南 京 买 房 服 务 中 心
买房就找秘书长
南京首席房地产专家、意见领袖、买房达人，南京房地产促进会秘书长张辉领衔专业团队，在南京买房置业、投资开发以及政府机构、新闻媒体、上下游产业了解南京及全国楼市的必备手册。
01
秘书长，江北高新区和禄口空港哪个更有潜力呀
从目前来看，江北高新区和禄口空港新城房价差距有点大。
江北高新区新盘仅有弘阳燕澜七缙和荣盛锦绣澜山两盘，毛坯均价2.2万元/㎡左右，高层精装均价2.6万元/㎡左右，二手房价目前成交均价在2.2万元/㎡左右。
禄口空港新城，目前价格在一万多元/㎡。
按照预期，未来高新区从现在2万多涨到3万左右，禄口从现在一万多可能涨到2万出头一点，两者的实际差异不是特别的大。
所以不如把范围放的更宽广一点，比如说在看看其他的一些板块和楼盘，我个人的看法，买房首先看学区，其他的可以往后放一放，尽管前期会更高一点，比如2万+/㎡的青龙地铁小镇不到，不足3万元/㎡的九龙湖南，约2.5万元/㎡的青龙山新城.....这些个板块都有一定的学区潜力，地铁小镇是有南外分校，九龙湖南是游小分校，包括正方新城的绿地理想城项目，基本上确定是游小分校，但均价也只有2.2万元/㎡左右，青龙山新城则是琅小分校，我觉得相比较来说，这些有学区利好的潜力可能会更更好一点。
02
张老师，恒大滨江公寓能买否？
恒大滨江公寓性价比相对一般，没有好学区，容积率高，楼间距窄，还是65年公寓，居住舒适度不如住宅，差不多的价格，可以去买世茂璀璨滨江，这个项目目前正在申领销许，预计价格在3万多元/㎡。如果从升值的角度来说，恒大滨江公寓在整个鼓楼滨江也相对较弱的。不如以更低的价格，去买江北核心区、江北的一些楼盘，甚至和燕子矶板块的一些楼盘相比，都稍逊一筹。
03
秘书长，青龙山的前景在哪方面？
青龙山的第一个前景是琅琊路分校能不能办好，第二个前景是东山没有什么新盘供应，东山的一些客群会被挤压到青龙山来，最后要看他整个青龙山配套建设跟进情况。
04
辉哥吉祥，都市圈的房子能买吗，都市圈哪里的房子最值得买？
都市圈的房子能不能买之前，你要搞清楚，都市圈房价上升的逻辑是什么？
都市圈房价上涨是因为主城的人，在主城抢不到房子，或者主城的房价太高了，他才往外围走，不管是投资还是自住，这样才能把都市圈的房价给带起来，所以都市圈房价能不能上涨，前提是主城房价先涨，主城的房价涨起来的之后，都市圈的房价才能被动式的上涨。
所以你要观察，主城房价会不会涨，如果主城的房价开始涨了，那么都市圈可能就会跟着涨，如果主城的房价没涨，那么都市圈短时间就起不来。
从目前来看，南京二手房价在稳步攀升，新房也有限价松动的预期，今后房价也有上涨预期。
在这种情况下，我觉得现在都市圈可能也要蠢蠢欲动，起码他经过前期的调整，现在处在底部，可能很快也会触底回升，所以说，我觉得现在抄底都市圈的机会。
重点考虑的都市圈有两个，一个是宝华，一个是汊河。
宝华主要看仙林的带动，仙林、仙林湖、青龙地铁小镇涨，宝华才能涨，尽管宝华现在房价有点偏高，但最近一段时间也卖的比较火，也是因为大家看到了南京主城房价有上涨的趋势，仙林湖房价有上涨的趋势，所以有些人去抄底了。
江北汊河板块（新江北板块），今后享受的是江北主城建设利好，包括江北核心区、南京北站等，南京城市发展的重心也是往江北新主城转移，汊河离得这么近，一定会享受到相应的红利，而且目前汊河的价格是比较偏低的，所以对这个区域我也是比较看好，建议重点关注。
05
