会议概要
主题：武汉新冠病毒疫情的影响和启示——房地产视角
时间：2020年2月5日 周三 19:30-20:45
主讲：西南证券房地产行业首席分析师 胡总、南国置业董秘 畅总、华夏幸福董秘 林总
主要内容
第一部分：非典影响复盘、疫情的可能影响及变化、对投资的启示等
第二部分：武汉疫情的防控、对武汉市场的影响、上市公司策略与看点等
第三部分：上市公司对疫情的应对及反应、可能带来的影响、经营亮点等
西南证券 胡总
【非典期间复盘】
最早2002年12月15日，最末6月初，预期最坏的时候影响在4月15日，行业影响就4月和5月。
1）基本面：就2个月扰动，全年看影响小
拿地面积（10%）、销售面积（19%）在4月受到影响（8月是另外一个低点），新开工影响相对小的多（上半年高 下半年地，季节性影响为主）。面积影响大于金额影响，2002年7月刚出招拍挂制度，地价弹性和房价弹性持续显现。非典冲击明显不及2003年的121号文，后者导致了8月销售的低点、土地购置面积低点（-5%）、销售面积（18%）。房企到位资金相比销售滞后一个月，2003年5月出现低点，单月+28%，2008年8月低点14%（下半年影响更大）。
2）政策面：控别墅用地供应——提振购房者信心——提升二套房信贷条件——明确支柱地位
2003年2月，国土部首次发布了《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》，强调“停止别墅类用地的土地供应”。这个背景是，2002年7月国土资源部制定《招拍挂出让国有土地使用权规定》开始施行，2002年下半年土地供应大幅增长特别是别墅类用地供应比较无序。从2003年3月开始，全国土地市场执行治理整顿拉开大幕。
之后非典开始影响预期，4月15开始感染人群大幅增长，北京开始“地产救市”，开发商为购房者代缴契税等。5月中旬公布了《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》，对购房者的权益有更多的保护，提高了买房者的积极性。
2003年6月13日央行发布121文件，全名为中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发[2003]121号)。首次提出对二套房适当提高首付款比例，不仅规定了开发贷款，还对与房地产贷款有关的所有方面，包括住房按揭、土地储备、施工企业贷款，连公积金都管到了。这个政策导致了2003年8月商品房单月销售面积18%的低点，单月销售额25%的低点，对应房企到位资金14%的增速。
8月底国务院发文《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(即国发18号文件)印发，明确了房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。
3）股票交易：A股与H股差异很大，个股差异也很大。A股在相对较高的位置，H股在相对较低的位置，流动性和预期决定了走势，非典影响并不大。
万科：2002年6月底出现高点，因可转债利空事件一直跌到2002年底。非典预期起来的时候，在2003年4月15日开始跌了13%，差不多9个交易日。6月初有政策利空的时候，万科跌了20%，差不多一个月时间。2003年全年万科上涨38%。
金地：从2002年9月底一直跌到2013年底，2003年4月15日跌了16%，之后横盘在6月初之后又开始跌，到年末跌了39%。2003年全年下跌45%，股票表现明显弱于万科。
中海：非典期间自2003年4月15日开始只跌了5%，之后从4月底开始持续上涨到6月初，之后遇到政策利空开始横盘，8月底的时候继续上涨，一直涨到2004年的1月下旬，2003年全年上涨了100%。
整体来看，在2003年，行业处于供应求，正在进入商品房浪潮的快速发展阶段。2002年7月招拍挂制度，2003年8月底国务院对房地产支柱产业的定位是两个关键制度。那个时候消费占比较弱，非典对消费的打击影响不大，对经济只有一个季度的影响。非典对楼市基本面影响其实也就是两个月的扰动，疫情的影响整体不及信贷利空政策的影响，股票表现A股和港股差异很大，板块较弱，强势个股很强，中海明显强于万科，万科又大幅强于金地。
【新冠病毒疫情的影响】
1）比较下 新冠病毒和非典
