围绕房价涨跌这个话题展开，我们每天都讨论不完。有人看跌，有人看涨，每个人都有自己的理由。看多者认为，过去一直都是这么涨过来的，未来还会持续。看空者认为，过去涨并不意味着未来还会涨，涨多了就会跌。谁也说服不了谁，当然，所有的预判，包括业内专家预判，都需要由时间来检验。
房地产业发展趋势
1.房地产发展的根源是因城市化。房地产业发展，是伴随着社会发展和人类文明进步而来。当今的房地产业之发达，是以往古代任何时候都无法比拟的。一个显著特征就是城市化，由农业文明转变为工业文明，随着技术进步，农业实行集约化生产，也就是说农村根本不需要那么多人，这些人会转移到有更高收入、有更好生活条件的城市中去。中国房地产业快速发展时间也就20多30年，基本与中国城市化同步，这一点是任何人都无法否认的，如果城市化中止，房地产就难谈发展。
2.城市化为房地产发展带来持续动力。城市化为房地产发展带来两个住房需求，一是农村进入城市购房需求，二是城市居民改善住房需求。第一个需求会伴随城市化进程进行，目前我们已经过了快速城市化阶段，目前处于中速城市化阶段，每年速度大概是1%。二是城市居民改善需求，这个需求是随着经济发展水平和收入水平提高而发展，开发商所盖的房子也在不断更新升级换代，居民对美好生活的向往也一直存在，比如说过去一家子人挤在小屋里可不可以生活？是可以的，但随着生活水平提高，住电梯房、住大房子、住环境好的小区的需求就会逐步体现出来。对于改善需求，这是一个永恒话题，建了拆，拆了建，这也决定了房地产业是一个永恒产业。
政策主导房地产市场发展
1.开发模式主导房地产发展。我们知道，中国目前采用的房产开发模式是采用香港模式，由开发商买地、建造、售房、管理等一条龙式完成，以预售的客户融资和银行按揭融资为主。土地出让采用招拍挂形式，虽然我们一些土地也进行了资格限制，但是主要还是由价格决定，这与美国的招拍挂形式有着重要的区别，换句话说，美国土地出让虽然考虑价格因素，但要放在最后的因素。所以，出让的土地不是以“价高者得”原则，最终取得土地者可能是价格较低者。在现有中国土地出让制度下，土地价格是影响房价的重要因素。当然，也有人提出过，中国房地产开发模式或由“香港模式”转向“美国模式”。
2.国家制度决定了房子不仅包含居住功能。就房子本身来说，就是居住功能。但在我国的现实情况是，教育、医疗、户籍、养老等福利都是与房子有关，附着在房子上的东西不满足于居住功能，换句话说，一个外来人要想与当地城市居民享有同等的权利，房子成了不可替代的东西，只要有人流的地方，就有房子需求点。在这样的政策驱使下，房子就成为了一种价值连城的稀有物品。如果这些政策不改变，人们对房子的追求还是会孜孜不倦。
供求关系决定未来房价高度
1.住房需求释放多少决定未来房价走向。房子又同其他商品一样，由供求关系决定，需要的人多，房价就会涨，需要的人少，房价就会平稳。中国的房地产市场需求主要由三部分组成：刚需、改善和独居。刚需主要指城市外来人口、城市居民子女结婚住房需求，改善主要是针对城市居民拥有经济能力后购买更舒适的住房，而独居则是近些年兴起的，事实上还是源于生活水平提高，老人们有经济实力独立居住。后两个住房需求基本可以保持城市房地产市场平稳发展，房价也可以保持基本的平稳。
2.人口流入城市房价还会涨。上一点说了改善和独居可以保持一个城市房地产平稳发展，但是如果一个城市持续多年人口净流入，那么则可打破这个城市房地产市场平衡状态，额外增加大量住房需求。这么多年来，我们城市房价上涨，正是由于有人口流入才上涨的。有人说，这两年一些三、四线城市房价涨这么多，是因为人口瞬间流入的吗？当然不是，是国家政策刺激迅速买房引起的，自然也不具有持续性。但如果一个城市人口持续流入，不用说，这个城市房价终究是按不住的。但是，如果人口持续流出的话，这样的城市房价终究是撑不住的，长期来看，即使不出现多少下滑，滞涨的概率也较大。
货币供应关系也决定了房价高度
这么多年来，我们的货币政策基本是伴随经济发展而变化，随着经济进入中速阶段，货币供应增速会逐步降低，过去两位数增长不可持续，今年已经降至8%，未来可能是7%、6%，甚至更低，房价自然也不可能维持高增长，与货币供应同步下调也是大势所趋。当然，有人说房价会大幅下降，如果仅从货币因素来看，这倒不至于。其他东西物价都在涨，房价自然不可能原地踏步。
投资渠道改善，会挤出一部分房产投资需求
当前，国家采用行政措施挤出了相当一部分房产投资需求，但这仅仅是短期行为，未解决根本问题。之所以有房产投资需求涌入市场，不仅是历史上房价表现较好原因，还跟当前投资渠道匮乏有关。老百姓的钱，不能理财、也不能放在银行，更不能投资股市，被迫购买一个看得见、摸得着的房子，是很现实的选择。当然，我们寄希望有更多的、可靠的、适合老百姓的投资渠道出现，那样的话，房地产投资需求则会挤出一部分。