请秘书长评价下燕子矶洺悦府这个楼盘，可以买吗？还有燕子矶和雨山路未来哪个板块潜力大？
电建名悦府在整个燕子矶板块属于价格的比较便宜，卖又比较差的。这个楼盘在整个燕子矶属于非常边缘化的楼盘。无论是品牌还是位置、品质都没有竞争优势，如果你选燕子矶，不建议考虑这种楼盘。
燕子矶和雨山路板块之间，目前来看，燕子矶学校的问题制约了板块未来上升的潜力，从中也能看出，当地管理部门的操盘能力和未来预期，好像都不太行。雨山路未来通过五桥直通河西南，未来有更多的想象力，而且政府有通过引进学区提升这个板块未来价值的操盘思路和操盘能力，目前金中的分校基本上已经确定，不排除今后还会有其他的一些名校的引入。
所以从这个思路来看雨山路板块政府的操盘能力还是比较强的，未来有更好的想象的空间，所以相对来说，我更偏向于雨山路。
06
辉哥帮忙解读一下教育部刚下发的义务教育均衡发展及多校划片政策对于未来学区房价格有多大影响？
我觉得义务教育均衡发展是大势所趋，因为现在优质学区房价格越来越高，一二线城市更为突出，引发了不同程度的不同角度的社会议论，管理层也非常的关注，从管理层的想法来看，希望教育资源能够均衡发展，名校资源能够像薄弱的区域倾斜。南京也是如此，鼓楼区的几个教育集团一些教育资源都是分布到更多的板块。
倾斜并不意味着一定会通过多校划片政策来执行，校划片政策只在极少数的城市有所推行，大多数城市还是遇到很大的阻力，因为这必然会对一些高价买了学区房的家庭会造成很大的损失，引起社会反响会比较大，很难去实施，可能会以比较温和的方式去推进。
如果采取温和的均衡发展方式，对于好的学区房价格影响并不会特大。
07
秘书长，仙林湖与江北核心区未来潜力相比怎么样，有无置换必要？
关于仙林湖和江北核心区的比较，首先必须明确核心区的范围，因为后来规划的核心区范围非常大，我们可以通过把核心区反成3级，再来看每级里面的楼盘，最后分析该楼盘的位置、学区、地铁等利好。
按照这个逻辑，我们先把核心区分为3级：
第一级：CBD区域，目前区域内只有华润，绿地，金茂3盘，因此这三个楼盘是目前最好的选择。在这三个楼盘中，金茂和绿地地块里的所包含的小学用地已经出让的，将是绿地小学，而该所小学作为核心区CBD第一个明确的小学，相信未来的学校也不会差，。这个小学对于金茂和绿地来讲，又有学区利好，又处于核心CBD位置。因为我们可以认为这样的楼盘，它的价值就很高了。
第二级：再往外就是龙湖香港置地·江与城了。这个楼盘离核心区CBD其实还有一定的距离，但同时也是目前距离CBD最近的一个楼盘了。这个楼盘虽然说靠近一中的学区，但是未来能不能上一中分校，目前还没有明确，学区上还有不确定性，所以说江与城比CBD的三个楼盘稍弱一筹。
第三级：江北大道的西边，还有金地风华国际、中海G06等楼盘，又是仅次于香港置地的一级。这些楼盘的学区也还没有完全明确，周边虽然有规划的一些中小学，但是目前也没有确定。而周边金地的国际学校上没有学区的。
第四级：那再往外江浦其他的一些楼盘可能就更远了。
实际上，这个庞大的核心区里面还是有区别的，这几级之间其实差别也不小。所以说你要具体看和哪个盘比，只是泛指核心区没有任何意义，核心区里面的几个盘可以说是差别都很大。
仙林湖板块的话是后续没有太多的一个利好，因为这个学校、地铁等建设规划，基本这些东西都已经兑现了，这个区域未来可出让地块也是非常少的，当然还有几个因为规划的变更，调整出一些住宅用地，今后随着土地出让，可能这个地价，房价可能还会往上走。但是总体来说这个区域未来的这种爆发力，和江北核心区CBD相比，还是有一定的差距的，当然江北核心区CBD外围地区和他做比较的话，要另外来看待。
