最近各大城市政策繼續收緊,沒有史上最嚴調控,只有更嚴。從大談樓市泡沫到唱空樓市斷崖下跌,不可否認,這是中國房地產歷史上最大一輪泡沫。
不管是萬科還是萬達,這些中國頗具代表性的房地產企業其實是不願意看到房價暴漲暴跌,否者這個行業很難看到百年老店。
房價上漲,是貨幣超發引起,即便是調控一輪接一輪,熱點城市房價依舊堅挺。
中央強調“房子是用來住的,不是用來炒的”,因為之前相當一部分人買房都不是單純用來住的,否著也用不著強調房子的居住屬性。
人生有很多必需品,這些商品都有固定定價模式
第一類是普通商品的定價,比如白菜羅卜,根據市場供求關係變化而波動,比較單純的定價方式。
第二種是投資定價,比如期貨、股票,它的價格取決於對未來的期望、預判,不管現在價值幾何,只要有人確信他有價值並付出行動,價格就能抬升。
第三類是人生必需品,這類商品對人的影響已經遠遠超出商品本身,比如藥能治病救人,必要時,人們願意付出意想不到的價格,哪怕是傾其所有。
人類生活中的商品就是由以上一種或兩種或三種定價方式所組成,中國樓市集合了三種定價方式。
房子在中國,被賦予太多含義,買房結婚、有房代表有錢,這些遠遠超出了房子的基本居住屬性,也就出現了第三種定價方式。
當然,這些含義、這些價值是房子價格上漲的基石,房子更具投資價值,這才是中國樓市只漲不跌的重要因素。
2001年,你用50萬買輛車,到2017年只剩一堆廢鐵,同樣,在2001年,你用50萬買了房,房子不僅沒有被消耗掉,價值反而漲到1000萬。
具有投資屬性後,樓市價格定性就變得非常複雜,因為裡面包含太多人性的東西。
很多專家喜歡拿外國房地產市場對比中國,但這幾十年來,這樣的觀點一直被打臉,為什麼?
因為國外市場和中國市場完全是兩個不同市場,就拿德國來說。
很多專家說德國樓市之所以平穩,是因為德國的租房市場非常完善,德國房地產市場平穩真的只是得益於租房市場的完善?
德國總人口8141萬人,約3800萬戶,住房超過4000萬套,人均住房41平米。
也就是說,德國的三口之家,平均住房面積能夠達到120平米,因為房子多,德國又是全球少有幾個高度城市化國家。
德國生育率低,預計2050年人口將會減至7000萬人,而且一半人口是超過50歲,如果要投資,重要找到接盤俠,德國的房地產接盤者,不多。
為什麼60%的人願意租房?因為在德國,絕大多數的人不看好樓市,對樓市預期不看好,所以房地產的投資屬性,也就土崩瓦解。
再回頭看看中國投資者,手上沒錢一身輕,但凡有點閒錢的,都在拼命找投資品,生怕手裡的錢貶值。
中國投資市場有個段子:土豪死於信託,中產死於股市,屌絲死於P2P,可見中國投資市場的盈利機制還非常有待完善,股市7虧2平1賺這是國際通理,更何況在中國,散戶成為了主力,韭菜就被一茬一茬的割,咔咔咔,割掉的都是真金白銀。
買房不僅可以投資,還可以租出去,或者自己居住,換做股票,只能躺在賬戶。
而房地產市場的容量比股票市場大太多。
中國幾十年來M2增速坐上火箭,印鈔機翻轉不停,憑空印出的錢自然而然就到了樓市。
老中醫思維給中國樓市診斷,貨幣超發就像是給樓市吃了春藥,不斷膨脹。看似春藥是本,膨脹是標。
但實際上,貨幣超發只是誘因,投資屬性國強才是病之根本。
所以這一輪樓市調整就是衝著投資屬性去的,大城市交易都被限制了,投資者無法套現,就是投資大忌。
但很多人對大城市樓市投資預期不降反升,因為中國農村人口、中小城市人口還在不斷湧入大城市。
房地產確實已經成為投資品,只不過苦了“剛需族”,但這些“剛需族”在滿足剛需後,又有多少人會“善良的”放棄樓市這個投資品呢?
所以財叔一直強調人口增量、城市發展、經濟結構的重要性,一二線城市哪怕是跌了,預期仍在,終究會漲上去。
大城市調控,依舊沒有調控到問題的根源,北京土地供應連續兩年下滑,需求端不斷飆升,加之M2增速仍在10%以上,一兩年內,大城市樓市預期會變嗎?恐怕不會!
