3月3日,世界各國央行聯手放水,紛紛降息,以應對新冠肺炎對經濟衝擊。
澳大利亞降息25個基點,至0.5%;馬來西亞降息25個基點,至2.5%;日本央行已投向市場5000億日元;美國宣佈基準利率下調50個基點。
市場流動資金加大,新一輪通貨膨脹在所難免。
藉此背景,剛好聊聊“買房誤區”這一話題。
對於“買房”,身邊朋友時常有以下幾個誤區:
01
房價太高,等房子降價,我再買
醒醒吧,不要騙自己了!
原因很簡單,因為:通貨膨脹。
看下面兩張圖:
結論是:
2000-2012年,M2(廣義貨幣)漲了5倍,一線城市房價漲了5倍;
2010-2019年,M2漲了4倍,一線城市房價漲了4倍。
意思是:只有房子,跑贏了通脹。
10年前,你手裡有100萬,買了1套房,現在房子值500萬;
如果沒買房,那手裡的100萬,現在只是房子價格的1/5;相當於100萬的購買力,縮水到20萬。
那麼問題來了:你相信政府會繼續超發貨幣嗎?
答案是肯定的。
經濟保增長,保就業,向市場投放更多貨幣,刺激消費、投資、出口,是全球主流國家政府的擅用手段。
——因為印錢比解決深層問題,更容易。
當然,別質疑拿“一線城市房價”舉例。
想想你老家的房價,10年前多少錢?如今多少錢?漲了幾倍?
如果中國遵循發達國家發展經驗,達到80%城鎮化率,還將有20年“城鎮化”進程。
那城市價值鏈必然是這樣一條線:超級都市圈——強省會城市圈——中小城市——空心城市;
人口由下至上走,一層一層爬升,城市一層層淘汰。
看看鶴崗。
如果你逆這個趨勢去安身立命,當然,你買得到降價房。
02
不貸款,我要全款買房;
不借錢,我湊齊首付,再買房
能貸款買房,第一說明銀行認可你的兌付能力,第二說明你懂“通貨膨脹”的道理。
舉個例子:
10年前,你貸款100萬買房,年利率按5%;通貨膨脹率呢?明顯是錢的貶值速度,上面說了,10年貶值80%,每年-8%。
你看,有個3%的差價。
然後,“住房貸款”是所有金融貸款中利率最低的。
市面上金融貸款,車貸年利率一般是5%-10%;各家銀行的消費貸,年利率一般12%-14%;支付寶借唄、微粒貸等互聯網貸款,年利率為18%……
住房貸款年利率?現在LPR浮動,大概5.1%左右。
所以,為什麼不貸款買房呢?!
買房是一件家庭大事,湊齊首付款,是一件頗考驗家庭凝聚力、個人信用值的活動。
考慮貶值速度,和你的償債能力,如果首付款只有20%-30%的缺口,果斷借錢湊齊首付去買房。
還欠款,也是一個非常重要的工作動力。
03
換房麻煩,買房我要一步到位
切記一點:沒有一套房子,你會住一輩子。
尤其一二線城市。
不管你想一步到位一個三房大房,計劃給未出生的孩子、天倫之樂的父母住;還是在考慮學校、醫院、商場、公園等,每一項都要80分以上的完美房子……
我都要勸你:醒醒吧!
房子的價值,只有在流動中才能體現。就像錢,只有花出去,才叫“錢”。
更別說一線城市的房子,剛需上車門檻逐步提高。
剛需購房一族,沒資格矯情,要大房子,或要完美房子;上車,才是第一重要的。
因為超出自己實力的購買慾,只能是痴心妄想,最終結果只有一個字:等。
而,買房最怕“等”。
因為調控頻密,政策和金融規則,不可控。且針對需求端的調控,往往事與願違。
所以可行的方案是:
認清“剛需”現實,買房越早越好。
力所能及,買套自己購買力範圍內的小房子。3-5年為房子流轉週期,賣房換大的、好的,越換越大,越換越好。
我買房自己住,偏一點無所謂
常見說辭是:我買房又不是投資,是自己住,幹嗎買那麼貴?買地段那麼好的?
問題來了:
你想換更好的房嗎?
房子是資產嗎?如果是,房子增值、保值、貶值,你想要哪種?
在買房這個問題上,“投資”、“自住”、“投資兼自住”三種需求判定,更像一個偽命題。
本質上,房子只有一種價值:使用價值。
沒有純粹的“投資價值”,只有“使用價值”足夠大,才值得投資。
房子不是標準品,不像鉛筆、垃圾簍、電視、洗衣機,價值單一明確,並隨時間慢慢折損。
房子是一整套服務,它包括地段、學校、醫院、商場、公園、交通、物業服務、戶型、裝修、景觀、治安、鄰居等。
房子的使用價值,就是以上所有元素的綜合。
所以,你買房不能只盯著價格便宜,或者戶型好、挨公園,而要綜合考慮,爭取價值最大化。
即使你不懂這些,還有一個最簡單的辦法,來衡量一套房的價值:
設想你5年後要賣掉這套房,能不能賣出一個好價錢?
那麼,你又如何看待“買房”問題?
不妨留言,聊一聊。