遺落的旧时光
非常不靠谱 ，有很大风险。
12年能够回本的商铺，回报率就是8.3%，这样的商铺不能说没有，有也是凤毛麟角，而且基本上会内部销售给那些与开发商有利益关系的人，不可能流入市场销售。看看周围的商铺租金就知道了，通常也就在5个点以下，8.3%的回报率，位置好、总价低才能达到。
返租铺更不靠谱。销售人员的承诺，多数是口头承诺，说不定做个几天就转岗了，他能让开发商给你白纸黑字的书面字据吗？即便开发商给你书面字据，12年中开发商早就撤离了，你到哪里去找，即便找到，他宣布破产了，没钱给你又能怎样？
如果你接盘了，下一步就是和第三方签约，开发商不会和你签。也许前面几年开发商的房子没卖完，会给购房者一点甜头，等房子卖完可以脱身了，购房者的租金也就没有保障了。
拿不到租金你肯定会找开发商清算，但合同不是与开发商签的，再去找第三方，第三方可能早已易主或宣布破产，甚至有的第三方就是开发商雇的。基本上就是这么一个套路。
其实想想就能明白，如果当地商铺的回报率普遍都在5%以下，开发商做什么生意能够达到8.3%的回报率？返租这一招对那些爱赌、心存侥幸的人可能有效，对稳妥投资的人来说就是个笑话。
抽时间来看看
看到这样的问题我真的是为你担心，你所说的这种模式在很早之前就出来了，为售后包租模式。售后包租，这种方式始于上世纪六七十年代的美国，后盛行于日本、中国香港，在国内最早出现在上世纪九十年代初期。它与当时的房地产投资热潮伴生，刚开始出现时火爆一时。虽然现在售后包租商铺相比以前少了很多，但是在很多城市还是能遇到的。
我以我刚写的一篇售后包租商铺的文章来说说售后包租商铺有多多么的不靠谱。
高回报率很难实现
售后包租商铺为什么那么好卖？最主要的原因就是开发商承诺的高回报率。大多的售后包租商铺承诺的回报率都超过6%，还有部分能达到10%。在经济本来就不景气的现在，买个商铺能每年稳定达到超过6%的回报，无疑是个很大的诱惑。
售后包租商铺大多是商场里面的格子铺，一楼、二楼、三楼，甚至四楼、五楼的都有。大多的投资者都是选择买二三楼，或四五楼的商铺，因为总价相对便宜。就拿一个三楼10平米的格子铺来说，总价为30万，开发商承诺前三年回报率分别为7%、8%、9%，第四年、五年分别为10%，前三年租金直接抵扣房款，第四年开始收租金。按照第四年的回报率计算，第四年的租金为30000元，月租金为2500元，折合每月每平米的租金为250元。一个不知名、位置还不怎么好的商铺三楼能租到250元一平吗？现在很多的临街商铺都达不到这样的租金水平。所以大家仔细算一算未来的租金就知道这么高的回报率有多难实现了。
租金抵房款是“坑”
大多的售后包租商铺都有租金抵房款这样的活动，对于不了解的人来说，还真以为自己捡了便宜，但实际上是开发商挖的“坑”。售后包租商铺的单价是很高的，2、3楼的商铺单价可能高达4、5万一平，这种情况很多人是想买都买不起的。为了降低投资门槛，在将商铺分割成小面积产权格子铺后，再用租金抵房款，这样总价就便宜多了。
开发商的实际销售价格都是远高于备案价的，这种价格基本上不可能完成备案，所以开发商变相的用租金抵房款来降价，最后的价格再进行网签和备案。比如商铺的单价为4万一平，10平米的商铺价格为40万，按照前三年租金抵房款，一次性抵扣24%，也就是抵扣9.6万，剩余房价为30.4万。实际上开发商的备案价很有可能还低于这个价格，租金抵房款对开发商是没有任何损失的，反而还让投资者觉得占了便宜，而且前三年还不需要支付租金。
售后包租合同藏“猫腻”
以上说的租金抵房款、高回报率，还有十年、十五年，或者二十年的这些内容都会写在合同里，这样也更让投资者放心，如果是口头承诺，相信没什么人会买的。那么签了合同就没问题了吗？投资者一般会签两份合同，一份是购房合同，也就是买商铺的合同，另一份是售后包租合同，也就是以上这些内容。购房合同肯定是和开发商签的，只有开发商才有卖房的资质。售后包租合同则大多不是和开发商所签，而是和物业公司、投资管理公司等签订。所以在签合同时开发商已经“全身而退”了，以后收不到租金找开发商也没用。这些物业公司或者投资管理公司大多为“皮包”公司，根本没什么钱。如果出现纠纷，就算投资者官司打赢了，也基本上拿不回钱。
