来源丨米宅长三角
这些天，相信大家都被黑龙江省鹤岗市300元/㎡，总价1万6的房价刷屏了。
在上海，也有这样地处偏远，人烟稀少，房价滞涨的区域。比如在崇明岛北部新海、东平2镇的8大农场，迄今还能找到单价10000元/㎡以下的房子，有一些精明的上海人，买下这里的房子供奉祖先的“骨灰盒”，比在上海境内买一块墓地还便宜！
当然，笔者今天要给大家介绍的，并非这毫无价值的崇明农场房，而是曾经非常拿得出手，却在这十年间，一手好牌打到烂，从“世界第九湾”堕落成“上海版鹤岗”的奉贤海湾。
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十年前的海湾
造梦“世界第九湾”
位于南上海杭州湾畔的奉贤区海湾镇，是2003年由原奉新镇（海湾大学城、海湾旅游开发区），合并星火开发区、星火、燎原、五四3大农场而成的。
海湾大学城，是上海唯一以乡镇命名的大学城，这里很早就入驻了
拥有25公里黄金海岸线的海湾镇，是上海市海岸线最长的镇，也是上海市人口密度最低、人均绿地面积最多、降尘量最少、空气质量最好的镇，是上海三个重要的生态区（崇明岛、环淀山湖地区、海湾镇）之一；海湾旅游开发区内的碧海金沙，是上海首个通过海水过滤漂蓝后，呈现蓝海、白沙的国家4A级景区。
此外，海湾镇还拥有另一个国家4A级景区都市菜园、海湾国家森林公园，同时拥有豪生棕榈滩海景大酒店、金海岸度假村、18洞棕榈滩高尔夫俱乐部、松声马术俱乐部等休闲配套设施。
早在2008年，海湾镇还伙同市海洋局、上海社科院城市发展研究中心，抛出了“海上城市”战略研究规划，打算比照迪拜棕榈岛的计划，在海湾镇南面的杭州湾海域，打造一个酷似“白玉兰”的海上人工岛，这个梦幻般的
2008年，海湾镇响亮地提出了建设“世界第九湾”的口号，那一年，世茂爱马尚郡，作为首个入驻海湾镇的品牌楼盘，6300元/㎡起价，引得众多投资客来海湾抢房！
直到2010年底（上海2011年1月推出“限购令”之前），海湾房产的均价达到了12323元/㎡，差不多两年翻了一番。而当时奉贤的宇宙中心南桥NO.1的豪宅恒盛湖畔豪庭也只有13000元/㎡。整体来说，2010年时的海湾房价与南桥差距并不大。
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2011-2015失落的五年
房价不升反降20%举市罕见！
此后的五年，2011-2015年，在海湾所在的奉贤区整体均价上涨了56.2%的情况下，海湾居然不升反降，2015年的新房均价仅10448元/平米，较2010年时下跌了20%，令人大跌眼镜！
海湾的房价是在2016年的这波大行情下，也有了显著上涨，当时的二手次新房售价基本维持在22000元/㎡，还形成了区域内一、二手房倒挂的局面。
当时（2016年12月），绿地香溢二期开盘报价18000元 /㎡，只有600多套房源，出现了1000多组客户抢房的局面。
但是，好景不长，2016年的盛况，也仅维持了1年时间。2016年，海湾镇中心星火开发区沿街面的店铺几乎都是中介，现在中介已经关掉了不少了。从2017年中，上海楼市整体出现拐点之后，海湾的看房客户更是少之又少。现在想要抛房套现的房东，房价都要降个四、五十万，才有人来关注一下。比如，世茂爱马尚郡一套89㎡的顶楼复式房，在过年后刚成交，总价才150万，算下来，单价不到17000元/㎡。
海湾这些年的品牌开发商，一点也不比南桥少，世茂、绿地、恒大、碧桂园、泰禾等知名房企都有驻足，起点其实是不低的，就是交通和生活配套，十年来一直没有改善，只有倒退，让投资客心灰意冷，更让自住客备受煎熬！
如今的海湾镇，全是抛房的，少有入手的，二手房挂牌量奇大无比，很多都是2010年前就买了海湾的房，深套到现在的，即便是性价比很高的房子，没个一年半载的很难找到下家。
而海湾镇的新房供应，又在源源不断的接上来。目前在售的有海湾名悦豪庭，一期被政府买断，成为了动迁房，二期商品房已经熬成了现房，面积90-130㎡之间，单价23000元/㎡，有价无市，去化缓慢。另一个在建项目，是碧桂园在2017年9月以11041元/㎡楼板价拿下的宅地项目，如今正在建设中，预计5-6月开放售楼处。
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三大主因铸成海湾十年之殇
限购时代一线远郊绝对鸡肋！
究竟是什么原因，让海湾镇从万众瞩目的“世界第九湾”堕落成如今这幅上海版“鹤岗”的鸟样的呢？
首先，还要归咎轨交规划成泡影！
