中金公司发布投资研究报告，评级: 跑赢行业(OUTPERFORM)。
保利地产(600048)
预测盈利同比增长4l。
保利地产发布2019年业绩快报，预计营业收入2355亿元，同比增长21%;归母净利润266亿元，同比增长41%，高于市场一致预期10个百分点。
关注要点
业绩超预期主要因四季度结转提速及高毛利项目结转占比提高。公司预计四季度营业收入同比增长24%，营业利润同比增长54%，对应营业利润率较去年同期提高4个百分点至22%，带动全年营业利润同比增长41%，营业利润率提高至21%（去年同期18%），高出市场一致预期2个百分点。归母净利率提高至11.3%（去年同期9.7%）。
2020年业绩料仍增近两成，利润率下行风险有限。截止3季度末公司预收款3829亿元，相当于2019年收入（公司预计）的1.6倍，业绩锁定性强。我们预计公司2020/2021年归母净利润分别同比增长19%/16%。我们测算公司2017～2019年累计签约销售额可实现归母净利润930亿元，基本锁定2019～2021年的结转业绩（合计948亿元）。考虑到公司尚有近20%未竣工土储是2015年及之前获得的高毛利项目（截至2019年年中），我们预计公司利润率下行风险有限。
预计2020年销售额超5000亿元，拿地强度料回升。2019年公司签约销售额同比增长14%至4618亿元，签约面积增长13%至3123万平方米，对应销售均价增长1%至14788元／平方米。我们预计公司2020年推货超7000亿元，可实现销售额5000亿元以上。2019年公司拿地面积同比下降14%至2681万平方米；拿地成本同比下降20%至1534亿元，相当于同期销售额的33%（2017/2018年分别89%/48%）。截至2019年末公司当前可售货值约1.6万亿元，相当于2020年销售额（中金预计）的3倍，但考虑到2019年拿地力度较低，而销售仍处于上行通道中，我们预计公司2020年拿地节奏将有所加快。
估值与建议
考虑到公司项目结转提速，我们上调2019/2020/2021年盈利预测12%/9%/10%至每股2.23/2.65/3.07元。公司当前股价对应5.9/5.1倍2020/2021年预测市盈率。重申跑赢行业评级，上调目标价3%至21.18元（主要因开发进度加快、利润释放提速），对应8.0/6.9倍2020/2021年目标市盈率，较当前股价有36%的上行空间。
风险
推盘进度不及预期；主要布局城市地产调控政策超预期收紧。