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近日 ，传来多处“地王”即将首开入市的消息，而且都是2016年、2017年最为重磅级“天王”地块！
比如金地88亿祝桥地块、保利4.37W楼板价的周浦地王、中粮溢价235.6%新场地王！
我们发现，这些高价地块大多位于改革开放的前沿阵地——浦东，今天，国家发改委批复的上海轨交三期规划（2018-2023）9条线路，浦东一区就占了4条。
在上海楼市最低谷时期，放出史上最重磅级地王，能否打破最高限价“天花板”？浦东楼市格局走向何方？下面结合我们实地调查，给出些许答案。
夯实行情
从3年前普遍的两万、四万行情，到目前四万、六万预开价，浦东或将再次打破“天花板”，进一步夯实这轮措手不及的房价涨幅。
周浦作为原南汇对接浦东的“第一站”，一直是刚需自住、当地动迁户集中之地，片区内除了万达广场，其他乏善可陈，当地楼市也一直未有太大起色。
这一切，都从2016年那波地王潮中有所改观。
2016年5月，保利以54.5亿元从36家房企中抢得A-03-11地块，折合楼板价43607元/平米，溢价率295.8%。如果扣除自持部分和保障房，实际楼面价为55707元/平米。
此后，该地块一度销声匿迹，未敢涉世。
两年半后，一个名为保利首创颂的项目，悄悄公开。
项目规划为集会所、叠加、小高层为一体的高端住宅区，首开位于最后面2排共7栋小高层住宅。
现场不时有人群过来看房，但是一无报价、二无房型图，销售除了讲解沙盘规划，其他更不愿透露过多信息！
彼时拍地，业界猜测保本价7W+，也有传言说要卖8万左右。
但是很明显，价格是个敏感话题，“周边价位都在5.5万朝上，我们当时拿地楼板价4万3，所以只能比它高，具体还是等政府审批，现在没有预报价……
现场来看，地块大部分楼栋已经封顶，逐步褪掉脚手架，进入准现房的节奏，估计就等一纸预售，名门待嫁。
保利地王虽未有报价，但确实带动周边行情上涨不少，比如旁边世茂、中骏、阳光城“三兄弟”，都在2016年前后开盘，当时售价4万出头，现在未满两年的次新房，报价都在5.5万左右，高一些的逼近6万。
现场中介在推销房源
周浦“三兄弟”都享受了保利地王的利好
目前来看，周浦地王周边环境仍有待提高，南向为一片芦苇地，不远处是蔬菜大棚，旁边还有大量空地，仍有荒僻之感。
而旁边11月份浦发集团拿下的一块商住地，楼面价已经降至3.3-3.6万/平米。
与周浦地王有的一拼的是位于浦东机场旁的祝桥金地地块。
时间回到2016年7月，金地集团豪掷88亿元拍得祝桥核心区G-10地块，刷新当年的总价纪录，楼板价33023元/平米，溢价率286%，彼时引起业内一片惊呼。
因为，这个地方离机场很近，到市区至少一个半小时车程，因为，当时在售新房也不过2万多一平米，面粉比面包价高了不止一点点。
金地·公元2040沙盘图1
金地·公元2040沙盘图2
近日，金地这个名为公元2040的项目对外宣称已经取证，预计这个周末开启认筹。开发商除了金地之外，还引入融创和招商蛇口两个业界“大佬”，三家权益占比分别约为1/3。
有人做过测算，这个项目可售部分成本在115.7亿左右，摊到21.1万的开发面积上，每平米的成本已经到了5.5万元。也就意味着公寓均价要卖到5.3万元/平米，叠墅均价要卖到卖到6万元/平米，三家开发商三四年才算没白忙。
现在要开盘了，售楼处对外报价多少？
高层，精装，均价4.3万左右。
别墅，毛坯，均价5.5万左右。
刷新浦东房价格局，却跌破了成本线，首开“破发”。
而在新场，因为中粮地王的入市开售消息，使得这个昔日的斑驳古镇焕新颜，开始进入人们的视野。
在2016年6月，周浦地王诞生之后，新场A10-1地块出让，经过激烈竞拍，最终被中粮以24.4亿摘得，楼板价35744元/平米，溢价率235.6%。
扣除不可售部分，实际楼板价达到38266元/米，业界认为售价破5万保本！
当时新场在售的中洲里程，均价仅2.45万/平米，精装复式小户型，总价80万/套起。零距离该地块的丝庐雅苑，报价2.2万/平米
中粮首创禧瑞祥云项目沙盘
目前，该地块上的中粮首创禧瑞祥云项目已经取证，正在认筹期，即将在本月26号开盘。
首次推出后面2拍多层和小高层房源，主力户型全部为90平米左右小三房。
“按时认筹、签约、付首付，享受3.5个点优惠，均价是4万5左右，一套中间楼层的，总价在400万左右，全部精装修
中粮项目看房现场
目前来看，小区基本建成，即将进入准现房状态，因为区域从2012年起就无新项目推出，再加上这次精装修（官宣3500元/平米标准），仍吸引不少人前来看房。
不过，叠加别墅类产品，要等下一批开盘，目前未有报价。
无论是周浦保利，还是祝桥金地，或者新场中粮，目前都蓄势待开，试水市场，虽然他们首批房源报价未达到预期传言，但是对于夯实区域行情、拉高周边二手房价格，起到至关重要作用。
红利尽收
日前，国家庆祝改革开放40周年，浦东新区28年来的发展作为重大成功范本，册典登台。
