当下的郑州楼市,哪类购房者相当受伤?
不是揣着巨款抢不到房源的土豪;
不是凑不够钱真正买不起房的人;
而是那些恰恰好能够得上,又必须买房自住的刚需按揭购房者。
这时,郑州房价有限价在摁着,基本稳定。本是自住购房的好时机,却等来了近两年房贷利率的最高值。
目前,郑州各大银行房贷利率,首套房普遍上浮25%,二套房普遍上浮30%。
这样的背景下,在郑州各个片区买房、换房要多少成本?首付多少?月供多少?
计算条件:
1.两种住宅类楼盘计算,90㎡刚需自住房源,120㎡刚改自住房源。
2.月供成本以首套房30%首付,30年还款期限,实际上浮基准利率计算。
3.各片区分布不以行政区域划分,以相邻、相近为主,方便参考。
1
大北区
大北区示意图(部分区域隶属金水)
北大学城片区:该区域集聚了大北区大部分热盘。
近期在售、近期已开盘,可参考的楼盘购房成本
注:1.表格中所列均为在售有价格楼盘,并不代表全部都是推荐楼盘。
2.价格、所剩房源或有变动,有些开盘已清,仅供参考。
北大学城片区:购房首付39万起,月供5500元起; 换房首付56万起,月供7900元起。
古荥片区:惠济西北方向,以正商河峪洲为主要代表。周边暂时缺生活配套。
近期在售、近期已开盘,可参考的楼盘购房成本
古荥片区:购房首付30万起,月供4300元起;换房首付39万起,月供5500元起。
索须河片区:和昌林与城、融创大河宸院的新房源都处于待推阶段。
惠济东北片区:暂时无房源在售。
2
大东区
大东区示意图
北龙湖片区:北龙湖片区的商品住宅压根就没有90㎡和120㎡左右的房源。且这个片区多全款购房的客户。
这个片区是留给郑州,乃至河南高端改善、终极置业的群体,刚需、刚改们,我们还是往下看吧。
龙子湖片区、商鼎路片区、东区CBD以及东站东区:并没有多少新建住宅房源
可以选择,且价格对于刚需、刚改来说,不算低。
目前,从购房成本范畴来看,大东区范围内,留给真正的刚需、刚改的,可能也就剩白沙和绿博了。但劣势也相当明显,公共交通、生活配套还不成熟。
白沙片区
近期在售、近期已开盘,可参考的楼盘购房成本
白沙片区:购房首付32万起,月供4500元起;换房成本,首付41万起,月供5800元起。
还要注意一点,早前,白沙有些项目开盘需要绑定价格不菲的车位,这个也要算在购房成本里。
绿博片区:绿博片区,回归改善属性,房源面积一般都比较大。
近期在售、近期已开盘,可参考的楼盘购房成本
绿博片区:购房成本首付在46万起,月供在6500元起;面积更大些的,首付在51万起,月供7300元起。
3
金水区域
金水区域示意图(包括部分惠济区区域)
金水老城:金水老城开发时间较早,目前可开发住宅用地较少,在售房源更少。
近期在售、已经开盘,可参考的楼盘购房成本
金水老城:购房首付在51万起,月供7200起;换房首付67万起,月供9600起。
至于万科美景世阶,对于地缘性,偏重改善的购房者可以考虑,但对于普通的刚需、刚改来说,购房成本有些偏高。
北三环片区:金水区北三环片区目前是购房者颇为关注的区域,该区域有大家等待已久的美景美境,还有陈寨、庙李等城中村改造项目。
近期在售、已经开盘,可参考的楼盘购房成本
北三环片区:购房首付42万元起,月供5900元起;换房首付61万起,月供8600元起。
名门翠园,目前在售的是公寓产品。
杨金片区:杨金片区今年很火热,一来是品牌开发商的集中进驻,二来是借助北龙湖毗邻的地理位置,价格不低。
近期在售、已经开盘,可参考的楼盘购房成本
4
大西区
大西区示意图
西北环内
近期在售、已经开盘,可参考的楼盘购房成本
西北环内:购房首付在43万起,月供6100元起;换房首付59万起,月供8400元起。
大家期待的郑地璞园剧透会在8月、9月开盘,刚需、刚改可以重点关注一下。
常西湖片区:目前在售新建住宅也不多,只有华瑞紫韵城一家。如果大家想重点关注这个区域,可以再等一等。
近期在售、已经开盘,可参考的楼盘购房成本
常西湖片区:购房首付在35万起,月供5000元起;换房首付在45万起,月供6300元起。
常西湖片区在目前城区的几个新区中,价格还是处于低位的。但区域内目前开发商不多,没有形成集聚效用。
中原老城区:新房源不多,且在售的房源也都偏离老城中心地带。
近期在售、已经开盘,可参考的楼盘购房成本
