华创证券发布投资研究报告，评级: 强推。
保利地产(600048)
3Q19 业绩同比+34%， 毛利率和权益占比提升， 维持全年业绩+30%判断
3Q19 公司营业收入 1,117.9 亿元，同比+17.8%；归母净利润 128.3 亿元，同比+34.1%；基本每股收益 1.08 元，同比+32.9%； 毛利率和净利率分别为 35.9%和 11.5%，分别+3.2pct、 +1.4pct；三项费用率合计 8.9%，同比+0.7pct，其中财务和管理费用率分别+0.4pct、 +0.3pct； 投资收益 16.1 亿元，同比-20.2%；净资产收益率 10.0%，同比+1.5pct。 业绩增速高于营收主要源于： 1）高毛利率项目集中结算； 2） 少数股东权益占比 26.9%，同比-2.0pct； 3）持有金融资产分类调整导致公允价值变动收益同比多增 5.0 亿元。 考虑到： 1） 19Q3 末预收款达 3,829 亿元，较 18 年末+27.7%，可覆盖 18 年营收 197%； 2）3Q19 竣工 1,723万方，同比+46.9%，快于同期营收增速+17.8%，并 19 年计划竣工同比+24%，竣工态度积极； 3）从历史结转规律看， 10-18 年前三季度营收和业绩分别平均占比全年 50%、 51%， 因而维持全年业绩预测 246 亿判断、对应同比+30%。
3Q19 销售 3,468 亿、 同比+14%， 低基数&一二线布局确保全年销售稳增
3Q19 公司销售金额 3,467.7 亿元，同比+14.2%， 其中一二线销售占比 75%；签约面积 2,293.8 万方，同比+13.3%，销售均价 15,118 元/平米，较 18 年均价上涨 3.3%；实现销售回款 3,098 亿元， 回款率 89.3%，同比+3.6pct，销售质量进一步提高； 3Q19 新开工 3,675 万方，同比+11.5%， 完成全年计划新开工 4,500万方的 81.7%。 考虑到公司资源分布集中于一二线， 在当前一二线市场相对稳定以及公司 Q4 销售低基数的背景下，预计 19 年全年销售仍将保持稳增。
3Q19 拿地结构优化、 成本控制得当， 融资优势凸显， 负债率明显改善
3Q19 公司新增土储建面 1,493 万方，同比-39.2%， 对应总地价 996 亿元，同比-39.1%， 其中一二线拿地额占比 76%， 同比+1pct； 拿地额占比销售额 29%，拿地偏谨慎； 平均楼面地价 6,671 元/平米，同比持平，拿地结构优化并成本控制得当。 19H1 末有息负债综合成本 4.99%，和 18 年持平，保持行业最低水平。美元债和中票融资成本仅在 3.6-3.9%之间，较 18 年 3.9-4.9%水平进一步下行。19Q3 末资产负债率 79.6%， 扣预收款后的资产负债率 40.4%， 净负债率 82.3%，分别同比-0.2pct、 -2.5%、 -19.2pct，负债率明显改善。
多元化业务稳步推进，保利物业港股上市在即，有望增厚公司市值
3Q19，保利物业分拆上市工作稳步推进，于 9 月 17 日收到中国证监会出具的《关于核准保利物业发展股份有限公司发行境外上市外资股的批复》；保利投资顾问继续推进与业界龙头合富辉煌的战略合作，加大与外部开发商的合作，累计覆盖城市超过 210 个，持续提升市场竞争力；商业管理新拓展购物中心、酒店和公寓合计 14 个项目，以轻资产模式继续推动品牌及管理输出。
投资建议： 业绩高增，销售稳健，保利物业望增厚市值， 维持“强推”评级
公司积极变革始于 16 年，目标方面，董事长宋广菊提出未来三年重回行业前三，显露央企龙头气魄；激励方面， 17 年推出大力度跟投方案，领衔央企最高水平，消除激励不足诟病；资源整合方面，中航集团旗下地产项目收购完成，保利置业股权收购也有突破性进展，彰显资源整合优势； 16-19 年，公司积极拿地，重点布局一二线及城市圈，拿地结构优化的同时成本稳中有降，同期公司销售保持快增，目前业绩已进入丰收期。此外，保利物业港股上市在即，有望增厚公司市值。我们维持公司 2019-21 年每股收益预测 2.06、 2.47、 3.00 元，目前 19/20 年 PE 为 7.5/6.3 倍， 18A/19E 股息率为 3.2%和 4.2%，维持目标价20.62 元，维持“强推”评级。
风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业融资政策超预期收紧