房價和股價一樣，都是社會大眾關心的問題，與民生相關，與金融核心相關，當然，更與城市家庭的財富相關。某種意義上，中國人的房子，決定了中國人的資產及自由程度。
01
“談房價”的學術套路
房價怎麼定呢？有一種是“比價法”，無非是房齡、戶型、裝修、位置與地段、配套、小區環境之類的，但這樣子比下去，恐怕是隻漲不跌了吧。
去過上海嗎，看到那些老別墅，現在是千金難買，但有人問過這樣的一個問題嗎？原來民國時期的業主是誰，他當時買房子是怎麼想的？投資還是自住？剛需還是軟需？
到處都有歷史，歷史到處都在提醒大家，所謂房地產的保值和增值，完全就是個神話。過去是，現在更是，房地產本身是不會投資保值的，真能投資保值的是經濟環境，經濟趨勢，是大環境！
房地產本身就是宏觀產業，這個性質就決定了，它不能像電視機那樣的商品一樣，用投入產出來衡量，不能用供需來衡量，甚至根本就不能用價格來衡量。因為你今天有的，明天可能就會一文不值。
北大的教授錢理群賣掉房子住進養老院，這是真大師啊，看得懂世態炎涼，有歷史感，但在中國，這樣的人有幾個？
上世紀80年代，你炫富試試？一套房子說是70年產權，那是多大的一個時間跨度啊，投資？也就是忽悠吧！你現在賺錢了，你肯出手嗎？不會的！絕大多數中國人，包括經濟學大師們都沒這個理性思維程度，按照市場邏輯去出牌，何況普通人呢。
現在講什麼“最賺錢”的滿天飛，各路英雄豪傑都在講，但什麼“最賺錢”，跳不出發展邏輯，失去了發展邏輯講“最賺錢”，那就是純忽悠。
原因很簡單，最有權力的政府，也要受發展邏輯的制約，不管它願意不願意，它跑不出去這個圈子，它跑不出去，你能跑的出去？
02
轟轟烈烈的房價調控
這一輪房地產調控被媒體稱為“史上最嚴調控令”。
引人矚目的是北京，提出了房地產調控八個方面的措施，被稱作“京八條”，政府施展出“組合拳”，在金融槓桿、土地供應和銷售價格等方面對北京樓市加以管制。
接著還有，廣州、深圳、南京、天津、鄭州、成都、濟南、合肥……針對高房價的調控措施，早有宏觀徵兆。
一是貨幣政策走向令人擔憂，大量貸款流向了房地產，而不是實體經濟，完全出乎官方預料；
再一個是各地偷跑，出乎意料。原來就有房價管制措施的，但各地打著“保增長”的旗號，先後都悄悄地放開了，結果各地經濟增長未必保得住，但卻引發了新一輪的房地產炒作。
很顯然，這裡面值得思考的問題顯然是太多了，事情根本沒有這麼簡單。
我們的房地產調控（限購）政策是從2010年的10月初開始的，但是限購令的細則出臺時間，拖了好久，一般說是在2011年初才真正出現。在此之前，還有很多的政策信號釋放，文件出了不少，但根本不管用，沒人當真，反對的倒是不少。
正是因為這樣的原因，中央的任何動作，都能轉化為各地推動房地產的熱情，中央要去庫存、去槓桿，地方立即就能推出“大學生買房零首付”、“補貼購房”等奇招。
如果再往前捋一下，那房地產一直就是支柱產業，城市化是刺激經濟增長的最重要支柱。甚至到了2014年，中央已經有壓力了，但各部和各地政府還是認為未來20年城市化是主要方向。
這種情況下，各地怪招迭出，有通過所謂土地確權來搞房地產的，有挖山填湖搞房地產的，甚至有千方百計擠走實業，用工業園區搞房地產的。
在這一片大熱之下，土地經濟這樣玩下去會導致什麼問題？也就是說，國家下一步，要走什麼道路的問題。畢竟政策是在5、6年後才有反應，才開始表達擔心和限制。這就是中國房地產調控的由來。
現在，如果要估計官方的思路是，估計是先穩住再說吧。這個“穩”字，不管你是自住還是投資，恐怕就又得熬段時間了。
03
城市化理應穩字當先
城市化是規律，是發展邏輯，一個地方不會永久是農村，有錢了就要建房子，終究會搞城市化，搞房地產，自古皆然，有沒有經濟學家都一樣的。