中原老城区:购房月供41万起,首付5700起;换房成本,首付54万起,月供7700元起。
高新老城
近期在售、已开盘,可参考的楼盘购房成本
钱隆城待售,价格估计在15000左右。
高新老城:购房成本,首付42万起,月供6000起;换房成本,首付58万起,月供8300起。
高新新城:高新区再往西,过了西四环,是目前所谓的高新新城,以万科城为代表。
近期在售、已售,可参考的楼盘购房成本
高新新城:购房成本,首付32万起,月供4600元起;换房成本,首付41万起,月供5800元起。
这个区域从价格成本上看,还是比较适合刚需、刚改的,但目前区域内的基础配套还比较欠缺。
中原新区:暂时还为全部启动,汇泉西悦城在片区之内。
近期在售、已售,可参考的楼盘购房成本
中原新区:以此为例,买房成本33万起,月供4800元起;换房成本43万起,月供6100元起。
5
南部片区
南部片区示意图(二七+管城的主要区域)
商城核心区:这个区域内在售楼盘不多,以二手房为主。
管南环内:管城环内目前在售房源主要在航海路沿线以及南三环以北。
近期在售、已售,可参考的楼盘购房成本
管城环内:购房成本,首付39万起,月供5500起;换房成本,首付54万起,月供7700起。
近期在售、已经开盘,参考的楼盘购房成本
管城环外:购房首付36万起,月供5200元起;换房首付超过47万,月供6600元起。
可观察观察富田九鼎公馆,周边地铁网络比较密集。
西南环内:这个区域内在售的房源也不多。
近期在售、已开盘,参考的楼盘购房成本
西南环内:购房首付在50万起,月供7100起。
西南环外:主要指的是二七新城,目前可供选择房源不少。
近期在售、已开盘,参考的楼盘购房成本
西南环外:购房首付在32万起,月供4600元起;换房成本:首付44万起,月供6200元起。
西南环外相比东南环外,价格上占有一定优势。
南龙湖片区:目前在售楼盘也是比较多的。
近期在售、已开盘,参考的楼盘购房成本
南龙湖片区:购房首付24万起,月供3400元起;换房首付32万起,月供4500元起。
随着远洋、龙湖等众多品牌房企集聚这个区域,南龙湖的房价成本或会上浮。
目前而言,可以重点关注离郑州城区最近的正商智慧城,性价比较高。
6
经开+港区
经开+港区示意图
经开老城:目前在售房源也不多。基本上只剩下尾盘。价格还是比较高的。
近期在售、已开盘,参考的楼盘购房成本
经开老城:购房首付46万起,月供6500元起;换房首付66万起,月供9300起。
滨河国际新城:作为新区,目前在售楼盘还算充裕。
近期在售、已开盘,参考的楼盘购房成本
经开滨河国际新城:购房首付43万起,月供6100起;换房成本,首付63万起,月供9000起。
物流园区
近期在售、已开盘,参考的楼盘购房成本
物流园区长期被忽视,目前的状态是大开发商开始进驻。主要特点是行政区域上属于经开区,但离绿博不远,可以享受未来绿博利好,园区内以物流为主的产业,是区域的弊端。
物流园区:购房成本,首付33万起,月供4800起;换房成本,首付44万起,月供6300元起。
航空港区:目前主要在售楼盘在北港。但南港已有大批品质开发商进驻。
近期在售、已开盘,参考的楼盘购房成本
航空港区:购房首付在27万起,月供3900元起;换房首付37万起,月供5300元起。
小结:
通过对比郑州整个片区内购房成本的比较,我们能够发现,西南二七新城、东南管城商都新区这两个片区,客户仍旧以刚需为主,产品中小面积三房比较畅销。这些片区的首付、月供代表着普遍刚需购房成本。
首付在32万-42万之间,月供在4600元-5900元之间,这个是目前郑州城区内刚需的主力购房成本,大家可以衡量一下。
此外,南龙湖、高新新城等区域,目前的购房成本相比其他区域而言是比较低的,前者不属于郑州城区,后者配套暂缺,大家可以结合经济实力、需求考虑考虑。
需要特别注意北三环片区,这个片区内配套成熟,老城区,在接下来,也会有城改大盘面市,目前价格来说,还是有一定性价比的,想在老城区买房的,可以重点关注。
现阶段,除了房价低于周边平均价格的二手房可以考虑自住,其余的购房成本都要高于新房。
最后,大家按照经济实力,可对号入座,选择适合的区域。
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