中金公司发布投资研究报告，评级: 跑赢行业(OUTPERFORM)。
保利地产(600048)
公司近况
我们更新公司基本面情况及观点。
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我们预计 2020 年销售额将达 5400 亿元。 2019 年公司实现签约销售额/销售面积 4702 亿元/3110 万平方米（克而瑞口径），分别同比增长 16%/12%，对应销售均价同比增长 3%至 15118 元/平方米。往前看，在充裕可售货值的支撑下，我们预计公司明年有望实现5400 亿元的销售额，对应同比增速 15%。
拿地力度下降，权益占比回升且货值充裕。 1-11 月公司拿地面积同比下降 34%至 1987 万平方米，拿地成本同比下降 35%至 1152亿元，相当于同期销售额的 27%（2017/2018 分别 89%/48%），对应拿地均价同比下降 2%至 5798 元/平方米，占当期销售均价的39%（2017/2018 分别 44%/42%）。公司拿地权益占比提升至 73%（2017/2018 分别 60%/63%，金额口径）。 截止 11 月末公司未售土储约 1 亿平米，对应可售货值约 1.6 万亿元，相当于 2020 年销售额（中金预计）的 3 倍。向前看，我们预计公司明年加快拿地，且权益比会维持在 70%以上。
预计今明两年盈利复合增速达 24%，结转毛利率保持平稳。 我们保守预计公司 2019~2020 年归母净利润分别增长 25%/23%。截止3 季度末公司预收款 3829 亿元，为 2019 年收入（中金预计）的1.6 倍，可充分锁定未来业绩。我们预计公司今明两年结转毛利率保持平稳，主要因：尽管当前销售毛利率边际向下，但公司尚有近 20%未竣工土储（截止 1H19 末）是 2015 年及之前获得的高毛利项目，公司依然可通过高低毛利项目结转搭配使利润率整体处于基本平稳的水平。
在手现金安全边际高，融资成本维持低位。三季度末公司在手现金 1126 亿元，为一年内到期有息负债的 2.3 倍，净负债率 88%。伴随公司全年拿地力度放缓，我们预计公司全年净负债率边际下行。截止中期公司有息负债融资成本 4.99%，处于行业低位。
估值建议
维持 2019 年每股盈利预测不变，上调 2020 年每股盈利预测 4%至2.43 元/股（主要因公司销售稳增），引入 2021 年每股盈利预测 2.80元/股。公司当前股价交易于 6.7 倍 2020 年预测市盈率。 维持跑赢行业评级，上调目标价 10%至 20.65 元（主要因市场风险偏好上升），对应 8.5 倍 2020 年目标市盈率，较当前股价有 28%的上行空间。
风险
推盘进度不及预期；主要布局城市地产调控政策超预期收紧。