蘇房網訊(編輯 小可)提起吳中太湖新城,感覺似乎已經許久沒有在樓市發聲了。
待入市項目方面,則僅有正榮和金融街去年分別以樓面價14522元/㎡和7839元/㎡拿下的兩宗商住地塊。正榮地塊是由正榮、金輝兩家聯合開發,其住宅部分規劃為11棟高層,目前已建到7-8層左右,預計明年竣工;金融街地塊的一部分住宅規劃已出,將建12棟高層,目前也已開工建設,處於打樁階段。
於是,在目前老盤幾近售罄,新盤有待入市的背景之下,吳中太湖新城再度掛地的消息,也是引得極大關注!
9月28日,蘇地網掛[2018]4號公告正式出爐,掛牌出讓的兩宗地塊中就赫然有1宗位於吳中太湖新城板塊。這是1宗由五小宗地塊組成的商業辦公住宅混合地塊,總佔地面積達85284.4㎡。
(地塊地理位置)
1、產品結構豐富 !貼合新城中央商務區發展定位
根據出讓信息,地塊包含五小宗地塊,分工也較為明確。地塊一、二均為商業用地,容積率最高可達到8.0,可見吳中區太湖新城也在極力打造屬於自己的城市天際線。地塊一的產品業態包括了商業和辦公;地塊二產品則涵蓋了酒店、服務型公寓及商業等業態。地塊三則包含了住宅和商業用地,容積率為3.15~3.5,或打造高層住宅產品;地塊四、地塊五則為純住宅用地,容積率均為1.8~2.0,或打造多層、小高層或洋房產品。
從產品結構上來說,該地塊幾乎囊括了目前市面上大部分建築形態:商場、寫字樓、酒店、公寓、高層、小高層及多層住宅、洋房等,品類十分豐富。
從地理位置上來說,地塊吳中區太湖新城東太湖路南側、天鵝港大街西側,在行政區域劃分上屬於是吳中太湖新城著重打造的四個版塊之一——即中央商務區。
(吳中太湖新城版塊規劃)
也就是說,地塊所處的中央商務區,等於是“市中心”的黃金位置,未來將打造為“城市經濟生活最活躍地區”。從這一點上來說,本次掛牌地塊的產品系可謂是十分貼合區域規劃發展定位,待後期入市也必將成為區域內重點項目之一,值得期待。
2、實探!緊鄰地下空間工程、高壓線環繞待拆除
地塊位於東太湖路南面,東面就是在建的地下空間工程,目前仍在施工建設之中。
小編乘坐軌交4號線支線,從“蘇州灣北”站1號口出來,便到達了這宗地塊的東北角。地塊大致一個直角梯形,目前為大片草地,地勢平坦,較為乾淨整潔。
但走進地塊內部,就可看見一長排的高壓線,幾乎環繞了地塊整個東面和南面。據旁邊地下空間工程施工人員介紹,這一圈高壓線圍起來的就是即將要競拍的地塊,西面已經有一排高壓線拆除了,其他的應該也在計劃之中。
距離地塊東面1公里左右,是去年2月和11月,正榮及金融街分別競得的兩宗商住地塊,目前均已開工建設;地塊東北方向東太湖路上,是去年6月蘇州軌道交通底價拿下的商業地塊,今年9月規劃已出,將建一座地標性商業綜合體。
3、目前商業僅有永旺支撐!配套完善還需5-10年
地塊緊鄰軌交4號線支線蘇州灣站,目前已開通運營;規劃中的還有軌交7號線及5條有軌電車。附近京滬高速、常臺高速等多條高速路在側,構成長三角城市“一小時生活圈”;中環快速路、蘇震桃快速路、友新高架、西環南延、蘇州灣大橋等暢達全城;另外還有蘇州灣兩條隧道在建,預計2020年全部建成通車。
商業方面,目前板塊內正在運營的商業配套僅有永旺夢樂城,歌林小鎮商業23萬方商業體尚未開放;在建項目包括太湖新城核心區地下商業空間、逸林商務廣場、軌新置地商業地塊等;規劃中的商業配套則有吳郡鄰里中心、太湖新城銀泰城;另外正榮及金融街項目也均帶部分商業。
教育醫療方面,整個新城中心區規劃了1所公辦高中,3所初中,6所小學,12所幼兒園,保留1所民辦高中。已經投入使用的有北美外國語學校、華師大附小學校、太湖新城小學;吳郡幼兒園及吳郡小學也已進場施工。另外太湖新城醫院也將於今年完成選址,預計2019年項目開工,2020年完成地下結構工程。
休閒方面,蘇州灣、天鵝港、天鵝湖公園、七子水街等生態配套,也為市民提供了休閒好去處。
板塊內待入市的利好規劃的確不少,但基本都處於在建或待建狀態。據業內人士介紹,“太湖新城板塊發展還在起步階段,各方面配套不夠成熟,發展成醇熟的新城還需要5-10年的時間”。
4、出讓條款繁複!對房企實力要求提高
與正榮和金融街地塊一樣,本次掛牌的這宗地塊出讓限制條件同樣不少。
首先是對競買人要求方面,要求其持有3年以上(時間算至報名截止日期)的超高層(150米以上)商業商務項目(商業商務建築面積不少於5萬平方米)的證明。而去年金融街地塊對此的要求是2年,此次對於房企實力的要求明顯提高。
其次,兩宗商辦地塊均要求設置塔樓,地塊二還要求設置一座建築面積至少4.2萬方的五星級以上酒店;且兩小宗地塊商業部分不得設置批發市場和傢俱類商業空間。住宅部分要求則戶型面積不小於110㎡,且全部成品化建設和交付使用。
另外在建設時間方面,地塊要求商業辦公部分必須與住宅建築同步開工建設,在該項目商業辦公主體結構封頂前,商品住宅預售(現售)計容建築面積比例不得超過住宅總計容建築面積的70%;商業辦公主體結構封頂後,方可辦理其餘住宅部分預售(現售)許可證。
蘇房網首席數據分析師夏瑋芬表示:“這宗地塊體量大、產品結構也比較豐富,同樣,整體指標和開發要求也比較嚴格,鑑於地塊的競拍門檻,最後能成功拿地的肯定是有實力的品牌房企。而且地塊本身的規劃指標來看,不僅僅只是一宗商住綜合地塊,而是未來整個吳中太湖新城板塊區域配套的重要一環”。