所以，關鍵是錢，關鍵是資本！
從城市化的數據上看，也是這樣的情況，1999年的時候只有30%，2008年的時候是45%，2016年是56%。從30%到56%，中國只用了17年的時間，而一般國家要用幾十年甚至更長的時間。
總的來看，城市化是好事，中國的政策大原則，放在這上面，沒有任何錯誤，關鍵在於控制。
我總是說，宏觀調控的奧秘就在於微調，而不是大動作。就像美聯儲，利率一次只調一點點。
大砍大切，那不是宏觀調控，那是走投無路、背水一戰的表現。問題就出在怎麼也控制不了，一搞就過頭，不搞就停車。
1.速度問題我們到國外去看，人家發展速度不快，城市面貌變化不大，但生活水平卻比我們高，也就是說城市化的結果反而更好。
這中間差的是效率，蘿蔔快了不洗泥，就是這句話，發展問題上也是如此。
你到冰島去看，這個國家簡直就是一個大農村，但就現在的社會發展指標來看，冰島一點也不比其他歐洲國家要差，很多指標都是名列EU28前列的，所以對城市化不能太迷信。
我們現在的情況就是對百米衝刺的速度產生了依賴性，有了“速度依賴症”，明明知道這樣跑下去不行，但就是停不下來。
2.水平問題速度快了，發展水平不可能很高。我幾年前講過，中國很多城市建的房子，也許過了10年就要炸掉。據說，現在有不少地方，已經開始炸了。
人對好壞、美醜是有各自標準的，這個標準還會改變，在一個家庭裡面，老子和兒子對好壞、美醜的標準都不一樣，到了社會更是如此。你現在覺得好看的東西，將來就覺得醜了，怎麼辦？都炸掉？！
你現在可能覺得衚衕礙眼，要拆掉重建，但將來這可能就是個寶了。你覺得現在長城殘破，用水泥全糊上就是美觀，但將來就會後悔。
我們為什麼要到國外去看，國外的老東西多啊，中國呢？現在拆的已經沒有多少真正的老東西了。
上海有一個建築師，把三代人擠得要死的老房子設計的美輪美奐，住在裡面的老人一看就哭了，她一輩子都不曾想到自己的房子可以這樣美。實際上，沒有所謂棚戶區，只有未經好好改造的老房子。
我們的棚戶區問題，實際是長期城市管理疏忽的地方，這種管理缺位造成的問題，不會通過新建一片房子就解決的。
城市化會導致成本大幅上升，損害實體經濟，損害房地產之外的其他產業。電商怎麼來的？那不是馬雲的本事，而是沾了中國城市化的光，街道都沒了，生活極為不易，買瓶醬油都要開車去，於是電商來補空缺。
別以為電商提供的就是便宜的產品，今後物流成本一定猛增，最後一定會超越街道商業提供的商品價格。
產業就更別提了，製造業不都是不講成本的高科技，還是要比成本的，中國成本這樣高，人家自然要轉移產業，產業都走了，實體經濟怎麼發展？這樣的前景，在大講特講城市化的時候，大家想到了嗎？把它作為一個前提條件去考慮了嗎？
4.管理問題城市是可以無限大下去的嗎？
一個節假日，你看這交通堵的，雖然人人滿嘴“三字經”，但人們年年照樣這樣過。
有人以為，城市一定是可以設計的，河道多礙事啊，把它填上可以建樓。一下大雨，城市的下水道都成了噴泉，城市變成了海洋。實際上，再好的下水道設計，也不如自然形成的河道排水順暢。
如果一切圖快，一切為了房地產，那這一切顯然是顧不上的，一切屬於必然。
節假日到了超市，少數幾個被設計成商業中心的市場，北京口音已經很少了，在這樣的市場中，你買盒鞋油都沒有，看著琳琅滿目，實際都是大路貨，面向的是剛進城的消費群體和他們的標準。
大群的外地人擁擠在北京的798藝術區，抱著孩子的阿姨，將雕塑藝術品當成了曬太陽的躺椅。
城市管理跟不上，這就導致我們搞的根本不是城市化，而是逆城市化，讓城市變成了鄉村，而不是鄉村變成為城市。
