西南证券发布投资研究报告，评级: 增持。
保利地产(600048)
业绩符合预期，盈利能力进一步提升。近期公司发布了2019年三季报，前三季度实现营业收入1117.9亿元，同比增长17.8%，实现归属于上市公司股东的净利润128.3亿元，同比增长34.1%，增速相比中报有所回落，但符合市场预期。盈利能力方面，前三季度公司毛利率和净利率分别为35.9%和15.7%，同比分别增长3.2和1.5个百分点，前三季度公司归母净利率11.5%，同比提升1.4个百分点，盈利能力进一步提升。
销售稳步增长，净负债率同比减少。2019年前三季度，公司累计实现签约销售金额3468亿元，同比增长14%，其中一二线城市销售金额占比75%，并实现累计销售回笼3098亿元，回笼率达到89.3%，回款率较同比提升了3.6个百分点。实现累计销售面积2294万方，同比增长13%，销售均价15152元/平方米；2019年第一、第二、第三季度，公司分别实现销售金额1097亿元、1430亿元和941亿元，同比分别增长26%、11%和7%，分别实现销售面积700万方、936万方和657万方，同比分别增长18%、9%和15%。截至三季度末，公司总有息负债2759亿元，净负债率为82%，同比减少19个百分点，其中短期有息负债482亿元，现金短债比为2.3倍。
坚持深耕一二线，三季度拿地明显增多。2019年前三季度，公司新增项目84个，同比减少22%，对应计容建面1493万方，同比减少39%，前三季度新增计容建面为2018年全年新增计容建面48%，同时新增权益建面1130万方，权益比76%，一二线城市拿地占比约为75%。前三季度，公司拿地金额996亿元，权益地价760亿元，同比减少24%，新增土地楼面地价6382元/平方米，同比持平。分季度来看，2019年第一、第二、第三季度公司新增项目数量分别为14、30、40个，对应计容建面分别为279.5万方、541.3万方和667.2万方，分别同比减少62%、30%、29%，2019年第一、第二、第三季度公司新增土地楼面地价分别为5723元/平方米、6237元/平方米和7185元/平方米。截至三季度末，公司已覆盖全国108个城市，共计666个项目，总建筑面积24772万方，其中待开发面积7654万方。
盈利预测与投资建议。我们预计2019-2021年的EPS分别为2.01元、2.49元和3.08元，考虑到公司物业拆分上市稳步推进有利于估值提升，给予公司2019年8.5倍估值，目标价17.09元，维持“增持”评级。
风险提示：拿地成本上升、物业分拆低于预期等。
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