奉贤海湾，位于上海市中心人民广场正南方向46公里，处在上海纵轴线南北高架-济阳路高架-浦星公路的最南端，距纵轴线上最近的轨交8号线沈杜公路站约25公里。十年前，当南上海外环外的闵行浦江镇、奉贤新城（南桥）人口尚不多，浦星公路尚不很堵时，驱车从海湾到轨交8号线沈杜公路站仅半小时，非上下班高峰时到人民广场驱车也就1个小时，且全程不要买路费。然而，十年后的今天，当浦江镇、奉贤新城人口大量涌入之后，同样是这条路，同样是这点路程，耗时起码翻了个倍。
二十年前，海湾镇境内，占地72平方公里的星火开发区
1999年制定的《上海2020年总体规划》，曾规划了4条市域骨干轨交线路之一的R3线，起点就设在星火开发区。
进入21世纪以后，星火开发区原来主打的生物医药产业，被张江高科技园区取代；重型装备制造产业，被临港产业区拿走，星火开发区开始冷落了。后来轨交规划几经调整，R3线被分拆成北段的11号线与南段的16号线，R3南端的终点也随之移到了临港新城滴水湖。
但是，此时的海湾镇，还没被彻底抛弃，R3线不来了，市里还是规划了5号线，甚至还动念过将8号线延伸到海湾。
但是最终，史上最拖，比预定通车时间晚了六年的5号线南延伸段，2018年年底通达奉贤（南桥）新城后，后面近10公里长的海湾段还是被废弃了！原因是5号线车型小，6节C型编组，又是站站停，即使延伸到海湾，一路晃到外环外的莘庄都要超过1个小时。
5号线海湾段方案废弃后，市里又画了一个更大、更远的饼，在2018年初发布的《上海2035年总体规划》中，将有市域铁路奉贤快线，从浦东前滩板块的东方体育中心，一路向南通达海湾，并与规划中始于浦东机场旁的上海东站，经由临港、海湾、金山、平湖、海宁、桐乡，终到杭州西站的设计时速350公里的沪乍杭高铁，在海湾站交汇。
从最早确凿规划2012年即可通达“世界第九湾”海湾的5号线，到如今“画大饼”2035年前可能会通到海湾的市域铁路奉贤快线……事实上
事实上，浦东铁路海湾站（位于海湾镇星火开发区北侧），很早就开行过“上海南站-海湾-芦潮港”的市郊客运列车，可是每天只有2个班次往返，又不在上下班通勤时间，成为形同虚设的“运椅子”专列，2012年市域铁路金山线开通后，浦东铁路客运列车就停运了。此后，2015年一度又传出市域铁路金山线将在亭林分岔，引出一条奉贤支线的规划设想，该规划还上了上海铁路局“十三五”新线建设规划图，但最终还是不了了之，奉贤支线的线位，被《上海2035年总体规划》中的市域铁路南港线、奉贤快线所替代。
第二，得归咎于奉贤区狭隘的“宇宙中心论”！
和上海其他郊区普遍的“一城一镇”双中心发展模式不同（比如：宝山有罗店美兰湖北欧新镇，嘉定有安亭国际汽车城，闵行有新浦江城，青浦有朱家角水乡古镇，松江有佘山国家旅游度假区，金山有亭林-朱泾-枫泾发展带，崇明有东滩、长兴造船岛），唯独奉贤区，只知道一味做大南桥，打造单核“宇宙中心”，其他乡镇发展一概不予重视。
南桥曾经最强大的区内对手是西渡，因为西渡一江之隔的就是老闵行，是奉贤最早吸引市区新移民的地方。南桥为了遏制西渡发展，在2003年奉贤乡镇大合并时，撤销了西渡镇，并入了南桥镇。然后把一众“西*线”公交车，改成了“南*线”公交车，统统不往西渡去，缩线到南桥汽车站。西渡的轨交5号线南延伸段，其实在2010年闵浦二桥开通后，就具备开通条件，却被南桥硬生生的拖掉了8年。
南桥对待海湾，也是一样。说好的轨交5号线延伸海湾不让延了，海湾原有的能一部直达上海市中心淮海中路柳林路的沪海专线又被奉贤区交通委以疏解浦星公路交通压力为由，缩线到了8号线沈杜公路（原航天博物馆）站，改名为“航海专线”，直达线变成区间线不说，新的“航海专线”和后来的“海沈线”为了拉客兜生意，还七拐八拐冒出了几十个中间站出来。原来奉贤享有“特权”直达市中心的沪海、南申专线，如今只有南申专线（南桥汽车站—淮海中路柳林路）一根“独苗”保留了下来。被裁的“沪海专线”，也就让海湾镇，与奉贤东乡的四团、五四、平安、邵厂一样，成为了乡间的普通小镇，与“宇宙中心”南桥的差距越拉越大！
第三，得归功于上海的5年社保限购政策！
如果没有上海限购，2011-2015年，海湾的楼市就冷不下来，毕竟当时只有12000多元/㎡的海湾，规划蓝图如此诱人的海湾，
如果没有2016年底，“沪九条”从严限购，2年社保变5年，二套首付7成以上的“苛政”，上海房票还不至于像今天这样弥足珍贵，海湾还是有翻身机会的。但是，5年社保从严限购，彻底的把这块上海远郊尚未开通轨交的“处女地”搞成了茹毛饮血的“西伯利亚”了！
而今日海湾之困局，如果放大到整个长三角区域看，对照一下杭州湾彼岸的宁波杭州湾新区，再对照一下长江彼岸的崇明飞地上、启东滩涂上，开发量比海湾更大，未来更具不确定性的大盘，笔者还是想说一句：海湾的“前车之鉴”，值得大家警醒！
春干物躁之际，多给正出现转机的楼市泼一点凉水，是为了大家今日之抉择，勿为未来之“鹤岗”高位站岗！