別以為有錢了，大家就消停了，實際會開始社會轉型，一場很多人意想不到的革命就要開始了。這場革命會用消費來包裝，表面看是消費革命，實際是一場社會大轉型。
消費，表面看很簡單，鼓勵大家花錢唄，看著是簡單，實際卻要了命了，因為消費社會是一種多元社會，否則消費起不來的。在消費社會里面，政府一定要做出變革，要適應消費社會的一切。
實際中國的城市化透支了未來的資源，比如地方政府債務，增長速度太快了，但基本沒解決的好辦法，只能讓債務延期，這不是透支未來嗎？各種資源和城市相關的大問題，也是在透支未來。
談房價，你得真懂這些問題，有學術功力能夠聯繫在一塊考慮，才能講房價問題。
所以，城市化是一個大背景，我們談房價的時候，你無法忽視，當然平時可以假裝看不見。
04
這個就有不同框架，不同重點，不同週期，不同哲學的問題了。
經濟學可以只取一點搞研究，凡是不清楚的，都可以設定假定條件，只看有什麼用，不看這樣做了會有什麼後果，對發展邏輯不考慮，政策研究可以嗎？不成，因為發展邏輯決定了，該來的肯定會來，所以必須考慮。
重點都不一樣，結果能一樣嗎？咱們只談房價，不談其他的，那能談出什麼結果？自己騙自己吧。
價格總是時間的函數，但在時間週期裡面，決定因素就多了去了，怎麼變化？談不談？如果也不談了，那就隨大流吧。別人說漲，你也說漲，要錯反正一起錯。
至於怎麼看問題，不同的人有不同的想法，有不同的利益傾向，這就是個哲學問題了。
談房價，實際很困難。
首先，你要梳理一條發展邏輯，搞清楚世界各地的城市怎麼演變的，各有什麼優劣。
書本是不會給你這些東西的，那裡面都是別人的看法，有對，有錯，我後面還會講到。最關鍵就是城市的發展邏輯。
2.房價的決定因素
其次是圍繞房價的各種決定因素，這個很不好整，變量太多，不知道哪個會爆炸，謙虛點的就得搞研究了，聽取真正大師的意見，這是考驗功力的地方，但也是發生決定作用的地方。
3.遠期和近期的關係
遠期和近期並不是總一致的，近期看可以，遠期看肯定不行，這要搞清楚關係。假如你是個職業投資者，這一條就最重要了，以為近期可以，遠期肯定也可以，那是蠢蛋。以為近期不行，遠期肯定可以，那也差不多是個蠢蛋。
4.哲學問題
談房價，先要搞清楚，你對面的是個什麼樣的人，是個什麼樣的群體，他有什麼樣的哲學觀點，否則變成了對牛彈琴。
那種高度抽象的方法，比如經濟學的方法，往往是靠不住的。拿數字唬人也是行不通的。無論薩繆爾森還是佛利德曼都說，自己很少用數據說話。
5.市場問題
這個最好辦，就是市場的基本情況，也就是前面我講的市場基本面那些比較性數據。要注意的只有一點，今天的情況，不代表明天的情況。
總體來看，我的意見是：
第一、現在中國的城市化率已經接近極限狀態。
第二，今後房價是高還是低？我的答案是忽高忽低，低也就是有價無市，為什麼？資本過剩的時候，市場表現都是潮汐式的，我稱為是“潮汐市場現象”，大潮湧來，價格狂漲；大潮退去，立刻大跌或是僵在那裡。
第三，會不會崩盤？答案：房地產這個市場現在不會，將來很可能。現在不會是因為這是一個宏觀產業，牽連的人和資源太多，面多了加水，水多了加面，非到最後關頭，崩不了盤。
一旦崩盤就全瓦解，不會只是一個房地產市場。
第四，有沒有辦法找到出路？我的答案是，除非另尋出路，老路子上漲、調控、再上漲、再調控，早已走不通了。唯一的辦法是另尋空間，實際我過去也反覆講過，世界大國在發展的關鍵時刻，都鋌而走險，拓展生存空間，不是沒有緣由的，那也是一種發展邏輯。
05
應該任憑房價上漲嗎？
在這個市場中混久了的人，很多是偏激的。國家發改委城市和小城鎮改革發展中心(CCUD)的一位主任談及房價上漲時表示，要想遏制房子投機，還是要依靠市場的力量，政府應該允許房價上漲，房價漲到頭就沒人投機了。