综上所述，售后包租商铺有很大的风险，你这种情况年回报率超过8%，现在的经济本就不景气，商铺也不景气，所以我认为不靠谱。
房简单
有一定风险。
第一，售后包租是违规的。所以你说的这种包租应该是开发商安排的另外一家公司与你签署合同，而非开发商与你直接签署合同，而实际跟你签署合同的这家公司的实力就不好说了。出问题的很多，没出问题的也有。
第二，目前大环境下，商铺经营一般会比较难，所以即便跟你签署合同的这家公司想经营，也未必能经营的下去，如果经营不下去，后面连锁反应到的就是投资客。
第三，包租12年，也就是144个月，假使商铺总价是144万，年均就是12万。假使144万拿来投资到比较稳定的基金，按年利率6-8%算的话，一年8.64万至11.52万，如果稍微加点风险，年利率10-15%应该也没问题。所以从风险和收益的双重角度来看，投资商铺的效益比相对更差。（可能你会说商铺作为不动产会增值，但我觉得这种可能性不大，如果未能增值可能性大的话，开发商一般无需采用这种售后包租模式。）
第四，在中国，普通企业的存活期限也就3-4年，所以12年时间太长，一旦签合同的这家公司发生问题，无法兑付，那最后只能解除合同，拿回商铺。关键，拿回商铺又能干嘛呢，摆在那里么。
金陵讼师解惑
这种包租包管的商铺都是套路:
模式如下:前三年房租(21%-24%)一次性从总房款中扣除，说是减轻您投资的压力，实际上提高房价，不给租金;第四年以后的约定个百分比，逐年递增或者按9:1 8:2分成。还有可能提供多少年后不满意，可以120%-150%退房。
大家如果遇到这种商铺千万不要买，原因如下:1.包租包管合同是和商业管理公司签的(通常注册资本100万的皮包公司)，给不出租金就会倒闭，就是为了销售而注册的公司。
2.基本上我知道的这种模式维权特别多，99%拿不到钱，天下没有这么好的事，
3.买商铺投资不要看回报，要看地段，周边实际租金，互联网的发展 实体商铺很难有好的租金回报，一铺养三代的机会早就没有了!
南京金子
实际年化收益率
12年，返还98%的购买店铺的款项，那么按照复利来计算，12年，每年的年化利率平均为5.86%，目前来看，一线城市的房租收益率都在2%以下，二三线城市的房租收益率大约在3%左右，四五线城市的房租收益率勉强能达到4%，如果按照房租收益率来看，这套商铺的房租收益率已经超过了四五线城市的平均水平了，划得来。
要注意风险
1、套路，开发商也是要赚钱的，那么再给你比较高的收益的时候，一定要看清楚是不是有其他的附加条件之类的；
2、时间，12年，很长了，这12年会不会一直收到房租是个问题，房租不会是开发商给你的，是实际的租客给的，如果说由于某些原因，租客没了，租金从何而来，收益从何而来？
综上所述，房租收益率是很不错了，但是要注意风险，我家附近类似的房产销售套路也有，但是销售情况并不是很好，而且销售不好的话，怎么吸引商家入驻呢？
经济观察哨
你买的是正规的商铺，有合同保护的，如果现在商铺已经出租了那就是最好的了，不要去问别人，别人只会给你说这里不好那里不好的，那我就问一下，怎么样才是好的？投资有点风险很正常，厌恶风险的就存银行，稍大一点就买理财产品，更大的投资门面商铺，往上就可以买p2p，现在还有很多人在炒外汇，炒比特币，风险和收益是成正比的，你想只赚不亏，天下哪有这种好事，所以说想要什么样的收益，就要承担什么样的风险
疲惫迷茫的人
我知道朋友就买了这样一个商铺，和你这个承诺差不多。
到目前已经过去七八年了，实际情况是，商铺租不出去，别说租金，投资进去的资金也貌似打了水漂。现在投资人都在打官司，要求返还投资资金及多年利息，有少部分人得以返还投资资金，但利息无从说起。大部分还在等待。何时有个完美解决方案，遥遥无期。
至于为啥租不出，大概原因就是引不来商家入驻。投资商租不出去，拿啥给你？
所以，商铺投资要小心。
睡不着就起来嗨
当年我买铺时选了自租房，包租的铺子价格高，前两年反给你的就是你多掏的，三年后生意普遍难做，中心铺子店租太高租不出去，自租的价格好调，统一租的加上各种费用就更难租了！关键还要看你在路边还是在mall
无聊看看别多嘴
我就知道真的一直上涨的商铺，开发商都不卖，只对外出租，收租金，而承诺能否兑现，就看您的运气了，要是我，我不和开发商赌，输不起啊
贾俊彤
差个二不到100%