前言:
明天,2月28日,過了明天,新版《深圳經濟特區物業管理條例》就要正式實施了!
“上帝的歸上帝,愷撒的歸愷撒”原文出於《聖經·新約》。其本義就是要分開世俗權力和精神權力,即:要政治(即“愷撒(羅馬帝國皇帝的稱呼)——肉體生活——世俗權力)和宗教(上帝——精神生活——精神權力)分開處理,劃清兩者的界限。而“上帝的歸上帝,愷撒的歸愷撒”如用於法律中,就指“確權”,依據法律法規的規定,明確法律關係中不同主體各自的權利、義務,起到“定紛止爭”。
從物權法角度分析,“分散產權建築物的各個小業主”之間法律關係,是如何處理“專有權、共同所有權、成員權”(建築物區分所有權的主要內容)之間的關係;而如果業主聘請了專業公司(物業公司)負責管理該建築物,就在業主和物業公司之間就產生了物業管理法律關係
慶幸!即將在2020年3月1日實施的《深圳經濟特區物業管理條例》(2019年版)正本清源的將物業管理活動中涉及到的各方主體、及其職責、權利義務管理講的清清楚楚、明明白白,非常好的起到“定紛止爭”作用。如:
第三章《業主和業主組織》中清楚了規定了業主、業主大會、業主委員會、業委會委員等各自的權利義務、職責要求;第四章《前期物業管理》中規定了業主(業主組織)與建設單位的法律關係、權利義務;可以說新條例的法律設計,使得“業主的歸業主,物業公司的歸物業公司,政府的歸政府”。
最值得稱讚的是,2019年深圳物業管理新條例恢復老做法、全面實行“酬金制”,設置了“業主共有資金”制度,明確了“承接查驗”屬於業主(業主大會)的職責等內容,使得深圳範圍內的物業管理法律關係、業主(業主組織)和物業公司之間的法律關係、權利義務清清楚楚、簡簡單單,物業公司只需要做好本職工作,努力提升物業服務質量,為業主提供優質物業服務即可!下面就從簡單聊聊這方面的內容:
1、業主(業主組織):
以上基本就是:收不收房子自己定(承接查驗),房子怎麼管自己定(物業管理的方式),自己交錢自己管,怎麼花錢自己定(業主共有資金使用),業主做錯了事情自己承擔!——但要注意!這裡的“業主”是指業主組織(業主大會),不是單個業主。
2、物業公司:
深圳物業新條例對物業公司及其要求,主要規定在第五章《物業服務》、第七章《物業安全管理與使用維護》中。第四章《前期物業管理》主要規定了建設單位應當選聘物業公司提供前期物業服務,其他方面主要規定了業主與建設單位的事務(如:建設單位擬定臨時管理規約、承接查驗等)。
至於物業公司提供的物業服務,也是在業主(業主組織)聘請物業公司後,物業公司按照物業服務合同、物業年度預算等內容,為業主提供物業管理區域的建築物、構築物及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、巡查以及其他日常管理,維護環境衛生和相關秩序的服務;其物業服務內容、服務質量、服務標準等都是由業主自己決定的
3、政府:
首先,新條例將政府的職責由原先的“單純監管”變成了“政府監督管理和指導相結合”。規定在部分業主“不履行自己職責”的時候,主動或經申請介入到物業管理的事務中,協助和指導物業管理中的相關事務。所以,除開政府本身的監管職責,其政府“指導”職責就是代業主履行自己的義務。如:
街道辦事處應當在收到書面要求(業主成立業主大會)後一個月內成立籌備組,也可以根據物業管理區域實際情況主動組織成立籌備組業主委員會未按照規定召集業主大會會議的,業主可以請求物業所在地街道辦事處責令限期召集;逾期仍未召集的,由物業所在地街道辦事處組織召集。未依法成立業主大會和選舉產生業主委員會的住宅物業管理區域,可以由區住房和建設部門會同街道辦事處,徵求該區域業主、物業使用人意見之後,指定物業所在地社區居民委員會負責召集需要業主共同決定事項的會議,並代行本條例規定的選聘、續聘、解聘物業服務企業,籌集、管理和使用物業專項維修資金,調解因物業使用、維護和管理產生的糾紛等業主大會和業主委員會職責故,深圳物業管理新條例,將物業管理定位於“業主聘請了專業公司(物業公司)管理物業(建築物),業主和物業公司之間就產生了物業管理法律關係”,業主和物業公司之間的權力義務、物業服務內容等都是依據業主大會的決定、按物業服務合同的約定執行,清清楚楚、簡簡單單!
總之,深圳特區物業管理新條例在內容方面釐清了業主、物業服務企業之間的各種關係,使物業管理工作迴歸本質,以民生幸福標杆為目標,努力為業主、物業使用人營造安全、舒適、文明、和諧、美麗的工作和生活環境,實現住有宜居。
新條例對於物業企業而言,就是可以單單純純、本本分分的做好物業管理本職工作,不用考慮太多人為、非法的干擾,努力提升物業服務質量,為業主、物業使用人提供優質物業服務!讓業主滿意、客戶滿意!
以下,是老周往期解釋深圳物業管理新條例的頭條文章,裡面內容更加詳實,有興趣朋友可以看看。