“香港為什麼沒人投機房子？因為房價太高了，沒人炒得起。”他表示，政府利用行政手段調整房價是將房價上漲收益轉給了一部分人，比如興建保障房。
自由市場學派是主張讓市場自由調節的，實際這種觀點是有明顯缺陷的，“房價漲到頭就不漲了”，什麼是頭？這個頭存在嗎？這是明顯被忽略的一點，中國老百姓有50多萬億的儲蓄，哪裡是頭？這個話講得太輕鬆了。
至於說，香港沒人炒樓，那是不熟悉香港人炒樓的方式，就不談了。自由市場不是萬能的，尤其相對於有限資源條件來講，更不是萬能的，給了這個，就給不了那個，所以調節是必須的。
世界上哪個國家可以說，政府完全放棄調節作用，沒有的。確保健康的市場秩序，這是世界各國政府的責任，中國也不例外。
所以，對於房地產，不能總站在一個狹隘的空間裡面去看問題，我已經講過，這是一個宏觀產業，鏈條太長，從政府到老百姓，都栓在上面，牽一髮動全身，更要小心。
對於這樣的宏觀產業，如果用普通產業的標準和尺度去衡量，讓其自由發展，未免太幼稚了。普通產業最多就是一個產業的興衰，宏觀產業則是一個國家的興亡。
現在看來，能夠讓房地產穩下來，就已經相當不錯了，這總比讓市場大跌要好得多吧。
其實，像日本房地產熱那樣的例子，無數人已經講過了，中國幾乎一點不差的在複製日本的軌跡，當年日本也是地產大熱之後在世界上狂買資產，中國現在也是。當年日本人也不相信地產會崩盤，號稱“日本神話”。
這些資料尤其是其中的道理和邏輯，稍微看一下，在表達自己的過分自信之前稍微停頓一下，也許就能避免問題。
世界上哪裡有一直上漲的道理，如果真有，那財富就不會是流動的，一直會在某些人的手裡，你在世界各地看到的城堡，就不會是殘破的，而是始終富麗堂皇的。
06
樓價上升是不是代表老百姓的財富，決定因素要看市場和形勢，樓賣不出，這個財富等於零；
其次是成本因素，如果樓價是升了，其他升得更快，你的財富在哪裡呢？
其實，資產價格與財富並無直接關係，與價格直接相關的是交易。
07
中國城市化的大勢所趨
現在要求發展實體經濟，怎麼發展？
既然有了城市化，有了一浪高過一浪的房價上漲，那麼成本上漲就是無可避免的事情，對製造業的殺傷也無可避免。
蘋果的主要代工廠商富士康是在中國下重本的製造商，但它現在也夠嗆。據說，富士康已經在中國生產基地安裝了4萬臺機器人，以儘量減少僱傭的員工數量。
來自富士康內部的人士說，目前富士康每年生產1萬臺機器人。富士康可能繼續利用機器人取代員工，僅在崑山，富士康就裁減了6萬名員工。
這不是好事嗎？開始搞科技了！不過有一點別忘記，中國的後邊有印度。我們這個世界還有很多成本很低的國家，如越南、緬甸和孟加拉等國，包括富士康在內的製造業不會忘記這一點，所以他們都在大幅度加大對低成本國家的投資，那裡才是他們的未來，不是中國。
中國經濟現在最頭痛的就是產業科技沒跟上，產業轉移卻大規模發生了，製造業沒能出精品，價格優勢卻失去了。
今後看的就是中國能不能適應未來消費社會的節奏，從投資主導轉向消費主導的社會，這是一場大變革，做的好，那麼中國經濟還有希望。
現在看，管理層正在盡全力向這個方向推動改革，但步履艱難，不容易。
不理解的人，不明白的人，遍佈各界，無非都還想著過去的日子，想著大把資金在手，這些都是投資型社會的特點，但這種日子正在走向結束。
一方面， 紀律在加強，管制在繼續；另一方面，社會發展導致的轉型壓力大增，不轉也不行了，老路走不下去了：
所以未來，中國走向一個消費社會
用正常的消費增長，用服務經濟
用科技，用新市場空間
來代替投資和炒作
代替對數量和規模的追求
代替對增長速度的追求
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