2003年非典，中国内地5327人感染，死亡349人，死亡率7%；最早出现案例2002.11.16，最后出现案例是在2003.6.3，总共半年多时间。这次新冠病毒，2019.12.5最早，2020.1.1国家卫健委成立专家小组，1.20钟南山接受央视采访，截止到2月5日中午，确证2.44万人，疑似2.33万人，一天内分别新增3889人和3971人。从边际变化看，新增疑似数据从高峰5000多掉到了4000以内，很多省份新增疑似病例有显著下降，说明有了初步效果。但新冠病毒感染的人群我们预计是非典的15-20倍，考虑到交通发达、人口流动及经济对消费更为依赖，这次疫情的影响肯定会明显超过非典。非典是两个月的扰动，我们预计这次疫情有4-5个月的扰动，二季度末之前可以结束，应该不会再推到下半年。认知危害——处置防控——封关闭路——数据稳定——病情稳定——逐步解封，后面还有三个过程，这个过程不会短。
2）对房地产的影响
经营层面现金流的风险：比如资金成本是刚性的、待支付的土地款、建安合同也是刚性的，但销售及回款依赖终端需求，特别是三四线需求受到封城、交通阻隔、疫情传播错过了春节前后的反向置业窗口期，全年来看恢复的概率可能也不是很大。一二线相对好一些。
卖楼困难的风险：房屋交易毕竟是大金额、低频率，与地理位置和配套密切相关的一种商品，不少房企赏识，但依然觉得有较大困难，这是个线上销售对线下销售的取代性问题。
复工的人员和建筑成本问题：不少农民工在家里出不来。有赖于农民工附加劳动的部分建筑材料可能会面临价格波动。
【对投资的启示】
周一大跌、周二上涨，市场强化了方向的选择；地产股有防御价值，建议选择高弹性（中南、新城、阳光城）+龙头（万科、保利、金地），医药有防御性也受益疫情防控，进攻方向依然是电子、5G、新能源、电动汽车产业链。
可能有利于政策、信贷环境的改善，也可能刺激行业横向并购的发生。从程度上看，疫情对旅游、交运、可选消费、线下体验的影响肯定大于地产，地产的需求可能被延后，但不会消失。只要能卖出一定量的楼、融资没什么大问题，地产的风险就会缓解，后面的季度可以补回来。疫情影响越大，政策更可能发挥逆周期调节，更加凸显地产稳定器作用，政策自去年四季度以来是底部宽松的趋势，现在会更强调因城施策，信贷政策更趋灵活。此外可能会促进行业整合，龙头房企和优质房企横向并购，市占率逆市提升。
地产开发类公司更值得关注的是周转快能顺利卖房有稳定现金流的（新城的商业、中南的周转、万科的现金流），还有横向并购能力强、销售弹性大的（融创、世茂、奥园），也可以买基本面/风险偏好出现拐点的公司（华夏幸福、阳光城、佳兆业、蓝光等）。物业管理类公司，估值在高位并不便宜，抵抗疫情并不能提升估值，但确实加强了物业与业主的粘性，有助于非核心业务的拓展，物业股的核心还是看现金流的稳定性、看合同面积的潜在增速，可以关注A股新大正、招商积余，港股的 保利物业、蓝光嘉宝。商业类还是需要看股价位置，关注大悦城。
南国置业 畅总
主要讲讲武汉对疫情的防控、疫情对武汉房地产市场的影响、南国置业的应对与经营情况。
1）这次武汉新型冠状病毒影响确实比较广泛，从湖北演绎到全国，但现在从数据上看，单日疑似病例在非湖北区域明显回落，应该说看到了防控的效果，湖北的确诊病例也有见顶的迹象，当然还需要观察整个湖北由于是疫情的源头，所以控制力度现在还比较大，虽然网上在传各种各样的消息，但总体上武汉的疫情防控工作还是在有序开展，人力资源、各种防控物质都在源源不断地进入武汉，下面的市县管控的也很严，我们有信心相信能够控制好。
2）出于安全整顿的需要，1月20号之后武汉的售楼处基本都停了、包括盈利性质的工地等，不少商业也在休业。武汉的房地产市场暂时还是一个暂停的状态。我们公司在年前也在反复讨论疫情的应对和处置工作，做了必要的防护，确保生产经营人员的安全，该停止的工作也配合政府要求。截止2月4日武汉土地招拍挂情况：A仅有一块青山地区的工业用地；B原计划1月中旬缴纳保证金及申请书的时间延期至2月17日。
3）南国置业是央企背景但总部在武汉的公司，之前更多是商业开发与经营，后面变成住宅商业并重，还涉足园区开发经营的公司。武汉的项目基本上占公司一半，另外我们在重庆、成都、深圳等地均有项目储备，深圳还有50多亿的货值，商业运营面积超过150万方。公司在2019年有更大的变动，管理层进行了显著的优化，我们的择时拿地能力、开发能力和周转速度相比之前都有显著的提升，回归到行业中位数的水平，当然和优秀房企相比还是有一定差距。目前是2月初，我们并没有调整去年底制定的年度工作计划。毕竟即便不考虑2月份在内，也还有10个月时间，后面的工作还是可以补回来。南国置业市值比较小，去年的营收规模也不高，但经历基本面拐点的趋势比较明确，我们对未来的信心比较足，投资者可以多关注我们。
特别说明：华夏幸福 林总发言部分暂略，有需要了解的投资者欢迎与我们联系。
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