招商证券发布投资研究报告，评级: 强烈推荐。
保利地产(600048)
19 年全年盈利高增超预期。 公司是家典型高质量周转房企，具备持续稳定的内生性现金流创造能力，且 a. 未售货值优质周转也在提速， b. 作为央企地产龙头融资优势相对显著， c. 物业于 19 年 12 月成功赴港上市；目前市值较 NAV 折价约20%， 20 年 PE 仅 5.9 倍。维持“强烈推荐-A”投资评级，上调 20-21 年 EPS预测至 2.65 元、 3.07 元（前次 2.47 元、 2.93 元），给予目标价 21.2 元/股（对应 2020 年 PE=8X） 。
全年盈利高增超预期。 根据业绩快报， 公司 2019 年全年营收/营业利润/归母净利分别为 2355 亿/503 亿/266 亿，同比分别增长 21%/41%/41%。具体来看，结算收入增长相对平稳， 符合预期； 结算毛利率预计较 18 年出现了较明显提升（19 年前三季度毛利率较 18 全年提高 3.2PCT 至 35.9%） ， 从而推升营业利润增速至 41%，归母净利增速持平于 41%左右。另外， 19 年销售额 4618 亿元，同比+14%，考虑到销售权益比（克而瑞口径）较 18 年略有下降的影响， 19 年并表销售回款或仅个位数增长， 依此推算出19 年底预收款约 3500 亿元，对 19 年全年收入覆盖倍数达 1.5 倍， 保障 2020年收入维持稳健增长，但毛利率或有所回落，对应盈利增速或低于收入增速。
销售平稳增长， 拿地力度适当收敛且成本仍可控。 公司 2019 年全口径销售面积/金额分别为 3123 万平/4618 亿元，同比分别增长 13%/ 14%， 销售平稳增长但略低于年初预期； 19 全年新增全口径计容建面 2680 万平米，对应拿地总价 1555 亿元， 全口径“ 拿地额/销售额” 较 18 年全年下降 11 PCT 至 34%，即使考虑拿地权益比提升 7PCT 至 70%的影响后，对应权益“ 拿地额/销售额”也是有一定下滑， 反应公司在连续几年积极拿地扩张后适当收敛； 19 年新增项目楼面均价 0.58 万元/平米（18 年全年为 0.62 万元/平米），“地价/售价”录得 39%， 略低于 18 年水平， 成本仍可控，也即拿地力度顺势收敛且成本仍可控。整体而言，公司未售货量充裕且聚焦一二线和热点三四线，截至 12月末公司全口径未售计容约 0.8 亿平米，对应未售货值近 1.2 万亿量级，按最近 12 个月滚动销售测算可供销售约 2.6 年。
维持“强烈推荐-A”投资评级。 公司是家典型高质量周转房企，具备持续稳定的内生性现金流创造能力，且 a. 未售货值优质周转也在提速， b.作为央企地产龙头融资优势相对显著， c. 物业于 19 年 12 月成功赴港上市；目前市值较 NAV 折价约 20%， 20 年 PE 仅 5.9 倍。 维持“强烈推荐-A”投资评级， 上调 20-21 年EPS 预测至 2.65 元、 3.07 元（前次 2.47 元、 2.93 元），给予目标价 21.2 元/股（对应 2020 年 PE=8X）。
风险提示： 销售增长不及预期，结算不及预期，毛利率下降超预期。