而就在今日，国家发改委批复了上海轨交第三期建设规划（2018-2023），总共9条线路，其中涉及浦东的就有4条，其中重磅的，比如浦东机场联络线、崇明线，每条都是投资数百亿、总长五六十公里的大项目。
自贸区、自由港、上海东站、迪士尼、国际旅游度假区、陆家嘴金融城、张江科学城等一系列国家级、战略化项目的落地和安排，持续赋能大浦东，这里的房价也处于整个上海的最高极，一路领涨大盘行情。
凭借着保利、世茂、和黄等大牌房企进驻，周浦楼市上涨行情基本坐实，除了已经开业的周浦万达，地铁18号线、大型购物中心新田360广场、永乐广场也都在建设，未来将缓解区域生活配套压力。
不过，周边的菜地、芦苇地、空地，确实还需要一定时间去适应，有点类似郊野生活。
好在周浦周边医学园区、电信产业园等环绕，高端购买人群还是有的。
即将封顶的新田360广场
在上海“十三五”规划中，浦东产业规划又被重点拓展，新增了祝桥-川沙区域的航空城，尖端产业规模集聚。
特别是中国商用飞机有限责任公司总装制造中心浦东基地将带动约2000家上下游产业链企业，3年内，陆家嘴、迪士尼、张江、自贸区将为祝桥航空城导入超过50万商业人群，板块的发展不容小觑。
未来，上海东站落成之后，10台22线的规划将超过上海站、上海南站的13线，成为上海第二大火车站，连接沪通和沪甬经济圈，串联长三角沿海线主要城市。
上海东站位置图
上海东站规划图
“未来的祝桥航空港潜力如何，看一看现在的大虹桥就知道了。”这是案场销售人员强调最多的一句话。甚至在他看来，同是空铁联动的交通枢纽，浦东机场由于多为国际航线，运载能力和未来发展或会超过虹桥枢纽。
祝桥的未来如何，很难评判，但就金地公元2040项目自身品质打造而言，确实无愧“低密度高端社区”之名。
如果感觉航空产业、东站枢纽还很遥远，那么不妨静下心来，好好品味小区内的生活。
如果说周浦、祝桥都是产业先导的前沿阵地，那么新场则是产业园区之外的生活居住后花园。
区位上，享受张江科学城、迪士尼、祝桥航空城、临港高端装备制造基地的辐射带动；房价上，绝对属于周边产业高地的一大洼地。
首先，新场是浦东中心站位。
新场位于浦东新区的绝对中心位置，被陆家嘴、张江高科技园、祝桥航空城、前滩、临港等产业中心环绕。
该区域承接周边消费、人居需求，是浦东产业人才的居住后花园。
其次，新场拥有完善的交通格局。
沪南公路由北蔡进入原南汇地区，沿周浦、沈庄、下沙、航头、新场至惠南镇东门，可以说是整个大浦东的黄金走廊；
双向六车道的申江路主干道，连接外环和中环，往北经过周康板块30分钟左右可直达张江；
此外，另有轨交16号线新场站、S2沪芦高速、S32申嘉湖高速及G1501绕城高速，直达浦东国际机场及临港新城。
第三，享“张江南”概念支撑。
2017年，国家同意《张江科学城建设规划》，张江高科技园扩大至191平方公里，看齐美国硅谷和纽约、新加坡玮壹科技园等知名科创中心，由“园区”蜕变为“城区”。
正是基于张江这样的发展模式，更强化了产城一体化建设，至此，“张江南”概念开始出现，而位于前排的正是10公里范围内的新场。
张江，汇集数十万人才，置业需求一直比较旺盛，房价也是持续走高。根据佑威数据显示，张江板块2018年的成交均价高达6.3-8.9万/平米。
处于张江科学城10公里范围内的新场，必然成为张江人的最好选择。
一是距离合适，通过申江路，30分钟左右可直达张江核心板块；二是价格合适，目前，新场区域的房价在4-5万左右，属于大多数张江人可接受的范围。
最后，受益于迪士尼等国际旅游度假圈。
新场还属于上海规划的国际旅游度假圈，区域拥有
极具意境的千年江南古镇也好，世界级休闲娱乐胜地也罢，共同围合成闹中取静的生态宜居地。
PS.商住倒挂的投资机会
住惯了浦西，再到浦东，感觉这里就像一个大乡下。
可能这跟浦东优先产业，缺少产、学、研、住等通盘规划有关，这也导致近年推出的新小区多呈点状分布，较为零散。
很可能你花了五六百万买了套新房，搬进去一看，旁边一片“田园牧歌”，心里凉凉……
商业、休闲、公园等规划的缺失和滞后，还需要相当长一段时间才能弥补，这也导致浦东区域除了陆家嘴、碧云联洋等先导区之外，极度缺少生活型商业配套
小区占比重，缺少商业、商住倒挂的现象在浦东十分严重。
以周浦为例，叫得出名字的只有个万达广场，而周浦近年新开发的楼盘大多距离该广场要2公里以上距离，离地铁站也有1公里，生活、出行都不是很便利。
不过，这种局面也在逐步改观，以浦东房价洼地、“张江南”的新场为例，板块内新建了中优广场、海印·哈邻里等大中型文旅中心、商业配套，既承接迪士尼等带来千万旅游人口（2016.6-2017.6月累计1100万游客），又满足社区居民日常消费需求。
中优商业广场（新场）
海印·哈邻里（新场）
所以，浦东目前住宅房价站到了一个高点上，泡沫肯定是有一些，如果是投资需求，倒不妨关注一些优质商业项目，目前还处于被市场低估价位期，一旦周边居住、人流量上来，带来回报空间可想而知。
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