許小年:捅破房地產的那層窗戶紙
許小年先生,中國著名經濟學家,曾獲中國經濟學界最高獎“孫冶方經濟科學獎”,為人直率,敢為敢言。
他曾表示,“經濟學家(Economist)就是一職業,謀生的手段,和醫生、科學家、藝術家一樣,不必賦予這職業太多的社會含義。別把經濟學家當回事,經濟學家也別把自己當回事。”
以下這篇文章是許小年教授對於房地產行業運行規則的解讀,希望能給大家一點啟示。
房價問題,是一個綜合的經濟問題,需要全盤考慮。
一、政府為什麼拼命印鈔票?
歸根結底還是美國在印。
美國拼命量化寬鬆,如果中國不印,就是傻子。所以中國明知道印多了鈔票會通貨膨脹,也要拼命印,而且印得比美國更厲害。
二、多印的人民幣怎麼辦?
美金是全球硬通貨,多印了,全世界人民幫著一起稀釋,一起承擔美國的通貨膨脹,這叫通貨輸出。
中國也想學美國,讓人民幣變成硬通貨,或者有限範圍比如東亞的硬通貨,可惜美國絕對不會同意。
因此,在以前,多印的人民幣只有一條路:在國內通貨膨脹。(而以後,隨著我國一帶一路的推進,人民幣國際化進程的加快,這些多印的人民幣也將像美國一樣讓全世界人民一起幫著稀釋——這就是一帶一路和人民幣國際化的真正目的)
三、嚴重的通貨膨脹後果是什麼?
參考1949年的金圓券,還有1989年的事情。
嚴重的通貨膨脹後果肯定是政府垮臺。因此,可以有適度的通貨膨脹,但是不會坐視惡性通貨膨脹。
四、如何處理嚴重的通貨膨脹?
政府的處理方法,就是挖一個超大的坑,把錢囤積在裡面,不讓它流動,這樣多餘的錢就不會進入民生市場,對糧食等基本生活用品形成衝擊。
這就是周小川(中國人民銀行行長)一直在做的事情。
房價一直在漲,囤積了大量超發的貨幣。
五、房價惡性上漲的後果是什麼?
房價惡性上漲,結果就是大多數人買不起房子,後果也很嚴重,可能導致群體事件和政局不穩,因此,房價可以漲,但是不能惡性上漲。
政府必須對漲幅有所控制,同時加強保障房建設。
讓最窮的人,最有革命性的人,在郊區有個小房子住,免得他們起來鬧事。
六、如果房市崩潰,下跌一半甚至更多,後果是什麼?
後果就是銀行呆賬急劇增加,銀行面臨破產。
同時有很多行業倒掉,或者凋敝,造成失業增加,稅收減少,這是政府更不能接受的。
所以,房價可以下跌,但必須在政府可以接受的幅度內。
七、關於房產稅
大家都知道,賣地財政給政府帶來了滾滾財源。但土地一旦賣光,就不會有後繼收入了。
因此,必須找到一個替代的財源來填充政府的收入。這就是房產稅。
所以,房產稅的推出,是板上釘釘的事情,只是時間早晚了,不可更改。之所以遲遲不出來,主要原因還是因為壓力太大,來自既得利益者們的壓力。
但等他們認清形勢,出完貨之後,這把刀子就會放到老百姓的脖子上。
八、政府會放棄房地產業作為支柱行業嗎?
不會。
看看城鎮化,在不遠的將來,將有數以億計的農民搬進城鎮居住。
房子從哪裡來?還不是靠開發商建房子。
再仔細看看各地的大開發商,以上海為例,50大開發商裡面,有七成是國有或者政府背景的開發商。
政府不可能放棄他們。
九、政府調控的目的是什麼?
上面可以得出推論,調控的目的,既不是為了讓房價上漲,更不是為了讓房價下跌。
目的是為了挖更大的坑,儲蓄更多的貨幣,免得貨幣氾濫造成通貨膨脹,後果不堪設想。
十、為什麼通過交易環節徵重稅,而不是持有環節交稅?
因為在持有環節交稅,就會造成大量拋盤,嚴重的甚至造成市場崩潰。所以要在交易環節徵稅。
交易環節徵稅,以及限購的目的,就是讓交易減少,但又不妨礙真正地剛需購買第一套房子。
打個比方,市場上本來有100套房子,每套1萬塊,那麼市場上頂多需要100萬的資金就行了,後來,新建了200套房子,每套房子的價格變成了10萬塊,如果這300套房子全部進入市場交易,就需要3000萬的資金,需要銀行提供這麼多資金,會造成進一步的通貨膨脹壓力。
所以現在政府調控的思路,就是儘量凍結交易,把錢變成凝固的水泥,握在老百姓手裡,變成紙上財富,不能輕易套現。