦公館除了中規中矩的8棟高層之外，還規劃了6棟商墅，面積135㎡，層高10米，這一點很新穎；融僑雅筑則是融僑在鄭州的升級力作，規劃8棟洋房和4棟高層，從設計來看也偏剛改；至於國際物流園區的萬科溪望依舊做了高低配，但相對直接競品金地和碧桂園，定位略高。
整體來說，如果能夠接受價格，這幾個項目還是值得關注的。
結論：
在限購政策的壓制下，鄭州的房價已經橫盤良久，不少純新盤的推盤節奏也一再放緩，這對購房者而言也算好事，畢竟可供挑選的機會增加了。它們可能會遲到，但不會缺席，尤其是純新盤可以全新定價，所以首開性價比較高。
2018年下半年即將入市的這些項目中，有適合高端人群的，有偏向改善置業的，也有適合剛需選擇的，表現在區域、價格以及產品設計上，所以，準備下半年置業的購房者可以重點關注一些品牌房企的品質樓盤，在這波純新盤中搶佔先機。
最後，重點提醒，無論是愈發嚴苛的樓市調控，還是加速外拓的城市步伐，留給剛需上車的機會都不太多了，建議精準定位，重點選擇；千萬不要過度猶豫徘徊，錯失購房良機。
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聲明：本文屬作者個人觀點，不代表鄭州樓事立場；文章原創，轉載請聯繫授權；部分圖片來源於網絡，版權歸原作。
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