总结
如果说买金茂、绿地，包括江与城，那么我认为相对来说还都是值得的，因此如果从仙林湖置换过来，我认为值得的，我相对来说更看好江北核心区CBD，以及紧邻CBD周边的品牌的楼盘，我认为未来的潜力比现在要更大，如果说你说是是范核心区的概念，我觉得和仙林湖比彼此彼此差不多。
08
秘书长，核心区如果抢不到的话 五桥那边 有哪些楼盘值得买 打算长期持有。
如果说核心区抢不到的话，那你要知道江北的这个价值体系，他是一个什么样的梯度和分级。我的观点就是，江北CBD那是最高的金字塔尖，是房价地价的制高点，从他这个区域一直往西，到江浦，到雨山路，像是一个层层递减的一个价值的体系。
对于五桥的价值，我觉得不要有过高的期待，五桥的未来基本上就和这个过江隧道是一样的，没有说五桥已经超过过江隧道，所以说五桥和雨山路板块，和江浦隧道口的概念基本上是一样的。从你价格上来讲，基本上也没有什么差别，而且还没有江浦成熟，所以说五桥也不能过于的神话，只是说他之前是被低估，但是这个低估在未来，基本上也就是看齐江浦，但是相对来说，她还不如江浦离江北核心区CBD更近、更有价值，所以说我建议可以沿着江北CBD沿着往西买。
但是五桥也有自己的优势，首先今后直接对接河西南，未来至少也未必比江浦差；第二，白纸画图，整体品质可能比江浦县城要好；第三，学区的想象空间大，规划了很多好学校，如果引入好学区，还是很值得期待的；第四，品牌开发商的影响力，比如龙湖就非常突出，如果颐和九里的房价合适，性价比突出，就是很好的标的。
09
中海原山，这个楼盘值得买吗，长期持有。
评判一个楼盘值不值得买，要看和什么楼盘来比较，绝对看一个楼盘，其实没有太多的价值，关键看比较。
我觉得之前雨山路这边我已经谈得很清楚了，雨山路地铁口楼盘肯定比雨天路其他不靠近地铁口的楼盘更有价值，所以说，整个雨山路板块来，中海原山我觉得它的价值相对来说还是属于比较高的，保利云禧是毛坯房，从居住的舒适度来看，舒适度肯定不如精装房。所以我更看好中海的这种装修房。中海的这种品质和中海的品牌的影响力，我觉得在雨山路板块，都是可以直接来买的。
但是你要是和核心区，或者说靠近青奥的一些楼盘相比的话，再加上他们如果未来又靠近地铁口不远的话，我觉得那么中海原山它的价值，可能要打一个折扣，近一点的楼盘有香港置地再往外一点还有金地风华国际、中海G06等等这样一些楼盘，我觉得比中海原山的这个价值要高一些。如果仅仅是在在雨山路板块来讲，我觉得中海原山是可以的，所以具体要看怎么来比较。
10
辉哥你好：请问五桥颐和九里与中交锦兰荟比，哪个盘后期潜力大？谢谢
关于五桥纯新盘龙湖颐和九里，还有中交锦蘭荟，可能后面会要上市，现在比潜力的话，具体还是要看价格。如果中交后期加推的价格如果依然很低，我觉得它的性价比就很高，就很有潜力。如果说颐和九里凭借龙湖非常大品牌影响力，再加上精装，还是很值得期待的，但是最终再看他最后的价格定位到底是怎么样的，是偏高还是偏低的。所以说我觉得需要等价格确定之后，然后再去看哪个盘后期潜力大，没有价格谈性价比，我觉得都是空谈，没有意义。
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3、主讲人：南京房地产促进会秘书长 、《辉哥说楼市》创办人张辉；
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